“暂定”两字险吞10万元

　　南海林女士购房遭遇合同陷阱

　　“暂定”两字险吞10万元

　　本版撰文　本报记者　黄志军

　　实习生　钟柳梅(除署名外)

　　最近，南海区林女士致电本报《楼市直通车》反映：一年前签订的购房协议中用了“暂定”二字，一年后交房时，房主却被告知需再交10万元才可拿到住房钥匙。林女士差点多付一笔冤枉钱，所幸在南海区消协的帮助下跳出了陷阱。

　　在当前房地产交易中，一些发展商利用购房合同片面地强调自身利益，而对购房者的权益加以严格限制或免除，从而制订了一些不平等的“霸王条款”，损害了买方的合法权益，甚至引起法律诉讼，影响了房地产交易的正常发展。

　　对于消费者来说，签订购房合同是房屋买卖中关键的一步，怎样走出购房合同的认识误区，提防合同陷阱？如何正确签订购房合同，防止合同欺诈呢？

　　市民投诉

　　买房时“暂定”装修费19万　收楼时竟要追加10多万

　　据林女士介绍，2004年8月，她用180万元人民币在盐步某楼盘购买了一套建筑面积为250多平方米的商品房，并约定1年后交房。因该房屋当时已装修成为公司用作促销的样板房，故公司在与林女士签订了购房合同后，二者又签了一份补充协议：双方约定家具费6万元，房屋装修费“暂定”为19万元(合计25万元)。

　　可是在2005年6月25日临近交房日期时，林女士收到了公司发来的书面通知，要求“在2日内除携带25万元家装费外，再另交厨具费42000元、洁具费62700元(合计104700元)，才能办理交房手续，若不按时交款则视为违约。”

　　面对突如其来的追加款项，林女士感到一头雾水，当即提出异议，不同意交纳这笔款项，但多次与公司交涉未果。无奈，林女士于6月29日到南海区消协投诉，消协工作人员认定：该公司以“暂定”为借口使装修费上涨10万余元的做法，是一种设置合同陷阱的行为，违反了公平交易原则。后经多次调解，该公司同意不再收取额外上涨的104700元费用，按原合同交接房屋。

　　如何提防合同陷阱？

　　律师支招

　　购房合同约定要明确

　　作为消费者究竟应如何绕开购房合同陷阱呢？广东南天明律师事务所黄律师指出，在购房合同中要明确约定：拿不到房贷无条件解除合同；产权证办理日期具体到年月日；对出现质量问题后的解决方案和房屋附属设备的保质期；停车费区分物业管理费。

　　购房者在签订合同时，可以让开发商将公摊面积和套内面积分别明确地写出来，并且要求开发商在合同中附一张整栋楼或项目的公摊平面图；同时约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差，以及公摊面积与套内建筑面积均发生变化的处理方式。对于精装修的楼盘，一定要在合同中对装修所用的材料、品牌、标准、施工工艺、颜色、价位等写清楚，不能用“豪华”、“进口”、“高档”等这样含混的字眼。

　　黄律师还强调说，购房者在签订合同时，坚持卖方先签字，买方后签字，且不要在合同中留有空白(即空白处用横线划去)。对于售楼人员以“原件在公司”为由，婉拒购房者要求查看五证原件的要求，购房者还可在购房合同中加上“出售人保证‘五证’的真实性，因真实性导致退房，出售人双倍返还已付房款”即可。

　　专家说法

　　签订补充协议有作用

　　据了解，目前除个别发展商外，大部分发展商在售房时与业主签订的购房合同，除了国土资源房管局的规范文本《商品房买卖合同》外，还包括合同的补充协议。法律专家认为，补充协议中的条款由发展商单方拟定，忽视了购房者的权益。而购房者个人相对发展商而言往往属于弱势群体，即使发现存在不公平条款，在买楼时仍常被迫接受。在楼盘热销的情况下，购房者对购房合同条款提出的异议，发展商通常不予理会。不少发展商宁可退订金给购房者，也不会对“关系全局”的合同条款作出任何更改。

　　房产界专家分析，提防合同陷阱，首先必须走出以下5个误区：签正式合同前先签认购书；买的房与样板间一样；按揭房拿不到房产证；区分概念合同中约定层高；维修基金、契税都交开发商。佛山市房地产交易中心相关负责人表示，目前佛山楼市销售的商品房多为期房，有的房子还没拿到预售证，就已开始内部登记销售。购房者虽然和开发商签订了购房合同，但合同能否顺利执行很难保证，有的因为开发手续不全，不能及时办理产权证；有的则暗中被开发商二次抵押，产权被别人分割。“实行购房合同备案制度，是对开发商进行有效的制约。建议消费者在购买房屋时，尽量查询合同是否已备案，以便给自己留后路。”

　　此外，地产界资深人士李英还建议，要在开发商与购房者签订《商品房买卖合同》时，签订该合同的补充协议。补充协议作为合同的一部分，一经签订，和购房合同具有同等的法律效力。“为避免制定无效条款，双方在签署补充协议时，应根据《合同法》中关于有效合同的规定，来拟定合法的合同条款。另外，双方在签订购房合同和补充协议后，在合同履行期间，如果双方出现新的协议内容或需要对原来签订的内容协议变更，均可通过补充协议的形式予以约定。

　　他山之石

　　广州

　　集体签约维权

　　挫败发展商

　　去年8月，广州天河区某大型楼盘的160多名准业主在律师的帮助下经过10轮的艰苦谈判，终于成功使发展商修改《商品房买卖合同》及其补充协议中的“霸王条款”。通过集体签约的方式，使自己的权益得到维护，这是广州首个集体签约成功维权的案例。

　　武汉

　　开发商不得收取

　　合同外费用

　　今年6月9日，武汉市开发办、市物价局联合发文规定，如果售房合同中没有专门约定，房地产开发商在交房时，不得收取房价之外的其他费用。这意味着，凡未取得《武汉市商品房预售许可证》的房地产开发项目，开发商及其委托的中介机构不得以任何形式收取所谓“诚意金”、“定金”或预付款。

　　此外，文件还规定，开发商在售楼部公示的房价表上必须有该价格具体执行的起止时间。这意味着靠“涨价”、“抢购”假象来促销或哄抬房价的办法也将行不通。

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　　购房时，消费者眼睛一定要放亮一点，认真审读合同。黄志军　摄