丽江业主拒交物管费赢了官司

　　丽江业主拒交物管费赢了官司

　　一审判词指物管有不诚信行为，支持业主按比目前低的标准交管理费

　　核心提示

　　拒交物业管理费被告上法庭后，丽江花园业主一审赢了官司——业主刘演发前日得到了一审胜诉的判决，另两名业主昨日得到了物业管理公司撤诉的消息。

　　法庭认为丽江花园物业管理公司明知政府对收费许可方式作出变更后，不但没有采取措施，反而以各种借口，继续坚持原来的高额收费(远高于政府指导价)，甚至在诉讼中公然表示广州市的有关物业服务收费管理规定不适用于丽江花园物业小区，“是不诚信的表现”。

　　对于这场官司，有关部门不愿过多评论，只是表示既然双方已经将其诉诸法律，法院怎么判决就应该怎样执行。而在很多丽江业主对判决结果感到欢欣喜悦时，不少业主则担心会激化矛盾，不利于丽江的安定局面。

　　本报讯(记者吴秀云　实习生刘美婷)昨日上午11时，离开庭还有3个半小时，丽江花园业主周锦冰和黄丽全接到法院的电话通知:原告撤诉！这意味着，他们和丽江花园物业管理公司有关物业管理费的官司不战而胜。

　　一审判决支持业主要求

　　在前一天，同样因物业管理费被丽江花园物业管理公司告上法庭的业主刘演发和他的两个儿子从番禺区法院接到胜诉的判决。在判决中，法院称物业管理公司不按政府指导价收费是“不诚信的表现”。

　　昨日下午，记者在丽江花园业委会看到了物业管理公司告业主刘演发一案的一审判决书。在判决书中，法院认定刘演发要求按《广州市物业服务收费管理规定实施细则》交费的请求得到支持，故向物管公司交纳今年1月－6月的管理费，为1.96元/平方米，共计1387.68元/户。

　　今年3月23日，刘演发曾会同丽江花园部分业主到丽江花园管理处，要求按新出台的物业收费政策及有关政府指导价缴纳物业管理费，因管理处人员坚持要求住户按原《广东省经营服务型收费许可证》的标准交费，双方没能达成一致意见。刘演发等3名业主认为物业管理费超出政府指导价而拒交，后于今年6月10日，被丽江花园物业管理公司告上法庭，并要求清偿拖欠的物业管理费1710元和水费504.1元，并按每日万分之五的标准支付滞纳金。

　　“明知标准变更仍高额收费”

　　番禺区法院审理后认为，虽然2004年12月10日的《物业管理委托合同》约定了物业管理费在2.0－3.5元/平方米的范围内，由原告按物价部门批准的收费标准收取。但事实上，2004年9月15日，广州市政府已根据《物业管理条例》、国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》(发改价格［2003］1884号)、广东省物价局、广东省建设厅《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部<物业服务收费管理办法>的通知》(粤［2004］22号)等法律法规的授权，由广州市物价局和广州市国土资源和房屋管理局联合发布了《关于印发<广州市物业服务收费管理规定实施细则>的通知》。根据上述法规，2005年1月1日以后，广州地区不再通过政府许可的形式确定物业管理服务收费，而变更为在政府确定的基准价和浮动幅度内，由当事人自行商定。因此，2004年12月10日的《物业管理委托合同》中的物业管理费收费标准(2.0－3.5元/平方米/月的标准)，已因政府不再实行行政许可而失去履行的基础，无法付诸履行……故原告的主张不成立。

　　法院判决认为，原告作为一级物业管理企业，理应熟知上述物业管理政策，遵照有关规定执行。但原告明知政府对收费许可方式作出变更后，不但没有主动告知业主，与业委会或业主协商调整收费标准，反而以所谓一费制和管理费是综合服务收费等为借口，继续坚持原来的高额收费(远高于政府指导价)，不接受政府的监管，甚至在诉讼中公然表示《广州市物业服务收费管理规定实施细则》及《2004－2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》的规定不适用于丽江花园物业小区，“是不诚信的表现”。

　　物管表示暂时不好答复

　　收到法院的判决书，刘演发掩饰不住内心的喜悦:“法院判决要他们(物业管理公司)遵守政府指导价，我们觉得很公道，钱多少是次要的，关键是政策能在丽江花园得到体现。”他说今天就去物业管理公司按法院的判决标准缴纳拖欠的物业管理费，“法院只要求我缴纳今年一、二季度的，我这次去把三、四季度的也一并交了，至于他们(物管公司)收不收，是他们的事，我一定要依法行事。”

　　昨日下午，记者专程来到丽江花园物业管理处，在得知记者的采访意向后，工作人员告诉记者，王总经理在广州公司总部开会，没时间接受记者采访，就记者提出的诸如是否上诉、会不会按照法院判决降低物业管理费标准等问题以及下一步会采取什么措施，一名文姓工作人员在打电话征得王总经理意见后告诉记者，现在公司也正在对这些问题进行研究，暂时不好答复。

　　反应

　　国土房管局:不便过多评论

　　丽江花园业主在与物业公司的官司中胜诉，这一事件会否在社会上产生标杆作用？广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局对此都反应谨慎，不愿过多评论，只是表示既然双方已经将其诉诸法律，法院怎么判决就应该怎样执行。

　　广州市物价部门有关人士称，该事件已进入司法程序，且法院已经作出判决，不便过多评论。丽江花园物业公司理应按照判决以及新法规执行。

　　广州市国土房管局物业管理处有关负责人昨日未接受本报采访。今年7月，该负责人在接受记者采访时曾表示，丽江花园是省物业协会的一费制试点单位，即把水电、小区公摊面积统一算到了物业管理费里面，所以它是目前全市物业收费最高的小区。广州市国土房管局另一人士则表示，物业管理费难有高低之分，只有合理与否之别。收费必须与物业管理的质量和服务挂钩，这样才能看出其收费是否合理，“只有横向才能比较出管理费是高还是低”。

　　据了解，丽江花园的物业收费属于酬金制，即业委会负责收取管理业主上缴的所有物业管理费，物管公司每年只负责从业委会处收取6％的物业管理费做酬金，属纯利润。所以，对业主收费的高低，主要权力还是在业委会手中。

　　广州市物业管理协会秘书长谢凯则认为，应当在国家有关管理条例的精神下由全体业主对重大事项来表决，要尊重全体业主的意见，让业主自己达成共识。对于物业管理费问题，如果全部业主的2/3达成了共识，那么就应当按照这一标准收费。

　　部分丽江业主:担心激化矛盾

　　在刘演发等部分业主为胜诉的判决欢欣鼓舞的同时，也有部分业主表示担忧:业主长期的利益还是要靠业委会来维护，现在丽江花园有两个业委会，一个是业主自己选出来的，一个是物业管理公司推选的，两个业委会都没有名分(没有得到有关部门认可)，没有真正维护业主权益的业委会，以后不能什么事都靠打官司吧？

　　还有一些丽江业主担心这次判决点燃了丽江的火药桶，所有的矛盾都连锁激化。“在最终判决尚未到来之前，将会有更多的业主拒缴物业管理费，物业公司的管理服务也会随之下降，又会激发更多人的不满，更多人不缴费，如此恶性循环，丽江前景堪忧啊。”

　　焦点人物

　　刘演发:我们要的是话语权

　　昨天下午3点，丽江花园德字楼业委会办公室旁的凉亭下，72岁的刘演发拍着手召集大家:“静一静了……”听他讲话的人群，平均年龄也在65岁左右。这场不折不扣的老人会议，是专门为庆祝刘演发的胜利而召开的。前天，他接到番禺区法院的判决书，获知自己赢了与物业公司的管理费官司。有媒体称这是“丽江业主初战告捷”。

　　刘演发，个头不高，微胖，有着潮州人的不事张扬。他当过兵，上过大学，然后成为交通部第四航务工程局一公司的工程师，“从来不是一个捣乱的人，连过马路都不会违章”。但在垂暮之年，他却两次被所住小区的物业公司告上法庭。而在媒体眼中，他则是有“民主意识觉醒标本”之称的丽江花园的“维权先锋”。

　　投诉空地被租　一上法庭

　　1996年，刘演发在丽江花园购买了两套房产。2000年，他所住的楼下空地和房屋被租用做游乐场和饮食店。游乐场内终日嘈杂，饮食店的剩饭菜就堆在楼道门口。多次找物业公司投诉未果，倔强的老人开始拒交管理费。物业公司将他告上法庭。老人则予以反诉。“这次打了个平手”，法院最终判定他补交管理费，但不交滞纳金，诉讼费用也由对方承担。这成为他介入小区政治的开始。在“新南浦路”业主维权和去年初的年轻精英业主争夺话事权活动相继失败后，刘演发和一群平均年龄在65岁左右的老人接过了维权接力棒。

　　抗议物管费贵　二上法庭

　　官司起因于去年10月，广州市物价局出台了关于物业服务收费的政府指导价，广州物管收费标准最高不得超过1.96元/平方米(有电梯)，无电梯的不得超过0.98元/平方米。可直到今年，丽江花园的各个非别墅小区中，物管费最贵的达2.76元/平方米，而最早开发的没有电梯的楼盘，也达到最低2.2元/平方米。“我看报纸，一对比，不对头！”刘演发说，他照例到物业公司咨询。对方照例没有答复。2004年底，他和同伴们倡议，从2005年开始拒绝按旧标准交纳物业管理费，签名支持的业主和业主代表超过3000户。同时要求选举新的业委会。刘演发说，他从不惹事，也绝不在乎每月几十块钱的管理费，只是不能容忍不公平。

　　建合法业委会　老骥伏枥

　　这个团体中的每个老人几乎都和刘演发一样坚定。他们也都把这场官司视为自己的胜诉。昨天整个下午，他们都在讨论如何将该喜讯传播出去，写标语、请醒狮队，每个老人都兴奋地得令而去。

　　很多人不明白，为什么丽江花园的民主活动掌握在一帮老人手中。高桂珍老人解释，“我们来这里也是安享晚年的，没想到搞这些”，但是年轻人都在忙，维权大旗只好由他们扛起了。他们大多是退休教授、工程师或政府、企业领导。他们在一起的话语方式更为相似。刘演发用流行的话语体系说:“我们的最终目标是建立一个合法的业委会，我们要有自己的话语权。”

　　也有一部分年轻业主认为老人们的思维模式仍停留在过去革命时代的敌我二元对立，缺乏现代公民运动的妥协精神和规则意识。对此，刘演发一笑:“他说我们是‘文革作风’，我说我们是‘五四运动’”。

　　本报记者　王海军　本报记者　肖小冰　实习生　郑忠明

　　图:

　　丽江花园维权先锋刘演发为胜诉感到欣慰。　本报记者　李向新　摄