租金高企商铺“有价无市”

　　租金高企商铺“有价无市”

　　有关专家指“广州商铺租售价格体系面临崩溃”的观点并非危言耸听

　　根据有关单位日前公布的2005年三季度广州十区房地产价格指数显示，商铺租赁已经连续五个月成为租赁市场龙头，平均每季度租金升幅高达4％。

　　有专家指出，尽管商铺的地段升值趋势明显，商业网点密集的老城区商铺回报明显提高，但新增商铺高价出售正受到买家的强力抵制。

　　商铺租价攀升5.6％

　　据统计，自2004年第三季度起，广州十区商业用房租价开始同比猛增，当季增幅高达4.2％。此后商铺租价更是一路高歌，从上年第四个季度至今年第三季度的升幅分别为3.8％、3.3％、4.5％和5.6％，一直都是房屋租赁价格总水平持续上升的最主要原因。

　　同期住宅租赁均价则并未出现整体上升。从2004年第一季度开始，住宅类房屋均价一直基本持平，除了在今年第一季度和第三季度因高档住房租价上升略有上升外，2年来基本不变。有专家指出，在整体租赁价格不变的条件下，住宅长线投资的回报在短期内难有大的上升。

　　另外，天河、海珠、芳村、花都等新商业区和专业市场铺位的租金也普遍提高，商铺租金水平提升应视为广州商业零售业整体向好的表现。而广州外部的商圈仍处于发展期，正在积蓄升值动力。

　　新铺售价大幅下跌

　　相比有强大需求支撑的住宅市场，商铺价格受宏观市场的影响更大。2004年无论十区还是原八区，商铺登记成交面积均低于同期批准预售面积，第四季度十区商铺登记成交面积只有同期新增预售面积的1／2，无序的供给已经远远超过市场需求。对比依然坚挺的住宅成交均价，今年上半年新建商铺成交均价10439元／平方米，比2004年下半年大跌11％，一度虚高的商铺价格泡沫已经开始破灭。

　　按照房管局的说法，新建商铺的成交价格受地段影响因素较大，然而今年以来跌幅最大的地段竟然是东山和天河这两个旺区，较去年下半年分别下跌三成以上。此外商业经营较好的越秀、白云也出现了一成以上的跌幅。广州商铺网总编辑陈智分析，除了地段因素外，投资者今年以来已经明显开始对商铺进行理性评估，多数商铺由于价格炒不起来只好降价出售。

　　租价高企是主因

　　新增商铺成交价格的下跌与现有商铺租金的上涨形成强烈反差，证实了有关专家“广州商铺租售价格体系面临崩溃”的观点并非危言耸听。华南商业网总编辑黄华军表示，前几年买了商铺的投资人已经开始寻求抬高租金获得更高的回报，租金一路高涨，租用旺地商铺的商家超过70％无利可图，不断抬高的商铺租赁价格对于商业的压力无疑在增大。

　　对于目前的租赁市场，满堂红地产在一份商铺分析报告中指出，传统繁华地段商铺租金较高，目前已经有价无市，场外资金正逐渐转向二线位置的商铺投资。天河南一路、体育西路食街、老城区的文明路、景泰直街等地段的临街铺以及华景新城、逸景翠园等成熟社区的社区铺正成为二手抢租的热点区域。

　　今年以来专业市场的投资价值被市场重新发现，热点主要集中在海珠区的中大布料市场和荔湾、白云交界的环视西路一带的皮具、辅料市场一带。特别是部分原地升级改造专业市场项目的租金增长惊人，如“广州国际轻纺城”非首层的商铺租金已经高达1000元／平方米，荔湾位于上下九、长寿路及环市西路、站前路周边的多个专业市场成交率创高价，荔湾(不含原芳村)商铺均价已在25000元／平方米以上，较去年下半年狂增7成，显示出投资者对老城区新市场项目的狂热追捧。

　　合富置业有关人士则表示，部分潜力区域的小型商铺租金升值潜力相对更大。如商铺林立的东圃大多数是10—20平方米的小铺，业态分布趋于合理。商场如东圃购物中心首层商铺月租400—500元／平方米，临街商铺一般月租在200—300元／平方米，位置较偏僻的商铺租价仅100—200元／平方米。从合富置业市场数据显示，天河东部商铺市场正处于起步阶段，未来东圃地区受亚运和市政等利好刺激，住宅和商铺市场前景仍然十分看好。

　　本报记者　王昊　实习生　尹乙鸣