房价成本有必要公开吗

　　今年 3月，福州物价部门在全国首先提出测算商品房社会平均成本，并将测算结果公之于众。 8月，南京市相关部门随之推出了向社会公布房屋开发成本的措施，浙江省物价部门则表示也将从 11月 1日开始公布当地房价成本。

　　购房作为时下国内百姓置业生活的首要大事，公布其产品开发成本显然是行业透明化的重要标志。然而，开发企业的反对态度和业内专家的“不便评价”，似乎隐约透露出了

　　开发商如此遏制投资不如改行倒车

　　成本清单使开发企业的利润率被强掀盖头，似乎很是大快人心。但开发企业却表示，对于房地产行业过多地干预企业运营，是局部竞争不公平的表现，同时也将严重破坏投资环境，对社会整体经济发展会产生负面影响。

　　“市场定价是商业运营的重要规律之一。汽车、服装、食品等各行各业都是如此，随行就市，房地产也同样要遵循这个规律。况且各家企业在生产开发过程中的成本不可能完全一样。如果单单要公布房地产开发的成本清单，自然会破坏经营环境，那么今后还有谁会在这个行业投资？”万通集团主席冯仑甚至直白地表示，“在如此遏制投资的环境下进行开发，还不如改行去倒卖汽车。”

　　业内专家公示成本准确性有待商榷

　　对于目前几个城市公布的房地产开发成本清单，业内专家认为，由于房地产开发过程中的非固定支出项目和隐性支出项目占有一定比例，因此有关部门公布的成本清单不一定完全准确，但可以作为项目成本下限或接近成本的参考数值来指导市场与消费。

　　中国注册造价工程师牛新文表示，政府测算并公布的房屋开发成本确实具有相当重要的指导意义，但它并不等于项目开发的绝对成本。因为房地产开发过程中会产生很多隐性成本，并且各公司对于实际地价、管理成本、建安成本等各项预算比例也不尽相同，测算过程中也不太可能完全了解这些支出项目的所有具体数值。眼下当地开发企业的缄默态度则让公示成本与实际成本间的差异更加难以辨别。也就是说，公布的成本清单与实际开发成本相比可能会偏低，而两者间如果产生的差异过大则反而有可能会误导消费者，因此开发成本是否透明化还应当先给市场一定的适应阶段。

　　购房者了解成本不等于房价能降

　　政府公布房屋开发成本的本意是希望能让购房者享受更透明的消费环境，同时也给过热的地产市场灭灭火。但很多受访购房者的态度却似乎对此并不乐观。

　　南京的陈先生表示，即使政府公布了地产项目的开发成本，但开发企业不肯降低房价，那么到头来还是没有任何意义。如果物价部门能够在公布成本的同时，向消费者明确合理的利润率，或者规定相应合理的利润上限，那么对于购房者才会产生实际的帮助作用。

　　上海的裘先生认为，一些城市的政府利用抬高土地价格来增加政府收益其实也是造成房价居高不下的原因之一，开发商借助土地政策改革的时机获取高利润其实也是商人逐利的本能表现。因此，政府有计划有步骤地解决不同消费层次人群的购房需求才是真正有效的措施。

　　■事件房地产开发成本示众

　　自 3月份开始，福州市物价局就开始进行全国首例商品房社会平均成本的测算工作。其测算工作是分地段、分等级进行的，对包括土地取得费用、建设成本以及附属公共配套设施费等成本进行细化测算，最终得出普通商品房开发建设的平均成本。福州市物价部门有关人士表示，这些数据可以体现出房价是由哪些成本构成的，分别在其中占多少比重，而且将之与楼盘的最终成交价格相对照，还可看出房地产开发商是否存在暴利等。

　　8月，江苏省物价局有关人士表示，其正积极核对相关数据，并将选择合适的时机向社会公布南京市重点地段地块商品房价格成本，并将会同有关部门对涉嫌哄抬楼价、实行价格联盟的开发商进行查处。

　　从 11月 1日起，浙江省将开始对省、市、县三级国土部门政务信息是否公开进行统一检查。主要检查内容包括：土地利用计划、建设用地审批、征用土地方案公告、征地补偿安置方案、土地出让方案、土地招拍挂信息公告，市区国有土地使用权租赁、转让、抵押等是否公开。其中开发商楼盘的土地价格，其房价的成本清单则将作为一项政务信息新内容，届时向社会公开。

　　接二连三的“房地产开发成本清单示众”事件，让地产行业开始弥漫着一股紧张的气息。政府的信息公开政策关系到开发企业的切身利益，而购房者关心的核心则是自己到底能不能在这场“探底”博弈中取得真正的实惠。

　　■争议利润率到底有多少

　　公示成本与销售价格之间的悬殊将行业的利润争议再次升级。

　　四川开发商透露：“房地产商公开的利润一般是 8%-15%，实际上真正的利润都在 25%以上。”这一内幕曾引起一片哗然。而福州市测算并公布的房地产开发平均利润率却达到了 50%左右，最低的约为 20%，最高的竟超过 90%！如此惊人的利润率使“房地产暴利说”再次沸腾。

　　政府方面则认为，政府公布商品房的社会平均成本，有利于改变供需双方的信息不对称，增加购房者与开发商在博弈中的话语权，对商品房暴利进行抵制。

　　本版撰文新报记者安元本版摄影新报记者王健