解读：物权法草案第四次审议 房产三大变化

　　今年7月10日至8月20日，物权法草案向社会全文公布，广泛征求意见。9月26日，吴邦国委员长主持座谈会，就物权法草案的修改听取部分全国人大代表和有关方面的意见。10月22日，体现了各方面意见和多数人共识的物权法草案四审稿，提交十届全国人大常委会第十八次会议审议。

　　在物权法四审稿中，全国人大法律委员就物权法草案提出了多项修改建议，这其中与

　　第一：小区道路、绿地和无合同约定车库归业主

　　新建议：对绿地、道路以及物业管理用房的归属问题宜分别规定。车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。

　　草案三次审议稿第七十六条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主所有，但属于市政建设的除外。”“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”有的提出，绿地、道路、物业管理用房的归属有所不同，合在一起规定不够清楚，建议分别规定。有的认为，业主在买房时处于弱势，以约定来确认车库的归属，对业主不利。有的认为，车库作为建筑物的附属设施，原则上应归业主所有。有的认为，在现实生活中，“会所”归业主共有的情形很少，归业主共有也很难经营。

　　法律委员会研究认为：1.对绿地、道路以及物业管理用房的归属问题宜分别规定。2.从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于“会所”的规定可以删去。3.从近几年售房的实际情况看，有的车库是业主购买的，有的是业主承租的，无论是购买或者承租，都有合同约定，草案的规定基本可行。

　　因此，法律委员会建议将这一条修改为：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。”“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”（草案四次审议稿第七十五条）

　　第二：业委会起诉、仲裁三分之二同意改为过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意

　　新建议：对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁。

　　草案三次审议稿第八十七条规定，对侵害业主共同权益等行为，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁。有的提出，这一条的规定对于切实维护业主权益是必要的，但需经三分之二以上业主同意规定的比例过高，建议降低比例。有的提出，现实生活中维护业主共同权益的许多工作是由业主委员会承担的，经业主授权，业主委员会也可以提起诉讼、申请仲裁。

　　法律委员会经研究，建议将这一条修改为：“对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”（草案四次审议稿第八十六条）

　　第三：住宅建设用地使用权期间届满自动续期

　　新建议：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。

　　草案三次审议稿第一百五十五条规定：“建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。”对此，主要的意见是：1.用地期限。有的提出，现行的住宅用地使用权期限太短，有的建议延长为一百年或者一百五十年。有的建议取消使用年限的规定。2.续期申请人。有的提出，一幢公寓多户居住，建设用地使用权期间届满，是由住户个人申请续期还是业主委员会统一申请续期，意见不一致时怎么办，需要明确。3.续期后的土地使用费。有的认为，住户买房时已经支付了土地出让金，续期后不应再交费。有的认为，续期的应交少量的土地使用费。

　　法律委员会研究认为，建设用地使用权续期的问题，宜区分住宅用地和非住宅用地，要着眼于保障老百姓安居乐业。据此，建议将这一条修改为：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。”“建设用地使用权期间届满，根据公共利益需要，依照法律规定的权限和程序收回该土地的，应当参照本法第四十八条第三款的规定，对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。”“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”。（草案四次审议稿第一百五十五条）

　　第四：宅基地转让和抵押

　　关于宅基地使用权转让和抵押。草案三次审议稿第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”对此，有不同意见。有的赞成草案的规定。有的认为，宅基地上的住房属于农民个人所有，应允许转让。有的认为，应有条件地适当放开，既要方便农民融资，又要保障农民基本居住。

　　法律委员会研究认为，我国地少人多，实行最严格的土地管理制度。宅基地是农民的基本生活保障，在目前条件下宅基地使用权的转让和抵押似不宜放开。因此，建议对这一款的规定暂不作改动，拟进一步听取意见后，再作研究考虑。

　　物权法草案三审稿24个关注焦点

　　进一步体现我国经济制度的本质特征

　　删去关于会所的规定

　　法律禁止转让的财产不能出质

　　自然资源所有权仍由国务院代表国家行使

　　完善业主提起诉讼的有关规定

　　留置动产的价值应当相当于债务的金额

　　不增加有关空域岛屿的规定

　　删去所有权人追回被盗被抢财物的规定

　　担保财产折价或者变卖应参考市场价格

　　将国家投资企业改为国家出资企业

　　对海域使用权作出规定

　　对物权主体的规定不作改动

　　城镇集体所有权改由其他法律法规规定

　　旅游娱乐等经营性用地出让也应拍卖或招标

　　增加规定物权的排他性性质

　　对征收征用分别作出规定

　　住宅建设用地使用权期间届满自动续期

　　禁止城镇居民在农村购置宅基地的规定暂不改动

　　增加保护社会团体财产的规定

　　允许土地承包经营权有条件抵押

　　没有规定不动产登记前必须公证

　　对绿地道路及物业管理用房分别规定

　　明确动产抵押的办理部门

　　不再恢复关于典权的规定

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　　（综合）