二手商铺面积缩水开发商要返还差价

　　本报讯

　　（记者郑颖哲　通讯员冯捷、王林辉）买二手商铺，发现房产证上的面积比转让合同约定的少，但房地产公司以与买家不存在直接权利义务关系为由，拒绝返还房屋面积差价款。记者昨天采访了解到，广州市仲裁委裁决，房地产公司返还申请人房屋面积差价款。

　　罗某、李某从某房地产公司购买了一套商铺，建筑面积25.02平方米，其中，套内面积23.18平方米，商铺单价按套内建筑面积计算，总金额825660元。在未办妥房产证的情况下，罗、李将商铺转让给了朱某、麦某。朱、麦后来拿到了《房地产权证》，上面载明，该商铺建筑面积22.6353平方米，套内面积为22.42平方米。

　　由于商铺面积缩水，朱、麦依仲裁条款向广州仲裁委提起仲裁请求：要求裁决开发商返还面积差价款78694元。

　　开发商辩称，他们与朱、麦之间没有直接的权利义务关系，双方是两次买卖关系，根据合同相对性原则，朱、麦只能向罗、李追究责任。他们还认为，面积出现差异，是因为国家的建筑面积计算方法发生了变化，导致测绘出的建筑面积与签订合同时不同，因此责任不在被申请人，是不可抗力，因此他们是免责的。

　　仲裁庭认为，在原预购方罗某、李某尚未取得其名下的房地产权证情况下，申请人以转让方式取得原预购方对本案争议房屋享有的权利和义务，是属于原合同履行过程中一方主体的变更，故原合同的原预购方一切权利义务均应由申请人承担。因此开发商认为本案纠纷是属于二次买卖的理由不成立，不予采纳。根据公平原则，被申请人应向申请人退还多收的房款。

　　专家指出，不可抗力是指无法预见、无法避免、无法克服的事件或因素，它所免除的只是当事人不能履行合同而造成的违约责任。而申请人请求被申请人返还面积差价是根据合同中约定“双方的最后买卖商铺面积以产权证面积为准，双方多退少补”所体现出来的公平原则，并不是要求被申请人承担不能履行合同的违约责任。据此，被申请人提出房管行政部门变更了测绘标准属于不可抗力造成损失，应予以免责的抗辩理由不成立。（来源：广州日报）