区域冷暖不均买家观望依旧

　　经过半年多的宏观调控，上海的房地产理性了很多，成交量和成交价格都有了较大的调整。但是，从区域或板块来看，当前上海各区域的楼市发展态势冷热不均，总体上继续振荡调整，购房者的观望心理仍然比较浓厚。

　　中心城区观望气氛依然浓厚

　　中心城区经历了宏观调控前期较大幅度的调整之后，目前已经回落到相对一个比较平稳的价格。普润地产分析师认为,调控政策所带来的影响已基本稳定，目前中心城区的二手房市场开始出现微妙的变化，卖家不再轻易在价格上做出较大让步。

　　从各区的具体情况来看，由于近期长宁区新挂牌的房源大多地段一般，而且挂牌单价均有所上升，导致成交较9月份有10%的比例下跌，不活跃的状况直接刺激租赁的明显上升，二室租赁最受欢迎，但由于受到其他户型的影响，整体租赁价格反而有所回落。卢湾区二手房挂牌价相对平稳,目前卢湾都市花园和上海新加坡挂牌价在15000元/平方米左右,海悦花园在18000元/平方米左右。在租赁市场方面,打浦桥板块有小幅回落,尤其是三室的大房子。静安区自新政推行以来,一直是中心区成交较小的区。这一方面是由于新盘供应量少，另一方面是该区域二手房价格相对来说还是比较高的,因此市场观望气氛浓厚，多数的看房者还是只看不买。据普润地产资料显示,该区域的二手房挂牌价在走低,如贤居天下和静安枫景在19000-20000元/平方米左右，中远两湾城仅在14000元/平方米左右。

　　浦东陆家嘴板块楼价小幅反弹

　　浦东区域自9月份以来成为交易相对比较活跃的区域之一,据普润地产资料显示,陆家嘴板块、世纪公园板块市场表现较好;陆家嘴板块的楼盘经历了6-7月间20%左右的下调后，近期由于需求量的上升，近期部分楼盘成交价回升5%左右。目前,出手这些板块高端楼盘的客户多是驻浦东陆家嘴办公的大公司高管人员及境外人士,对于楼盘品质的要求较高。于是一些拥有高档楼盘物业并且楼层﹑景观﹑房型较好的业主略微调高了挂牌价。而对于不能立即出手的拥有好景观房的业主来说,继续出租仍然是一条好的出路,一方面由于物业的优良品质可以获得比较高的租金,同时后期市场也比较看好。

　　康桥低价楼盘入市影响二手房价

　　受到浦东新区与南汇区的双向辐射，近年来康桥板块的房地产市场发展迅猛。随着康桥地区经济文化各方面的发展，康桥板块一改过去只有单一的别墅类产品的状况，逐渐向“大众化”住宅形态发展，出现了康桥半岛、中邦城市等公寓型住宅产品。今年3月份以来的宏观调控政策，康桥板块的房地产市场也受到了一定的影响，但从长远来看还是具有相当的发展空间。

　　从地段上来看，康桥板块临近世博会园区，是市区到浦东国际机场的“中途岛”，附近有投资260亿元、占地约133公顷的信息产业园、中科大学村等，因此康桥板块在外环沿线各房地产板块中拥有较好的地理优势。从周边来看，康桥板块的生活配套设施比较齐全，教育资源丰富，现代化商贸配套服务区内金融机构、商业网点、娱乐中心、休闲广场、涉外酒店等一应俱全。

　　据汉宇地产的数据显示，8－10月份康桥地区的二手房成交活跃，二手房价格在5500－6000元／平方米左右，且租赁市场也获得了一定的发展。前段时间，在康桥板块推出了康桥小镇等不少超低价新盘，这些楼盘估计会在后市对当地二手房造成一定影响，造成附近二手房价格的下滑调整。