定息房贷年内推出可能很大

　　商业银行酝酿多时并早已上报的固定利率房贷产品近日获得央行原则批准，建行、浦发及光大极有可能成为首批定息房贷试点银行。相关银行人士昨天接受本报记者采访时表示，定息房贷最快有望在年底推出市场。

　　试点初期推出的定息房贷产品有三个特点：一是期限较短，一般为五年；二是固定利率相比现行利率略高1到2个百分点；三是提前还款须支付较高的违约金。本报记者孔华

　　定息房贷年内推出可能很大利率和提前还贷违约金高于现行房贷

　　定息房贷年内有望面世,不过，一家在国内为外籍人士按揭业务中举足轻重的外资银行却指出，定息房贷推出初期难以对市场产生冲击，因为在目前我国开发商指定银行按揭模式下，消费者根本无从选择利率最优惠的银行做按揭。记者同时从银行业中获悉，据闻有关部门已开始着手出台新政策打破目前楼盘销售中的指定银行按揭模式，为推进房贷利率市场化破冰。

　　定息房贷银行通常是赢家

　　尽管目前获人行原则批准的银行定息房贷的操作细则尚在各银行内部加紧制订中，不过就目前不同渠道获得的信息来看，银行试点初期推出的定息房贷产品有三个特点：一是期限较短，一般为五年，还款期头五年固定利率，五年后根据当时市场利率再定新利率；二是固定利率相比现行利率略高但差别不大，约比现行利率高1到2个百分点，大约为6.5%~7.5%；三是提前还款须支付较高的违约金。

　　更多的银行仍处于观望态度，一家总部位于北京的股份制银行零售业务部负责人表示，对购房者来讲，要判断定息房贷是否是最划算的借款方式并不容易。理论上来讲，在利率上行周期内，定息房贷可以锁住贷款利率，对购房者有利，反之，对银行有利。但银行具有专业测算和更加接近决策层的优势，而且有规避利率风险的其他工具，考虑的是业务整体利润，因此定息房贷中银行通常都会是赢家。

　　银行力争资产证券化先行

　　知情人士表示，只要定息房贷近期能正式获得监管部门的放行，银行业在年内推出的可能性很大，不过获得央行原则批准，是否就等同于在银监会也可畅通无阻？业内人士认为，银监会审视定息产品方案与人行角度不尽相同，除考虑产品可行性外，还要考虑银行是否有足够的避险工具和风险监控手段，如缺乏严格风险管理操作办法，就难以获得认可。

　　据悉，由于国内银行缺乏分散定息房贷的工具，因此推出房贷定息产品目前最易实现的办法是将定息房贷打包到资产证券化的资产池中，利率波动风险在资产池中得以稀释，并部分转移给证券投资者。然而，现阶段获批资产证券化试点的银行只有国开行和建行，因此上报定息房贷申请的银行均以资产证券化作为前提，在避免定息房贷风险方面还没能交出让监管部门满意的答卷。

　　记者观察

　　房贷市场化不应仅表现为利率

　　定息房贷推出如箭在弦，然而等待其出生的仍是一个相对垄断、利率单一化的房贷市场。东亚银行一位楼宇按揭专业人士告诉记者，定息房贷的利率价位固然是其是否具有吸引力的关键，但目前国内楼盘销售模式仍以指定银行按揭模式作为主流，纵然市场上有多种利率产品提供给购房者选择，但房地产商圈定一到几家银行办理按揭，拥有定息房贷产品的银行依然无法进驻楼盘放贷，定息产品很可能将面临有价无市或者充其量是小打小闹的冷清场面。

　　在本次采访中，记者从银行业消息人士口中获悉，长久以来为购房者所诟病的开发商指定银行按揭销售模式的破题，已摆上有关监管部门案头。

　　而目前相关政策出台面临的最大障碍是，即使国家有关部门禁止开发商指定银行按揭，也很难阻止开发商以向不同银行按揭者给予不同的房价折扣形式，使购房者权衡再三不得不仍然选择指定的银行办理按揭的情况。

　　因此，业界认为要打破指定银行按揭，央行必须先开放房贷利率下限，让银行可以更加优惠的利率来吸引购房者，让购房者真正实现货比三家。“房贷利率市场化和打破指定银行按揭，谁缺了谁都不行，两者必须同时推进。”（孔华）（来源：广州日报）