物管乱收费3：30多个小区物管费超标面临起诉(图)

http://www.sina.com.cn 2005年10月25日10:21 金羊网-新快报

　　新快报记者黄颖林洁婷实习生黄嘉莉

　　广州物管收费有多乱之3：30多个小区物管费超标面临起诉

　　深读指引

　　从广州市发生第一起物管收费纠纷至今已有10年，但10年来物管费纠纷愈演愈烈，一方面业主不满收费与服务不对等，另一方面物管公司坚持“优质”可以“优价”，但从今年起，广州市新的物管收费制度实施，使收费有了统一标准，也使纠纷空前激烈。

　　原因是收费从原来的物管公司报物价局个别审核，变成在政府指导价下的市场自主行为，从而宣告“优质优价”时代的终结。又因为旧有的收费标准与新的政府指导价有很大差异，使原本就对物管服务不满的业主有了新的维权武器。像丽江花园的业主一样，越来越多的业主维权从简单的拒交物管费走向法庭交锋。

　　中高档次楼盘收费2-3元

　　记者近日查阅广州各楼盘小区在多个房地产网站上登载的小区信息，发现至少有三四十个电梯小区楼盘管理费达到2元/平方米或者以上。

　　这些小区一般都是市场中较高档次的楼盘，如主要集中在珠江新城、天河北、老城区、滨江东沿线和番禺华南板块等区域的电梯小区楼中。这些小区物业管理费收费标准一般在2-3元/平方米之间。

　　在现在实际收取的小区物业管理费中，价格最低的约是0.4-0.6元/平方米，多是一些老城区的旧有物业和多层小区。一些带电梯的小高层小区物业，物业管理费收费标准在0.8-1.5元/平方米之间。而带电梯的高层楼盘小区，物业管理费主要集中在1.5-2.5元/平方米之间。对于一些高档次的公寓型楼盘和豪宅小区，物业管理费可以达到4-10元/平方米。

　　也就是说按新的收费规定，超标的情况不是少数。

图：丽江花园的停车场改建成楼房，汽车只能停在路边。

　　矛盾起因：

　　从物价局批复收费到政府指导价

　　物管费纠纷由来已久，但广州市新的物业管理收费标准在今年1月实施后，楼盘小区新收费标准指导价与原收费标准差异引起的纠纷更有增无减。

　　据了解，广州在新的物业管理收费制度出台前，一直沿用物价局检查、批复小区物业管理收费的办法。据物业管理公司透露，以前物业管理费收费标准是物业管理公司向物价部门提交申请，包括收费标准以及管理小区需要的成本核算等内容，由物价部门最后确定每个小区的收费标准。而根据以前的物业管理收费标准，多层物业和高层物业的一级物业管理都是优质优价的，因此有部分物业小区可以收取较高的物业管理费。

　　政府指导价有强制性不是参考价

　　但是，根据新的物业管理收费标准，只要是普通住宅物业，带电梯小区的物业管理费基准价1.7元/平方米/月，可上下浮动15%，即最高标准也不超过1.96元/平方米。该标准与原来不少楼盘小区核准实施的物业管理费标准产生了较大的差距，从而容易发生纠纷。

　　据了解，新收费标准规定普通住宅电梯小区最高收费为1.96元/平方米/月，而市物价部门更表示，政府指导价是政府价格管理形式之一，具有强制性，而不是“参考价”。因此，这些小区一旦物业管理服务出现问题，极有可能引发更多的物业管理收费纠纷。

　　记者调查

　　收费与服务不对等：保安上班睡觉，没有绿树，不收垃圾

　　记者近日走访了兰亭颖园、桥东小区、金碧花园、晓港湾、万丰花园、红棉花园等楼盘小区，在随机访问的40名业主中，42.5%的被访者不满目前所在小区的物业管理，主要问题集中在治安、卫生、绿化等方面：

　　万丰花园

　　小区门口虽然有保安，但可以随意进出，不用登记。小区内不见树木，也不见有活动场所和设施。业主李先生认为，每个月1元/平方米的管理费虽然不高，但是这样的设施和服务不值这个价。

　　桥东小区

　　记者走进小区门口的时候，保安正趴着睡觉。业主吕先生反映，经常看到小区的保安在睡觉，很多业主都和物业公司提过意见，但是并没有得到改善。

　　石溪榕园

　　记者仅在一幢楼里就看到了7袋丢在门口的垃圾，而当时是中午1时30分。业主张女士说，这个小区每天只收一次垃圾，而且还只是收一部分，很多业主都是自己跑下楼扔垃圾。

　　但在兰亭颖园，小区内有小花园，花、树令人赏心悦目，小区内的路面未见有垃圾，业主林先生说，这个小区每天收四次垃圾，卫生、绿化都比较令人满意，觉得每个月1.8元/平方米的管理费也比较合理。

　　朗晴居的情况和兰亭颖园相似，接受访问的业主张先生也表示比较满意，并且在自己所了解的范围内，没有业主拒绝交管理费。

　　可见，业主不满管理费，并不只是因为“高”或超标，最关键是服务质量和收费不对等。嘉和苑业委会吴先生说：“我们并不是在乎多出了那么几个钱，而是认为他们收了多少钱就该干多少事。”

　　春兰花园前业委会主任叶春生说：“就我所了解，凡是有业委会、通过招投标换了物业公司的小区，管理费都下降、并且很多是大幅度下降，但是服务质量并没有变差，反而是变好。”

　　在记者的调查中，几乎所有的被访者都认为，买房子是为了安居乐业，谁也不想为了几个钱和物业公司较劲，拒交、闹事、打官司，最终的目的是希望出了钱能获得相应的服务。

　　拒交是无奈之举

　　在记者的调查中，有28.5%的被访者不交管理费，并且都曾和物业公司交涉过，业主由于不满服务，要求降低收费，而物业公司不肯，双方各执己见。

　　而聚德花苑的业主通过上访，让物价局降低了收费标准；又通过诉讼，达成了调解，但是由于开发商更换了物业公司，而没有得到执行。

　　“不是我们不交，是我们要求按照法院的判决标准交，物业公司不肯收，我们只好不交！”聚德花园的业委会筹备小组成员张先生说。北秀、春兰、嘉和苑等小区都走过行政或司法途径，但最终解决的问题还是要成立业委会、更换物业公司。

　　个案调查

　　聚德花苑

　　治安：只有一个保安，外人可随意进出

　　消防：90%以上消防喉喉咀被偷走

　　记者在按二级物业收费的聚德花苑看到，小区各门口都设有保安亭，但只有北门口有一个保安，并且外人可以随意进出。

　　记者随机进了几幢楼，发现从一楼到六楼所有的消防喉都被割掉了喉咀，存在很大的消防隐患。业委会筹备小组成员张先生告诉记者，小区里不但经常有车辆被盗，更可怕的是各幢楼内90%以上的消防喉喉咀都已经被偷走。

　　绿化：达不到25%的标准：

　　小区内分隔聚德花苑东西两区的通道完全对外开放，不时有车辆疾驰而过，通道边稀疏地种了些小树，明显达不到25%的绿覆盖率。

　　道路：坑坑洼洼，今年有两位老人被绊倒

　　在小区的北门口（小区内）搭着一个施工窝棚，窝棚紧挨着一户人家的窗口，东风一吹，窝棚边的尘土垃圾直扑窗户；窝棚周边的路（小区范围内）坑坑洼洼，一不小心就会被绊倒，张先生说，今年已经有两位老人在这里被绊倒受伤。

　　小区业委会筹备小组成员张先生说，自从1999年入住至今，小区业委会筹备小组和不少业主个人都提出过公开账目的要求，但两家物业公司从来没有实施过。

　　广州各类物业分级参考标准

　　二级：

　　1、小区内绿化覆盖率达到25%以上，园林绿化维护管理良好。

　　2、公共配套设施维护良好。道路平整顺畅，水、电、消防设施保障有效。

　　3、有较好的社区活动场所，并能开展文体活动。

　　4、物业管理单位持有三级或以上资质证书。

　　5、保安人员24小时值班、巡逻，保护小区安全。

　　6、环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

　　（金陵／编制）