广州物管收费有多乱：要根治必须成立业委会

　　广州物管收费有多乱之4：根治之策：成立业委会

　　新快报记者 陈文 黄颖 林洁婷 何姗 实习生 黄嘉莉

　　深读指引物管收费纠纷的焦点不仅仅在于收费超标，更在于业主认为物管公司的服务与收费不对等，因此，物管收费纠纷不仅出现在收费超标的小区里，而且是一个普遍存在的

　　九成小区无业委会管理费物管公司说了算分析北秀、春兰、嘉和苑、聚德花苑和丽江花园等各典型案例可以看出，导致目前物业管理收费乱的主要原因是目前广州九成以上的小区没有成立业主委员会，而有的业主委员会的成立则是黑箱操作的结果（如聚德花园前业委会），广大业主没有与物业公司签订委托管理合同的合法主体，无法以约定方式确定管理费，导致的直接结果就是管理公司“说了算”。根据法律规定，业主大会也可与物管公司商定。但是，这是不现实的，目前相关物业管理条例都没有关于该问题的解决方法，只能是物管说了，因此难免产生纠纷。房管部门、物管协会：发生纠纷只能打官司如果发生了物业管理纠纷，可以向广州市国土房管局物业管理处和广州市物业管理协会投诉。但当中也存在问题：一、市国土房管局物业管理处虽然是物业管理公司的主管单位，但它只有行政权，并没有执法权，只能对物业管理公司和业主进行调解。而市物业管理协会对其会员物业管理公司单位可以进行协调，但也没有执法权。因此，如果纠纷无法解决仍然只能通过法律途径解决。法院：打赢官司判决结果不适用其他业主丽江花园一案中，由于被告自愿按本市物业管理政府指导价最高标准每月每平方米1.96元交纳物业管理费，法院由此判令被告按此标准交纳管理费。物价部门及法律界人士认为，由于这是被告自愿的交费标准，所以并不意味着其他业主也可适用。最终价格应该由业主与“物业”在“基准价和浮动幅度”内协商，但不得高于政府指导价。物价部门：监督收费，违者处罚物价部门认为，目前很多小区没有业主委员会，物业公司同样要主动组织与业主在政府指导价内协商物业收费标准。然后根据双方认可的协议进行合理收费。由于广州这类小区众多，物价部门不可能具体参与每个小区的物业收费标准制定。但物价部门有监督检查的责任，主要检查其服务内容、收费标准是否对等，对违反相关规定的物业公司进行处罚。但目前广州还没有对某个物业公司处罚过。（价格举报电话12358）业主：大多不知道物管费可商定在记者的随机调查中，75%的业主在买房时签了管理费合同，但是只有不到10%的业主在签合同时留意过管理费的具体数额，40%的业主是在入住以后对服务不满才开始关注管理费问题。将近80%的被访者不知道管理费可以通过业委会和物业管理公司商定，并且只有55%的被访者认为这种协商途径可行，认为不可行的原因主要是业主委员会成立难。

　　账目不透明也是纠纷原因魏先生住在番禺华南板块的一家大型楼盘，他作证说，我所在的住宅物业管理费每平米2元，不含公摊水电费。我买房时，楼房前边有一条小溪，碧波荡漾，小鱼在里面游来游去。可等我们都住进来了，小溪里的水全没了，成了养蚊子的场所。物业公司说，要有水也可以，水费大家分摊。但绿化环境用水本来就应该算在管理费里。李小姐说，物业公司的大堂里只是贴出了广州市物业服务收费项目的部分章节，还是旧的标准，对该楼盘很多费用项目是如何收取却没有明确告知，更看不见政府指导价明细。如果不是你们报道，我们都不知道应该在政府指导价内收费。物管公司从不明确告知收支细节“丽江”业主李阿姨介绍说，住了10年了，她从来不知道业主交纳的物业管理费是怎么花的，具体用在什么方面了。每到年底，物业公司开出一张支出表，不是收支持平就是微亏获剩余那么一点。商铺的出租费、停车费等都应是属于业主的收益，这些钱去哪里了？他们说，94％的钱都花了，我们希望知道到底怎么花的。只要花得合理，我们就交。邓先生举例说，物管公司每年还收取的节日装饰布置费，都是怎么用的，买了哪些东西，这些东西是什么价格，一共花了多少钱，业主一概不知道。政府指导价出台后，他们一直拒不执行。不是业主交不起那个钱，只要合理明白，钱，业主就一定会交。半年或一年：物管公司应公开收支一次物价部门认为，公开收支可以使财务透明，减少纠纷。据了解，目前物业管理小区仍然有相当一部分没有公开收支。有的物业管理公司表示，目前广州小区物业管理收费方式主要实行包干制和酬金制两种。实行包干制的物业管理公司不需要公开账目收支，而酬金制则有必要向业主公开全面的账目收支。而据了解，目前广州绝大部分小区都是采用包干制，因此绝大部分物业管理公司不会公开账目收支。广州市物业管理协会秘书长谢凯表示，公开物业管理收费标准和账目开支是解决物业管理收费纠纷的好办法。一般实行酬金制的小区应该半年公开一次账目开支，而实行包干制的小区也应该一年公开一次账目收支。他表示，凡是物业管理协会的会员单位，协会都要求物业管理公司每半年或一年公开账目开支一次，业主发现物业管理公司未能做到的可以向协会投诉。大多业主不相信公开的收支记者日前做的随机调查中，超过70%的被访者没有看到过物业公司的收支账目，20%的被访者表示没有留意，只有少数被访者看过收支账目，但是他们大多对账目的合理性持保留态度。富景花园的杨小姐说：“我觉得物业公司贴在各座的‘收支表’很有问题，毫无说服力。百佳这么大的地皮，一个月才收5000元的管理费，那还是商业用途！电梯里面的广告收入，3个月才1600元，谁信啊？如果这些容易使人产生怀疑的数字是真实的话，物业公司最好把有关的发票或收据也一同公示。”万丰花园的黄先生则认为，虽然公开收支，但是一般的业主很少会去核对真伪，做假账太容易了。

　　新快辞典包干制：是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　提醒业主：高档住宅物业管理费应否纳入“政府指导价”？广州市物价局价格处解释说，高档住宅物业管理费也应纳入“政府指导价”。相关人员解释说，广州的高档住宅规定在144平方米以上，同时体现在交税标准上，它要按3％征收交易契税。但物业管理费同样要在政府指导价的基础上与业主协商标准，并不是高档住宅就可以想怎么收费都行。建议业主可以对照普通住宅物业管理服务等级标准，由物业管理企业与业主签订物业服务合同约定。广州合众律师事务所资深律师刘超解释说，所谓高档住宅主要是针对面积而言的，突出体现在契税上，与物业管理费关系不大。在物业管理方面，高档住宅与普通住宅的界定标准尚不清晰，但有一点可以肯定，不能以住宅的面积大小界定其物业收费标准，主要看其服务标准，即便是大面积的房子如果物业服务标准不够，也不能高收费。这里政府指导价也应当适用于这些高档住宅。

　　提醒业主：哪些费用不应公摊？公摊费用的项目应清楚，有依据，公摊数额应有证据，这是一个原则。对于管理公司提出的公摊费用，管理公司负有举证责任，业主有权依据相应的规定逐项核实，如属于乱收费或收费不清楚的，业主有权拒交。例如，公共水电费的分摊，业主可根据广东省物价局《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》（粤价〔1997〕173号）进行核实。如第2条，小区绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电，其费用均由物业管理综合服务费列支，不得向住(用)户分摊。第4条，住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住(用)户合理分摊。以上说明绿化用水纳入了物业管理费中，不能向业主分摊。公共设施的公用水、电费用，应由业主分摊。

　　链接：物业服务成本或物业服务支出构成：1：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3：物业管理区域清洁卫生费用；4：物业管理区域绿化养护费用；5：物业管理区域秩序维护费用；6：办公费用；7：物业管理企业固定资产折旧；8：物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9：经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。以上费用综合考虑广州地区的物价指数、消费水平等综合制定的。

　　市民购房要留意签《前期物业管理合同》据悉，有不少楼盘业主投诉购房时开发商承诺的物业管理费与后来真正入住的物业管理收费不相同。业内人士提醒市民，在购房签《商品房买卖合同》时不要忘记签《前期物业管理合同》。根据广州市有关规定，楼盘在预售前必须招投标选聘楼盘前期的物业管理公司管理楼盘，待楼盘业主委员会成立后再重新选聘新的物业管理公司。而根据《物业管理条例》，开发商销售楼盘时，在与购房者签《商品房买卖合同》时同时要签《前期物业管理合同》，该合同中会列明楼盘入住后的物业管理费。但记者发现，在近期销售的新楼盘中，有部分楼盘与购房者签订《商品房买卖合同》时，并没有同时签订《前期物业管理合同》。因此，市民在购房时应该要求同时签订《前期物业管理合同》，防止开发商随意改变物业管理收费。

　　专家视点：物管市场未充分竞争政府指导价不可避免（中山大学岭南学院周天芸副教授）政府指导价和市场价格同样是市场经济发展的要求和产物，是市场竞争不充分的产物。目前广州800多家物业管理公司中，完全靠市场发展起来的不到1/4。其前身都是依附于各个开发商，根本谈不上完整的市场竞争。房地产物业管理关系到人们基本生活要求，政府在这种没有充分竞争的市场环境下，以政府指导价引导规范市场，是非常必要的。物业管理费用都是有成本的，是可以计算出来的。所以，物业管理公司向业主收取费用也是有个成本在里面，不能随意加价，得根据市场价格来进行收费，这样形成的价格才是公平的价格。政府指导价就有助于形成这样的价格。然而现在的业主是分散的，没有资本和公司去谈判，而业主委员会显然也不可能像专业的公司那样去核算物业管理公司的管理成本来检验他们收取的费用。在这样的情况下，尽管国家有法规进行监管，如政府指导价等形式，但是也是不可能完全达到公平的。因为一方面有个监管成本和力度问题，另一方面物业管理公司可以隐瞒一些费用信息。所以关键还是要在物业管理这个市场里充分竞争，形成竞争机制，使得两个市场并存，业主完全可以通过招标的方式选择自己喜欢的管理公司，也有权力随时“炒”掉不合心意的公司，这样才能够真正解决物业管理公司和业主在费用方面的矛盾。（全文完）（晓航／编制）