购房者难讨违约赔偿

　　开发商延期交房104天

　　购房者难讨违约赔偿

　　2002年12月，阮先生购买了武汉某开发公司一套99平方米的房屋，双方在《商品房买卖合同》中约定：某公司应在2003年5月30日交房，如果逾期交房超过30日后，应按日向阮

　　随后，阮先生支付了全部房款，但某公司直至2003年9月14日才向阮先生交房，逾期104天。据此，阮先生要求某公司支付违约金8831元，但某公司一直未给付。

　　2005年6月20日，阮先生依据合同中的仲裁条款申请仲裁。

　　某公司辩称，延期交房是由于法院查封该地块、防汛、“非典”疫情等不可抗力所致；其次，阮先生所主张的权利受到侵害的时间应至2005年5月30日止，而阮先生于6月20日才申请仲裁，已经超过诉讼时效。

　　对此，武汉仲裁委裁决：

　　一，双方的合同有效。

　　二，某公司逾期交房的行为违约。仲裁庭认为，某公司提出的不可抗力的三种情形不能成立。因为，《民法通则》第153条规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情形。而某公司提出的土地使用权被沈阳市中级法院查封而延误工期，这是某公司与第三人发生纠纷所致，明显不属于不可抗力；而某公司不能提供防汛部门出具的禁止其施工的证据，而且该情形也是可预见的；而“非典”疫情，某公司也没有提供施工人员被隔离的确实有效证据。

　　三、阮先生超过仲裁时效。双方约定的交房日期届至，阮先生此时应知道自己的权益受到侵害，而其直至2005年6月20日才提起仲裁，超过仲裁时效。

　　因此，阮先生的仲裁请求被驳回。记者金文兵实习生辛秋成杨可

　　超过仲裁时效的裁定值得商榷

　　湖北诚明律师所潘程律师认为：上述裁决对购房人超过仲裁时效的裁定是错误的，购房人要求开发商支付逾期交房违约金的仲裁申请没有超过仲裁时效。理由有二：

　　一、本案中，双方约定的交房时间为2003年5月30日，但开发商延迟104天才交房，其侵权行为处于持续状态；而阮先生只有在开发商交付房屋后，才能明确算出自己可获得的违约金数额，其要求开发商支付逾期交房违约金的仲裁申请的时效，自然就应当从开发商交付房屋时开始计算，即从2003年9月14日开始计算。购房人在2005年的6月20日提起的仲裁申请也就没有超过二年的仲裁时效。

　　二、从合同约定的另一个角度来看，购房人与开发商签订的《商品房买卖合同》约定：开发商逾期交房超过30日后，应按日向购房者支付已交付房价款万分之五的违约金，也就是说购房者主张债权的起算时间应为2003年的6月30日开始。从这个角度讲，阮先生的仲裁申请依然没有超过仲裁时效。