前三季度房价为何猛涨12％？　专家细说五大原因

　　这是深圳楼市猛涨的写照。今年夏天国家的宏观调控政策出台之后，各地房价应声而降，只有深圳房价逆势上扬。不但房价高涨，而且市场上的现房销售与其说买，不如说是“抢”，从逸园到TT国际公寓，从第五园到尚都，无论是小户型还是豪宅都是开盘即售完，一个个楼盘就像水珠滴落在炽热的沙漠上，迅速蒸发至无形。

　　10月14日，深圳市国土房产局公布了今年1—3季度的房价统计数据，6639元／平方米

　　镜头一

　　10月15日是个星期六，但陈先生还是起了一个大早，8点半就赶到了刚开盘的香山美树苑的售楼处——当天是香山美树苑认筹的日子。但赶到现场一看，陈先生知道这房子已经跟他没什么关系了，因为密密麻麻的人群已经把售楼处围得水泄不通。“当天推120套房子，认600个筹，诚意金1万元，谁知刚一开门就被一抢而空，据说有的人已经排了2天2夜的队。”

　　镜头二

　　今年年初，陆小姐和她的未婚夫准备买房结婚，选来选去把目标定在了与莲花山公园仅一路之隔的“长城盛世二期”的二手房。当时已经看中了一套4楼的毛坯两房，叫价45万。“可当时听说国家要宏观调控，就想先等等，观望一下，这是我最后悔的事。”因为现在陆小姐再要买差不多条件的房，价格已经飙升到了62万元，还不包括5％的营业税。

　　原因一

　　住宅供应“轻度紧缺”

　　“现在的房价上涨，早在3年前政府决定了供应紧缩的政策时就已经注定。”中原地产深港研究中心总监张伟表示，房价上涨，首要原因就是供应不足。

　　根据官方公布的今年1—3季度深圳房地产市场统计数据显示，开发投资额、开工、施工、竣工面积、空置面积全面下降。而深圳市房地产研究中心主任王锋也在其报告中表示，1—9月住宅供应储备率仅为0.59，仍然偏离0.64—0.89的正常区间，处于0.51—0.64的轻度紧缺区间。

　　业内多位专家分析，住宅供应“轻度紧缺”的根源首先在于住房用地供应不足。从2000年开始，深圳每年出让的土地计划都保持在1000万平方米左右，用于商品房开发的比例一直在9％上下徘徊。今年计划中的商品房用地供应仅有0.8平方公里，占供应总量的6％。

　　数据显示，今年1—8月份批准预售面积为402万平方米，销售面积为551万平方米，供求比为0.73：1。而按照通常标准，这个比例在1.3：1才能保证供求的相对平衡，否则就可能导致房价的上涨。

　　张伟表示，三年前的严格控制土地政策，经过建设周期后正好反映到今天。到今年年底，整个市场包括在售楼盘和新批准的预售，全部加在一起也不会超过600万平方米。但从现在的情况估算，仅今年第4季度，有效需求已经超过了300万平方米。“以2—3年建设期估算，在未来2年内市场供应仍将始终处于紧缺状态。”张伟说。

　　原因二

　　“新深圳人”拉动需求

　　一方面是低于正常水平的供应，另一方面却是庞大的住宅需求。“与其他城市相比，移民城市的深圳对住宅的本地需求是一种非典型的状况，非常强大。”张伟表示。

　　张伟分析说，与国内其他大城市相对稳定的总需求不同的是，深圳作为移民城市，人口在不断增加，根据官方的估算，每年新增30万—40万的人口，随之而来的就是这些新深圳人的住房需求。这种人口的机械增长，直接导致了住房需求的机械增长。

　　另一方面，深圳只有短短25年的历史，现在有购房需求的人绝大多数都是第一代深圳移民，这也使得深圳形成了独特的购房结构。在其他城市，年轻人买不起房，可以和父母一起住，或者住父母的第二套房。但对深圳人就没有这样的后路，新移民的工作稍稍稳定就不得不去买房。有数据显示，全国首次置业的平均年龄为29岁左右，但在深圳，这一年龄提前到了25岁。

　　同时，由于深圳人口非常年轻，因此购房需求人口占总人口的比例也大大超过其他城市。

　　原因三

　　买房投资比例接近警戒线

　　“就像每一轮股市上涨都有某个板块带动一样，这次深圳房价的大涨，也有一个领头羊，那就是豪宅。”张伟分析说，宏观调控吓走了外围的大众投资者，而那些作为主力的专业投资客并未离场。经过短暂的观望，8月底以中海红树湾二期，万科17英里、棕榈公馆为代表的豪宅在投资为主的购买需求带动下迅速升温，而楼价的对比效应也连带提升了其他普通住宅的价格，终于形成了全范围的大涨。

　　世联地产代理事业部副总经理甘伟表示，宏观调控政策的实质主要是针对二手房转手，这对深圳楼市的实际影响不大，反而打消了人们对后市的犹豫。因为投资客赌的是房价上涨周期，而非投资的租金收益。一方面，二年的转让周期并不长，另一方面对深圳楼市看好，即便要交上一笔营业税，也还是“有得赚”，这吸引了大量投资客。“宏观调控之后，全国各地的房价都在跌，唯独深圳大涨。这等于把全国的投资客都吸引来了深圳。”甘伟表示。

　　从深圳市统计局提供的数据来看，深圳目前买房投资占总成交量的比例已仅次于上海，达到了17％，这离20％的警戒线已不远。“细心观察就可发现，近来重现的排队认购人群中存在不少的投机者。”英联国际不动产董事长郭建波肯定地推断，投资和投机的比例近期有不小的升幅。这种看法也得到了张伟的认同。他表示，根据中原代理楼盘的售楼处来访登记，外地的买家和香港客户在近期增长非常大。购房者中外地买家的数量比两个月前，最保守估计也增长了10％以上。而在和这些投资客聊天的时候发现，有相当的部分是来自于长三角地区。

　　原因四

　　“买涨不买跌”推波助澜

　　“深圳的房价是不会跌的，晚买不如早买”、“关内已经没有土地供应了，关外的房子肯定会升值”，无论是买新房还是旧房，在政府减少关内供地的计划及中介、开发商甚至整个舆论环境随时随地喊涨的大势下，造成了市民对房价统一而简单的认识，就是一个字——涨。这已经造成其追涨的心理并引导了部分人的潜在需求，刺激其进一步转化为购买行为。许多并不是急切需要买房的市民，在房价几乎一天一变的状况下，也节衣缩食先抢一套房再说。

　　“不理性消费行为所带来的后果就是加剧房价的上涨。”业内人士认为，市场需求被夸大，对房价上涨起到了推波助澜的作用。

　　原因五

　　分期销售抬高房价

　　黄金周的第一天，震惊深圳的万科17英里售楼部被砸事件，被许多消费者认为是发展商分期推房、人为抬高房价的典型案例。当时在现场的王先生对记者表示，之前所有的人都被告知有300多套房，但实际仅仅推出120套，而且上午和下午的房价明显不一样，坐地涨价的不公平行为导致现场的购房者情绪失控，酿成了售楼部被砸的惨剧。

　　“发展商屯房居奇，通过分期销售来人为制造供应紧张的气氛，由此大幅提升房价，是造成现阶段房价大涨的重要原因。”王锋分析说，一个1000套房子的楼盘拿到预售许可证后，开发商先推出一期100套上市，制造“抢购”局面，给消费者造成房子紧缺的心理暗示，接着推出二期100套，再次出现“抢购”局面，房价“理所当然”的上涨一截，然后三期、四期依次类推，房价被人为操控猛涨。

　　“这种情况是业内公开的秘密。”某楼盘不愿透露姓名的销售人员对记者透露，许多楼盘的销控表都有两套，现场醒目的销控表上满是红点看起来销售火爆，实际上许多都是发展商留下来不卖的单位，一方面烘托热销气氛，另一方面屯房居奇，在以后卖个好价。

　　王锋表示，人为分期销售就把房价大幅提升，不仅毫无道理，还有乱涨价、偷税漏税之嫌。因此，物价、税务和国土房管等部门应联合打击这种行为，维护消费者利益。

　　市场观察

　　找一个房价下跌的理由

　　政府出台打击分期售房的政策，能否拉低房价呢？王锋博士对此寄予厚望，但许多市场人士持相反意见，认为这是治标不治本。

　　供给、需求和投资炒房这三者关系到供求关系，是解决问题的关键。但它们的调整，绝非一朝一夕之功。“有一个很明显的指标说明，深圳的楼市处于一轮上涨的初期阶段。”张伟分析说，“那就是二手楼价与一手楼价的同步上涨。”

　　他解释说，综合的供求关系，无非就是入市资金与可供住宅的关系。而衡量入市资金的充裕程度，指标就是二手楼价与一手楼价之差。二手楼市是投资客的资金回收出口。当二手楼价涨幅与一手楼同步时，说明市场的购买强劲，抛出来的盘很快就有买家接手。只有当二手楼的涨幅低于一手楼时，说明虽然市场仍有资金进入，但总体趋于饱和。“也就是说，这是市场出现拐点，房价将调头向下的先兆。”但根据官方数据，现在深圳的二手楼涨幅为11％，说明房价涨幅仍将持续。

　　另一个指标则是房租的回报率。按照清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授的观点，当租金回报率低于同期银行利率时，说明该市场出现了泡沫。但现在随着房价上涨，虽然深圳楼市的租金回报率不断下降，但仍高于银行利率，也从另一个方面说明了房价仍将上涨。

　　显然，深圳对住宅的需求短期内不可能减少，唯一能真正解决问题的办法就是增加土地供应。令人欣慰的是，在官方的《发展报告》中，专门提到了房地产开发投资增长幅度较小甚至下降的问题，应当引起有关部门的重视，并采取措施促进投资增长，保证房地产业与宏观经济的协调发展，满足人口较快增长条件下日趋旺盛的住房需求。

　　但远水解不得近渴，从土地到房子，至少还有2年的周期。明年的楼市，只能寄希望于各发展商手中存留的土地。在高企的房价下，发展商理应把囤积多时的地投入市场，明年的供需矛盾应略有好转。但仍难以彻底扭转房价大涨的局面。“至少在明年年中以前，我看不到任何房价上涨减速的理由。”张伟总结说。

　　图：

　　一对父子在看楼。今夏以来，深圳房价逆势上扬。

　　何俊　摄