物管收费有多乱2：解困房竟按二级物业收费(图)

http://www.sina.com.cn 2005年10月20日09:21 金羊网-新快报

　　新快报记者林洁婷何姗陈文

　　广州物管收费有多乱之2

　　深读指引

　　物业管理费纠纷由来已久。早在1996年，北秀花园的业主便因管理费问题和物管公司打了官司，并因此于1997年成立了广州市第一个业主委员会。

　　几年来，关于物业管理费的纠纷频频见诸报端———春兰花园、翠湖山庄、到丽江花园等，虽然有的已经通过长期艰苦努力的斗争得以妥善解决，但更多的是悬而未决或不了了之。

　　2002年曾有媒体就物业管理收费做过调查，有61%的被访者认为“非常贵”，27%的被访者认为“比较贵”，仅有12%的人认为“适中”。另一项调查显示，68%的被访者表示对所在住所的物业管理“不满”。而2002年12月20日市政协和房管局举办的广州市物业管理论坛上，各方反映的九大问题之一，便是20%业主拒交管理费。

　　调查发现，广州物业管理费的乱象表现在：收费

　　超标、收费与服务不对等、收费标准出尔反尔、费用支出不公开等。而物业管

　　理费纠纷不仅存在于像翠湖山庄、丽江花园这样的高档住宅小区中，也存在于聚德花苑这样的解困房小区中。

　　聚德花苑：萧先生为管理费打了4年官司

　　一告

　　广州市物价局：解困房按二级物业收费不合理

　　图：物管费纠纷常引发业主游行示威，成为影响社区和谐的主要矛盾。

　　1997年，萧先生买了聚德花苑的一套高层住宅，售楼广告中写明了管理费为每月25.5元/套间，但是在1999年5月入住的时候，入住通知书上却写着物业管理费每月1.9元/平方米；到了1999年8月物业公司收管理费时，实际以1.7元/平方米执行。

　　售楼广告中写明了管理费为每月25.5元/套间的，为什么现在要按1.7元/平方米交？萧先生对此提出质疑。

　　物管公司称，以1.7元/平方米执行有公文为依据，文件是由广州市物价局1999年8月23日向广州市住宅建设办公室作出的穗价函[1999]191号《关于我市三大安居小区住宅物业管理收费标准的批复》。批复中，将大棠、同德、棠下三大安居（解困）小区按二级物业收费，暂定为多层（无电梯）住宅0.55元/平方米，高层住宅1.70元/平方米。

　　萧先生纳闷了：“我们解困房的开发商就是住宅建设办公室属下的，住宅建设办公室定的收费标准能做到公正吗？物价局作出这样的批复怎能只听住建办的一面之词呢！”他认为，解困房根本不可能达到二级标准的配套，物价局的批复应予撤销。

　　2000年1月，萧先生开始拒交物管费。

　　2001年6月，萧先生一纸诉状递到越秀区法院，将广州市物价局告上了法庭。

　　2001年8月，越秀区法院作出判决认为，广州市物价局作出的批复属于行政指导行为，不具有强制力，因此驳回萧先生的请求。

　　萧先生不服，提出上诉，请求中级人民法院撤销物价局的批复。同年，广州市中级人民法院作出维持原判的裁定。

　　上访：物管费降到1.36元/平方米

　　萧先生很明白业主维权的艰难，所以早在1999年和物业管理公司多次交涉无果的情况下，萧先生就选择了“两条腿走路”，他一方面和市物价局打官司，另一方面又尽力争取政府的支持。

　　2000年，萧先生联合多名业主到省政府上访，在省政府的监督下，省物价局出面干预，最终在2001年，市物价局将聚德花苑的物管费降为1.36元/平方米。

　　虽然输了官司，因为有政府出面干预，聚德花苑的物管费还是降了。

　　突然成被告发现业委会成立是暗箱操作

　　正当萧先生为“输了官司赢了钱”开心的时候，却又成了被告。

　　这一回，物业管理公司将牵头维权的几个业主告上了法庭，要求萧先生交纳从2000年1月起欠缴的物管费。

　　法院判决物业管理公司胜诉，理由是，聚德花苑的业委会和物业管理公司有委托管理合同，而合同中约定了每月1.7元/平方米的管理费，萧先生等业主拒绝交纳管理费的行为是违约行为。

　　“聚德花苑成立了业委会？什么时候的事情？我们业主怎么不知道？”得到消息，萧先生又纳闷了！

　　二告广州市国土资源和房屋管理局：违法批准成立业委会

　　萧先生和其他几位业主到房管局一查才知，1999年9月18日广州市国土资源和房屋管理局作出了《关于聚德花园第一届业主委员会申请备案的批复》，确认了第一届业主委员会的成立。但是，事实上，聚德花苑从来没有召开过符合法律规定的业主大会。那个业主委员会备案申请是怎么来的，业主们不得而知。

　　“这是暗箱操作！是违法行为！”

　　萧先生遂于2002年9月向越秀区法院提起了行政诉讼：要求撤销广州市国土资源和房屋管理局的批复。

　　这一次，萧先生胜诉了。确认了业委会的违法，也就意味着委托管理合同违法，物业管理公司要求按约定收费的理由自然不攻而破。

　　上诉物业管理公司主动调解降低管理费

　　告赢了房管局，萧先生乘胜追击，把和物管公司的官司上诉至中院。2004年7月，自知理亏的物业管理公司主动提出调解，将物管费从每月1.36元/平方米降至1元/平方米。

　　遗憾降低的管理费只适用于几位业主

　　遗憾的是，由于种种原因，小区内的大多数业主并不知道这场诉讼，这意味着只有萧先生等几位参与了诉讼的业主是按照1元/平方米交费的，而其他没有向管理公司主张“同等待遇”的业主至今仍然按照每月1.36元/平方米的价格交管理费。

　　由于业主们认为解困小区根本没有达到二级标准的配套，1.36元/平方米的收费仍让人们觉得不公平。“解困小区是房管局直接管的，收费都这么乱，其他小区的情况也不难想象了！”萧先生感叹道。

　　北秀花园：从4.6元降到1.6元

　　业主拒交管理费绝非个案，北秀花园的首届业委会主任黄女士认为：“保守估计，至少40%的小区存在这样的问题，至少20%的业主拒绝交管理费。”

　　黄女士说，北秀花园原先也有这样的问题。1997年以前，北秀花园的物业管理费是每月4.6元/平方米，而服务质量却令业主们非常不满：有业主在电梯里被抢劫，小区内垃圾没人打扫，小区的保安队长监守自盗……为此，业主纷纷拒交管理费。

　　直到1997年1月，业主委员会成立以后，通过司法和上访等多种途径，炒掉了旧物业管理公司，将管理费降到了1.6元/平方米。

　　嘉和苑：从4.5元降到2.6元

　　嘉和苑2002年换了物业管理公司后，小区的物业管理费从4.5元/平方米降为2.6元/平方米。而嘉和苑业委会主任吴先生说，在2002年新物业管理公司接管以前，由于治安和卫生问题长期不如人意，同样有很多业主拒交管理费。

　　此外，被媒体大幅报道过的春兰花园、翠湖山庄业主与物管公司冲突案，均是由于业主因不满管理费过高、服务质量和收费不对等、拒交管理费引发的。

　　据了解，根据广州市物价局公布的《2004~2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》，有电梯的物业每月一级服务收费1.7元／平方米，二级1.25元／平方米，三级0.91元／平方米，上下浮动幅度15%。但目前不少小区管理费都高于上述标准。

　　春兰花园前业委会主任叶春生说，现在大部分小区的物业管理收费都过于“随意”：“有的豪宅，在实行招投标招聘物业管理公司以前，物管费是10元/平方米/月，实行招投标换掉物管公司以后，降到了1元多！差距可以这么悬殊！”

　　抗议超标管理费丽江业主初战告捷

　　（金陵／编制）