专家交锋售房政策两大热点

　　销售是期房还是现房 利率是固定还是浮动

　　８月１５日，中国人民银行在《２００４年中国房地产金融报告》中提出：建议取消商品房预售制度，可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。建议一提出，引发了激烈的讨论。昨天，中消协组织２０余位各界专家，从维护消费者利益的角度，就期房预售制度和房屋贷款政策两大热点问题展开了激烈讨论。

　　销售方式之争

　　预售有助降低房价？

　　正方：现房能治虚高房价

　　●开发商制造涨价陷阱

　　社科院金融研究所易宪容教授指出，在中国目前的情况下，要进入房地产市场获得土地，或者是与政府利益相关的企业，或是具有特殊背景的人。而这些人或企业一旦获得土地，就成了房地产市场的主宰。在处于同一地段、开发类似产品的企业数目很少的情况下，企业之间的激烈竞争会造成房价的下降，这是开发公司不愿看到的，因此，一些开发商经常在一起开会商量，进行价格合谋，或由首先进入市场的开发商制定价格，后来者跟随这一价格。

　　更严重的是，开发商时常制造涨价升值的假象，最近北京的商品房有价无市，就是因为消费者对降价出售的房子质量产生怀疑，甚至陷入“买涨不买跌”、“价格越低房子越卖不出去”的恶性循环。

　　●期房销售是“万恶之源”

　　于是，不少专家把各种侵权违约乃至欺诈现象的“万恶之源”归结为期房销售的弊端。社科院法学研究所助理刘俊海认为，期房销售在加快城市建设步伐、改善居民住房现状和扩展商业银行业务等方面的确起到了促进作用，但目前看来这一制度弊大于利。住房价格是由其内在价值和市场供求关系决定的，因此，取消期房销售制度从理论上并不会造成房价上涨。他建议政府减免个人所得税来鼓励市民购买现房。

　　●现房让消费者“用脚投票”

　　市消协副秘书长张明介绍说，从２００１年到２００５年，市消协共接到商品房投诉２３５８件，是所有受理投诉中最严重的一类。“开发商的描述和消费者的理解总会有不一致的地方，纠纷由此产生。”而现房销售无疑会避免这个问题，刘俊海形象地比喻：届时，消费者会“用脚投票”，“一看房子不满意，消费者会掉头就走。质次价高的房子自然卖不出去，价格就会降下来。”

　　反方：销售方式应多元化

　　面对一片取消“预售”呼声，也有不少与会专家更多地寄希望于市场这只看不见的手来对房地产市场加以调控，“无论预售还是现购，只要多一些选择，市场总能找到最好的解决办法”。

　　●不应规定销售方式

　　对取消期房预售制度的观点，北京金台律师事务所皮剑龙律师表示明确反对，“应该对其加以完善发展，因为销售模式的多元化是商品经济多元化的趋势。”清华大学房地产研究所的季如进教授干脆质疑称：“市场经济下怎能规定什么东西该怎么卖？”

　　●现购将使房价涨２０００元

　　有与会人士指出，从东西三环开发商方面的反馈来看，北京市四环内商品房如果从期房改为现房销售，每平方米价格将上涨１４００元到２０００元，其原因主要在于资金链。即使再发展几十年，北京地位的特殊性也决定了房价未必会有所下降。

　　●停止预售将冲击市场

　　国务院发展研究中心市场经济研究所研究室主任廖英敏认为，应对现行的期房销售制度进行改革，作为取消该制度的过渡期。目前在建的商品房中８０％已售出，再加上建房需要一个周期，如果断然停止商品房预售将会对现有市场形成冲击，价格也会有所波动。因此，不能一下子取消期房预售制度。晨报记者 姜葳

　　建议：楼盘完工七成才能预售

　　多位专家都建议提高房地产市场的准入门槛，淘汰那些资质不够的小房地产公司，以扭转“劣币驱逐良币”的尴尬现状。“一张图纸、一块沙盘、一纸说明，这就是所谓的‘商品’吗？”有专家提议，将楼盘的７０％完工或者封顶作为下发预售证的条件之一。

　　此外，购房者根据工期分次支付房屋预售资金，降低购房者风险，促使开发商履行合同保障房屋质量。对住房预售资金还可采用专项管理、专项信托、专门账号等方式来管理。这样既可防止开发商随意挪用住房预售的专项资金，也可以防止开发商假按揭等违法行为。晨报记者 姜葳

　　专家揭秘

　　开发商用期房“空手套白狼”

　　研究表明，国内房地产商的资金来源绝大部分包括房地产开发贷款和个人住房抵押贷款在内的银行信贷都是来源于银行。２００４年，房地产企业自筹资金中仅有１６％是企业自有资金，而８０％以上资金来源于国内银行贷款。

　　这种资本显著不足的房地产开发商，常常被人们形容为“空手套白狼”的“空壳公司”。社科院金融交易所易宪容教授道出其中的奥秘所在：开发商们看上一个房地产项目后，就先通过种种方式募集到资金，甚至于有时借高利贷也在所不惜，把开工所需要的证件办妥以便项目开工。只要项目一开工，房地产开发商就开始办房屋预售证。房屋一销售，银行的钱流入开发商的手中，开发商就会先把已经借的钱还掉。然后，房屋预售款收到还清原先募集的钱后，其后卖出的房子都是净利润了。房地产开发商就开始逐渐地提高房价慢慢卖。

　　据熟悉房地产业的人士透露，房地产开发商四环以内拿地成本２８００万，建设成本１２００万，再加上销售成本、广告成本，开发商前期毛利率在３０％左右。

　　在这种房屋预售制度下，房地产开发商不仅资金使用的成本十分低，而且是使用银行的资金，不要成本、不要承担风险持房待售，房地产开发商一定会让房价持续上升。这就是购房者看到的所谓期房价格低的幻觉。因此，房屋预售制度基本上是消费者利益随时可能受到伤害、房地产开发商获得暴利、而银行与消费者来承担风险的不平等游戏规则。

　　实际上，如果是现房之交易，房地产开发商一则要承担资金之成本，二则要承担房子卖不出去的风险。在这种情况下，房价多会越卖越低，特别是房子销售市场竞争日益激烈的情况下更是如此。

　　晨报记者 姜 葳／文

　　蔡代征／摄

　　房贷利率之争

　　固定浮动谁更有利？

　　●银行：固定浮动各有利弊

　　中国人民银行研究局金融风险处副处长卜永祥认为，固定利率房贷和浮动利率房贷各有利弊，把房贷利率固定下来，消费者每年固定还款比较稳定，可以转移风险，化解市场波动可能带来的损失，尤其是利率上升周期时，房贷利率不变，这对贷款买房的消费者来说很有利；而弊端就是固定利率成本必然高于浮动利率。而浮动利率房贷的好处明显体现在银行利率走势下降的时候，房贷利率也会跟着下降，同样，利率上升周期时，还贷额增加，弊端就显现出来。

　　●律师：利率固定应该有度

　　目前银行利率是近１０年来最低的，固定房贷利率无疑对消费者来说是有利的。但北京金台律师事务所律师皮剑龙认为，固定房贷利率“固定在什么程度”是一个需要特别关注的问题。如果银行利率随着物价上涨，固定房贷利率对购房者是有好处的，但如果银行利率再下降，那么固定房贷利率对消费者来说，就存在风险。

　　●中消协：房贷利率应“只下不上”

　　对于银行利率与房贷利率的关系，此前不少网民认为，“银行利率上调时，房贷利率不能上调；而银行利率下调时，房贷利率也要跟着下调。”对此，中消协副秘书长武高汉指出，这种观点显然是完全站在购房者的角度说的，但是这种房贷利率政策的可行性有多大，恐怕需要方方面面的考虑。晨报记者 王娜

　　名词解释

　　浮动利率

　　根据我国１９９６年制定的《贷款通则》，贷款人可选择的只有浮动利率。而个人住房贷款是一种中长期贷款，其利率是按年度调整的浮动利率，随着经济形势的变化而变化，包括未来房价走势、物价走势，不是固定不变的。《个人住房贷款管理办法》规定，对于贷款期限在１年以上的抵押贷款，当法定利率调整时，在下一年初开始，按照相应利率档次执行新的利率政策。

　　固定利率

　　今年３月１７日房贷利率调整，央行文件中首次提出“固定利率”的概念。央行文件中说：“个人住房贷款的计、结息方式和还款方式，由借贷双方协商确定。在合同期内贷款利率由一年一定，改为由借贷双方按商业原则确定，可在合同期内按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的确定方式。”目前已向银监会递交试点固定利率房贷业务申请只有光大银行。大多国内银行对固定利率房贷都比较倾向于组合型固定利率，即前５年实施封闭式贷款、商定固定利率，比目前５年期房贷利率高出０．６至１个百分点、不可提前还贷；剩余年限则是开放式贷款，即利率按照市场浮动，借款人可随时提前偿还贷款。主要针对２０至３０年期、４０岁以下的人群的贷款。

　　晨报记者 王娜

　　专家呼吁

　　售房法规亟待更新

　　在研讨会上，尽快出台新的规范房地产市场的法律，成为专家呼吁的焦点。北京市一中院民一庭副庭长王忠说，目前存在的《合同法》和《城市房地产管理办法》都是上个世纪出台的，再就是１９９７年出台、２００１年修订的建设部８８号规章。这些法律法规目前应用起来漏洞百出，比如《城市房地产管理办法》第二十六条明确规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”而期房预售制度明显违背了这一条规定。

　　王忠表示，由于北京楼市中９０％至９５％都是采用预售制度，导致期房和现房的法律界定都不清楚，给法律诉讼也带来了诸多困扰。他历数了“楼盘广告与实际房屋不符”、“严重影响正常居妆、“迟延办证的违约责任”、“违约金计算标准”、“认购协议与定金”等等难以界定的法律难题。

　　晨报记者 王娜

　　●链接背景

　　商品房预售合同

　　范本修订大事记

　　２０００年９月１３日 建设部联合国家工商行政管理局出台《商品房买卖合同示范文本》，但一共只有２４条，无法涵盖购房过程中存在的问题。

　　２００５年２月 市建委、市工商行政管理局发布了《北京市商品房预售合同》的示范文本。第一次规定房屋出现质量问题可以退房，并增加了多项条款。新条款规定了商品房质量不合格可退房，包括地基基储主体结构质量、室内空气质量等。同时要求开发商对基础设施、公建配套建筑达到使用条件的日期作出具体约定。这些修订被媒体评价为“开发商不再强势”。

　　２００５年３月１５日 《北京市商品房预售合同》的示范文本正式推行使用，合同条款变成了２８条，同时增加了７个附件。同一天启动了商品房预售合同的网上签约和预售登记，购房者可在网上看到项目的预售许可证号、公摊面积以及销售情况。开发商制造旺销假象以哄抬房价的行为得到遏制。

　　晨报记者 王海亮

　　●链接案例

　　开放商“偷面积”

　　业主损失２００多万

　　据媒体报道，广州某楼盘因实测面积与合同面积的差异，造成业主受损金额达２００多万，平均每户受损达１．５万至２．５万元。原因是开发商在面积问题上玩了“猫腻”——预售时以建筑面积报出“超低单价”，签合同时以套内面积作计。业主办房产证时发现房子面积变小，经过追讨，发展商只赔偿减少的套内面积，而“大缩水”的建筑面积不作任何赔偿，２００多户业主无端蒙受损失。

　　２００２年，北京某开发商多算了业主１３６１．６平方米使用面积和８０００多平方米公摊面积，合计金额高达１亿多元，成为中消协近年来受理的涉案金额最高、争议面积最大的一起房产纠纷案。

　　点评：

　　看不见摸不着的期房无法让业主实地检验，导致开发商合同兑现时偷换概念。此类的纠纷为数不少，至于室外的小区绿地挪作他用，停车场及健身设施不能如约到位，会所变身加油站等开发商擅自更改合同条款的例子更是比比皆是。

　　无限期延迟交房

　　开发商人间蒸发

　　今年，成都某楼盘开发商莫名“失踪”、３００多名预付款业主被套的恶性事件，令取消商品房预售制度的讨论再次成为焦点。

　　据媒体报道，该房产项目于２００３年年初开始销售，以惊人的速度销售一空。第一批购买者本应在合同约定的２００４年４月３０日入住，但开发商迟迟不能交付，拖延了一年半。今年６月，１５０多位业主在当地法院立案起诉开发商，但在传票送达时发现，开发商早已“人间蒸发”，无法开庭。

　　该楼盘目前只留下一幢３０层高的半成品建筑楼。经调查，该开发商存在一房两卖、资金链断裂等问题。

　　点评：

　　这一案例正是利用期房销售的弊端进行恶意欺诈的典型案例，可以上升到“合同诈骗”的高度追究刑事责任。但北京市一中院民一庭副庭长王忠表示，开发商“携款私逃”的现象北京基本没有。

　　晨报记者 王海亮 姜葳

　　首席摄影记者 吴宁＼摄

　　皮剑龙

　　易宪容

　　武高汉

　　张红晨

　　张明

　　廖英敏