二手房交易征税落定尘埃

　　秦棋最近有点烦，全款购买朝阳区兴隆小区的住房，刚办下来产权证，就听说了原本7月才停征的二手房转让个税的做法又有了变化。10月长假刚过，国家税务总局就发布了《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》，文件正式明确了个人买卖二手房，必须缴纳个人所得税。这意味着秦棋要么放弃目前卖房的念头；要么他只能抬高房屋出手的价格，把需要自己承受的20％的个税成本转嫁给买方。

　　和秦先生有相同经历的人此前也不少，“我不知道明天或后天会不会还有新政策下来。这么一弄，让人心里不踏实。”今年7月，谈及个税叫停一事，北京昌平区的唐先生对《中国经济时报》记者说。

　　唐先生5月间就想将位于西三旗的一套3居室转让，适逢6月1日北京朝阳、东城及房山等区县开征个人所得税，尽管看房子的人有很多，但都是来了又走，至今仍未脱手。

　　“原来打算41万卖掉，现在我提到了45万。”他说。

　　至于为什么提价，唐的理由很简单，作为卖方，他需要承受20%%的个人所得税，觉得有些不甘心，就将税率成本转移到房价中去，把负担交给接手者。

　　仅北京一地，使用同一手段避免高税率成本负重的大有人在，据唐说，他所知道的二手房市场价，6月1日之前是3000元左右，而此后均价则达到了4000元，全被抬了上去。

　　“税这么高，影响是毫无疑问的，一方面我不愿卖房，我卖10万就要交几万税，根本不值；另一方面，买方也在观望，都希望政策效力促使价格再跌一些。”唐先生说。这种相持不下的局面使他感到无奈，他还在考虑将现有价位往上提一提，“我现在的心态也是吃不准，我还在加价。”

　　一位全国连锁的房产中介经纪人对《民营经济报》记者说：“自去年以来，有关房地产的宏观调控政策连续出台后，老百姓产生了观望心理，二手房屋交易市场也逐渐步入冷清的走势。”

　　然而，20％的二手房个税税率却使得购房成本增加1成，且绝大部分的二手房产权都不满两年，不在个税的优惠之列。这样一来，对二手房交易量和交易价格两个层面都造成一定的影响，特别是使得交易量大大萎缩。

　　二手房交易必须缴纳个税

　　二手房交易所得是否强制征收个人所得税的争论终于尘埃落定，近日，国家税务总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》，重申二手房交易必须缴纳个税。专家表示，此举将在二手房市场再度掀起“微澜”，同时，该《通知》对于二手房市场的回暖也会产生不可避免的阻碍。

　　早在此前，关于二手房交易是否征收个税还存在一定争议。7月初，建设部有关负责人在接受中央媒体采访时表示，对于二手房交易中收取个人所得税的做法，只是个别地方的试点，目前还没有在全国推广这项政策的时间表。话音刚落，国家税务总局新闻发言人就发表了关于“二手房交易所得征收个人所得税并非新政策，二手房交易应当缴纳个人所得税”的澄清。

　　与争论不同，此次《通知》明确规定，对存量房交易环节所涉及的税收要实行“一窗式”征收。对于存量房交易环节所涉及的营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等税种，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，对税法及相关税收政策进行变通和调整。《通知》还规定，业主在办理房产过户时必须出具不动产销售发票，否则不予办理。税收征管部门要在代开销售不动产发票时，及时征收，并按国家规定的税款入库预算级次缴入国库。

　　二手房交易被泼了盆凉水

　　北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松对记者说，此《通知》并不是孤立的，7月国家税务总局有关领导已经对交易环节必须征收个税的问题发表过申明，如果征收个税真正严格实施，将是对当前日渐恢复的京城二手房市场又泼了盆凉水，使今年第四季度的二手房成交量出现微幅下降。

　　金育松认为，《通知》对北京的二手房市场不会产生特别大的影响。但对购买时间在5年以内的、在出售住房前一年内没有购房的二手商品房影响较大；而对已购公房等6类具有保障性的住房影响相对较少。这是因为8月份北京地税局已经出台了《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》，购房时间认定的改变使这6类房产大部分都处于5年以上的范畴，这样可以享受免征个税待遇。

　　金育松说，从个税的具体实施来看，仍然存在三点疑问：首先是征收时间的确定，究竟什么时候开始正式实施；其次，一旦实施时间确定下来后，对于以前的需要缴个税而未缴的房产是否要补缴；第三，征收方式的细节如何确定。他表示，如果征收时间确定了、征收方式细节明确了、同时先前的也不需补缴个税的话，那么在个税征收前，二手房市场必然会出现5月新政出台后那样集中过户状况，接着一段时间又会处于交易的“冷淡期”。

　　二手房交易征税摆脱尴尬

　　在7月召开的“房地产业涉税风险论坛”上，北京市地税局营业税处副处长查力刚曾向《新京报》记者透露，房地产税收新政策出台以后，针对二手房交易的个税征收情况不尽如人意，根据北京地税局的统计，6月份北京市二手房交易所征个税仅为40多万元。

　　查力刚表示，从1994年就有了法律规定在出售个人住房时缴纳个人所得税。但是，税务部门规定了二手房交易个税由卖房人自行申报，从目前情况看，主动申报的人很少。

　　北京市地税局纳税评估处李任斌告诉记者，如果将来建成了统一的房产登记信息网络，那么对二手房交易征收个税就将成为可能。

　　对此，北京千万家房地产经纪有限公司市场部经理常淑娟认为，这次《通知》除传达了税务局将严格征收各项应有的房产税外，还将办理不动产发票的地点及流程都做了详细的规定，大大提高了可执行性，不给人任何幻想余地，众业主可谓是税网难逃。

　　常淑娟说，从利好的一面来看，税收一体化将大大简化二手房交易办理手续，纳税人无需再像以前一样单独到税务机关自行申报缴纳，这对符合个税免征条件的业主来说，倒不失为一件好事，届时也将促进二手房交易的流通速度。

　　但她也不无忧虑地指出，二手房市场在经历了短暂的回暖后，将再次面临挑战。不过因为个税征收已经历了一个试征、停征的震荡过程，市场有了一定的心理准备和免疫力，相信市场反应将不会像上次那样剧烈，但对市场回暖脚步的阻碍是不可避免的。

　　二手房征交易个税 屡败屡战

　　令人记忆深刻的是，今年7月上旬，国税总局新闻发言人刚表示要加大对二手房交易个人所得的征管力度，建设部副部长刘志峰随即对媒体表示，对于二手房交易中收取个人所得税的做法，只是个别地方的试点。

　　就二手房个税而言，国税总局的屡败屡战已经是一场自尊心保卫战。另一方面，也许是他们意识到，如果不借此轮房地产调控之力，二手房个税将永无见天日之时。实际上，二手房个税在软弱的“自觉申报”制度中已接近消泯，其所收税款在全部个人所得税总数中不值一提。

　　据国家税务总局新闻发言人的介绍，二手房交易的个人所得税，本意是为了“促进普通住房投资，抑制炒作行为，促进房地产市场健康发展”，也即通过税收杠杆使社会财富趋于公平。

　　一个政策使北京二手房的撤单率达到55%，在炒房者喊痛的同时，希望卖小买大改善住房条件的人也裹足不前。我们在看到具体的可操作性细则出台之前，出于以往的经验，无法对征税的科学与精确抱持乐观态度。

　　按照税收理论的均等分布转嫁论，无论用什么方式课征，税收必定是要转嫁的。并且，多数时候，一般是向前转嫁给消费者负担，在二手房交易市场中，则转嫁到购买者的头上，导致税收负担极不公平。如杭州曾经在2004年元旦开始征收20%的售房个人所得税，二手房买卖在经历短暂的“冰冻期”后，价格迅速攀升，原因在于售房者将税收打入价格，转嫁给购房者，整个二手房市场的价格于是水涨船高，这使得该市不得不于同年9月1日暂停征收。

　　国税总局日前发布的《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》，以严厉的语气重提旧话。这次通知显然是有备而来，对办理不动产发票的地点及流程作了详细的规定，对存量房交易环节所涉及的税收要求实行“一窗式”征收，而业主在办理房产过户时必须出具不动产销售发票，否则不予办理。也就是说，不纳税者不得过户，“先税后证”。这一在北京、南京等地屡试不灵的老招数，真能让国税总局得偿所愿吗？

　　地方政府的态度也至关重要。虽然税务部门实行的是垂直管理，但不可能与地方政府全无交涉，并且地方财政部门听命于当地政府。国税部门想牵头实行“一体化管理”，在未征得相关部门的同意以前，未免一厢情愿。仅举一例，5月中旬，广州市地方税务局下发《关于加强我市房产转让个人所得税管理的通知》，确定商品房转让征收房价全额的个人所得税，其中普通住房个人所得税税率为1%，非普通住房的个人所得税税率为1.5%，就与20%的税收额相差甚远。

　　不仅如此，从试点来看，市场对二手房个人所得税普遍难以接受，此前杭州、南京、北京等地的试点均以失败告终。以最早实行的杭州来说，从2004年1月1日实行这项政策，结果是连续8个月二手房交易量平均降幅每月在10%以上，税务部门仅收到了3000多宗个税。北京市朝阳区、南京市6月1日出台的“先税后证”制度，仅半个月就草草收场。《每日经济新闻》叶檀

　　二手房交易所得税不应被叫停

　　为了抑制房地产投机，部分地区对出售二手房所得开始严格征收20%个人所得税。但在推行过程中，有些地区的地税部门中途又取消了这种做法。

　　这确实是件非常奇怪的事。对二手房交易收取个人所得税本就是一项早已存在的涉房税收政策，并非什么新政。在1994年国务院发布的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》以及1999年财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》中，就已经对转让建筑物所得征收个人所得税作出明确的说明。只不过在事实上，这项规定一直没有得到严格执行而已。实践中，多数地区对二手房交易都是先办过户，然后自行缴纳个人所得税，从而导致缴税规定形同虚设。而真正严格执行起来，竟被视同新政，并出现执行上的反复，岂非怪事？

　　个人所得税隶属法律范畴，是政府为构筑公平的社会环境而对市场收益主体施加的刚性约束。这一由英国人于200年前创立的税种，目前已在世界上绝大多数国家得到普及，说明它确实有利于实现先哲们“均贫富”的理想。

　　毋庸讳言，国内的房地产市场已经出现了普通民众通宵排队以求经济适用房和大量投机性游资哄抬房价共存的奇特景观。房子与一般商品、特别是投机性商品最大的不同在于，人对它的需求是刚性的，“居者有其屋”是实现和谐社会的一个基本要求。基于此，政府已经把抑制房价过快上涨作为当前一项重要任务，并有多项配套“新政”出台。这些新政的指向很明确，即针对房地产市场的投机行为及其背后的利益集团。而强化房地产交易中的税收管理、充分利用税收杠杆调节楼市，正是题中应有之义。

　　既然投机行为的广泛存在是客观事实，而调控的本意之一也在于抑制投机行为，那么，当实施效果还未完全体现之时，一些地区倒先自行鸣金收兵，着实让人难以理解。如果说对二手房交易征个税被急速叫停，是因为实行这一政策的地方二手房交易成交量出现了萎缩，那实行该政策的初衷何在？

　　或许，房地产业牵扯因素之多、利益分配格局之复杂，足以改变征税者的本意。但由此付出的沉重代价却是法律在执行过程中的随意与粗糙。原本为了追求社会公正的税收政策，失去了应有的独立本性。而另一个更为现实的损害则在于，态度上的摇摆不定，可能导致调控行为功亏一篑。《国际金融报

　　本报综合《经济参考报》、《中国经济时报》等报道

　　三地个税征而又止

　　杭州：

　　2004年1月1日起，杭州市以政府令的形式规定，开始征收房地产交易个人所得税，不过这一规定在2004年9月1日后暂停办理。据《浙江日报》报道，对此省地税局有关人士表示，杭州从未取消20%%个人所得税，只是征收方式有所变化，2004年1月1日起以中介机构委托代征方式进行，2004年9月1日后改为个人自行申报。

　　北京：

　　2005年6月，北京海淀、朝阳和东城等区，纷纷传出二手房交易征收20%%个人所得税的说法。朝阳区地税部门规定，二手房只能在完税后才能办理过户手续。不过，这项规定执行了约半个月后悄然停止。

　　南京：

　　2005年6月初，南京地税部门公布的《个人销售房屋税收政策须知》中明确规定，个人销售房产将按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，缴纳20%%的个人所得税，一时引来业内争论。对此，南京市房产管理局局长陆春林6月16日明确表示，南京将与全国其他城市保持一致，不征收二手房个人所得税。

　　摘自《经济参考报》李佳鹏