甲级写字楼“钱”景依旧

　　房产新政之下，上海住宅市场陷入了“寂寞冷清”的低谷，而原本在楼市中并无多少声响的写字楼市场却日益受到追捧。记者近日发现，随着政策调整下的价值回归、写字楼市场潜力的被认知，沪上甲级写字楼似乎已逐渐取代住宅而成为上海楼市的“领跑”项目。

　　甲级写字楼供不应求

　　今年以来，上海写字楼的市场发展格局日益清晰。从供应来看，今年第三季度，黄浦区的都市总部大厦和徐汇区港汇广场一座办公楼相继交付使用，一共带来113,000平方米的新增供给，进而使上海甲级办公楼市场今年总共约有325万平方米的供给量。

　　另一方面，随着金融、专业服务型企业的继续扩张以及大型跨国公司对营业部办公空间需求的扩大，在上海中央商务区南京西路、淮海路、人民广场以及陆家嘴等区域，甲级写字楼市场已呈现出供不应求的局面。同时，业内也指出，目前在这些地区可供开发写字楼的地块已经不多。

　　另悉，由于供不应求的市场局面逐步明显，致使写字楼市场空置率继续走低至5.1%。

　　租金、售价齐头并进

　　供不应求的市场态势带动了甲级办公楼市场租金的上涨，今年第三季度的平均成交租金较第二季度上涨了7%，目前在0.92美元/平方米/天，相对于1.01美元/平方米/天的平均开价，可议价空间为9.09%。据悉，静安、黄浦和浦东陆家嘴地区租金报价领先于全市，静安南京西路的平均租金仍为全市最高，达到1.08美元/平方米/天。而由于市场供求紧张，预计今年年底的租金仍将会有4%到5%的上涨空间。

　　另据高力国际相关数据显示，当前上海甲级办公楼市场平均价格为3,688美元/平方米，较上季度约增长9%，同时，由于租金及售价均上涨，第三季度的租金回报率仍维持在上季度7.6%的水平。

　　写字楼市场将稳中有升

　　据了解，今年年底前上海甲级写字楼仅剩约62,000平方米的新增供给，而市场需求却相当强劲，因此，市场供不应求的态势将会延续；而由于对上海优质甲级办公楼资产的看好，境外机构投资者仍将密切关注上海甲级办公楼市场，业内预计，第四季度写字楼市场价格仍将上涨5%到6%，而租金升幅速度会略缓于售价，租金回报率将略微下降至7.5%，而市场空置率将会进一步下降至年底4%的低水平。

　　而上海市中心甲级办公楼集中区域可供开发的写字楼地块，特别是沿南京西路、淮海路等一级地段已相当稀少，因此一些现有的项目尤其炙手可热，如位于人民广场、南京西路CBD商务区环抱之中的海银国际大厦。作为5A智能化超甲级纯写字楼项目，海银国际不仅占有着得天独厚的地段优势，同时开发商对项目的设计和打造都不遗余力，完全能满足高档客户的需求。而海银国际大厦所在的威海路一直是汽配和传媒的聚集地，因此在海银国际大厦目前所接触的意向客户中，以传媒、汽车和金融业居多。

　　（黄侃）