合同备案律师费怎能强收？

　　本报记者　王敏　田甜

　　已经一次性交了房款的付女士尚未享受到入住新房的快乐，却在签合同的问题上弄得心烦意乱——钱交了一个多月，合同愣是签不下来。问题出在一笔“律师费”上，付女士觉得这钱收得毫无道理。房管局也认为这笔费用不应由购房者承担，但律师楼、开发商似乎仍然理直气壮。而记者采访发现，收取该费已成“行规”。有购房者提出疑问：这笔所谓的买

　　个案

　　交了房款

　　“不给律师费不签合同”

　　据付女士介绍，她于9月购买了米兰雅居的一套房子，当时选择的是一次性付款方式。9月下旬，她在付完房款后去楼盘售楼处签合同时“卡了壳”。因为发展商那边办理合同的人告诉她，还需交400元的律师费用。

　　但据她所知，一次性付款是不需要给律师费的。此外，开发商没有公示这个收费项目，有悖于明码标价的相关规定。而且律师不是她雇佣的，凭什么要由购房者来付钱？

　　有趣的是，该楼盘的售楼员起初也认为付女士是一次性付款，不需要支付律师费，并告诉付女士与其签合同的人是发展商委托的律师，可能是误会了。但这位售楼员后来与发展商“沟通”之后，又坚持付女士得交这笔钱。

　　该律师却坚称律师费要收。他的解释是，自己不是发展商雇佣的，但他帮付女士解释了合同条款要收费。付女士反驳：“发展商不请你，你来这里做什么？我又没要求你帮我解释条款。”随后这名律师又改称帮付女士拿合同去备案要收费。而后该律师在质疑下第三次改口，称这笔费用是契税。付女士气愤地说：“契税已经交纳了，这400元根本不是契税。”

　　付女士称，此后该律师再无说法，只是表示如果她不交钱，就不能帮她签合同，合同需要把户型图等附件贴上去，他也不管了，让付女士自己去办。双方争执很久，至付女士离开时，那一份购房合同仍未签订。付女士要求与和开发商面谈，但是始终联系不到对方。

　　至今，这份合同仍不知发展商是否签订。

　　律师楼发展商

　　手续费合理

　　据对方一位刘姓律师解释，所有商品房销售后都需要将合同送到房管局备案，整个楼盘如果让每位客户一个个找律师显然并不合适，因此发展商与律师楼签定了授权委托书，委托律师帮其准备合同，并将合同送交管理部门备案。这笔律师费就是签合同以及备案的手续费。

　　此后，楼盘销售部一位田经理也肯定了这名律师的说法，同时在对方传来的“米兰雅居按揭费用一览表”里，记者也看到，除了按揭律师费之外，还有一笔买卖合同备案手续费，由律师楼收取。同时注明，如为一次性付款客户，需要缴付这笔“买卖合同备案手续费”。田经理表示，目前这笔费用已经明确标注在楼盘费用一览表里。当记者询问付女士当时为何未看到这笔费用时，他又辩称，当时未完全确定这笔费用应该怎么收，所以最初没有向付女士说明，但目前已经确定。

　　房管局

　　应由发展商支付

　　但市房地产管理局房地产交易所负责备案的工作人员告诉记者，合同备案由发展商或发展商委托律师办理，需要收取专用金及配套基金两笔费用，这两笔费用均由发展商支付，与购房者无关。

　　就付女士遇到的这笔费用，该工作人员表示，如果律师或发展商声称是将合同备案的费用，那是律师或者发展商自己收取，与房管局等管理部门无关。

　　现状

　　“大家都这么做”

　　对于房管局的意见，上述田经理没有正面回答，但他告诉记者：“很多楼盘都有这笔费用，这是行规。”

　　记者随后走访发现，石竹新花园、元美广场都有这一笔律师费。而中信等一些楼盘则没有。

　　相较于其他规定清晰的费用，这一笔合同律师费还不尽相同。比较石竹新花园的“购销合同律师费”是500元，而米兰雅居的“合同备案手续费”是400元。

　　就此，物价局相关人士表示，关于律师费用目前物价局还没有明确的规定。如果买卖双方请了律师，律师费就由业主、发展商以及律师行三方自行商讨解决。这不属于物价部门管辖范围。

　　法律业界

　　必须事先公示

　　这笔费用到底是一笔什么费用？向购房者收取是否合理？

　　广东凡立律师事务所胡律师告诉记者，对于合同备案，有些楼盘自己做，就不存在这笔费用。而且费用是律师楼收取的。至于费用不等，是因为各律师楼收费标准及服务内容不同。

　　胡律师解释，委托律师准备合同条款内容，并由律师将合同送交备案实际上是比较安全的做法。因为在操作中，发展商不放心将合同交给业主送去房管局备案，业主也会担心自己签完合同后交给发展商，发展商在备案前篡改合同条款。律师作为一个第三方的中立机构，对双方来讲，都比较放心。这个委托费用，由双方承担。但需要说明的是，发展商必须在销售前将费用公示，看购房者是否接受。像付女士遭遇的这种情况，发展商并未在付女士付款前公示这笔费用，付女士有权拒付。

　　另一位法律从业人士则表示，付女士房款已付清，实际上表示双方已经达成意向，买卖合同是对之前意向的确认。如果发展商在付女士付款前并未公示这项费用，却在签合同时要求付女士出具这笔费用，实际上是费用的变更，需要双方同意。

　　购房者

　　又一项“入伙费”？

　　但是律师的解释未能令购房者信服。

　　一位朱先生表示，这笔费用如果在楼盘收费中被列为强制性收取项目，就不合理。“合同备案是发展商必须做的，发展商将合同备案这件事委托给律师去做，那是发展商与律师之间发生的关系，实际上与购房者无关。”朱先生对记者说，如果一个购房者选中了某楼盘，而且并不需要通过律师去备案合同，但该楼盘已经委托律师去做备案，那么购房者只能选择放弃这个楼盘或者必须付出这笔律师费用，这本身就是“强盗逻辑”，违背商品房交易过程中的公平、公开和自愿选择原则。

　　另一位兰先生则表示，按照目前合同的制作以及签定方式，发展商篡改合同的可能性不大，合同备案是发展商应该做的事情，业主委托律师备案合同无疑是多此一举。如果这笔业主并不一定需要的费用公示了就必须支出，那是否代表“入伙费”只要提前公示，购房者也得支出？从性质上而言，这笔费用强制收取，与入伙费有何差异？兰先生同时表示，目前东莞发展商签合同的方式本身就存在问题，按正常程序，应该是双方同时签订合同，而目前东莞大部分楼盘都是业主签好后交给发展商，发展商等一批合同一起签，然后以发展商签字时间为合同签订时间，在无形中拖延了签合同的时间，更造成胡律师所说的一些顾虑。这些做法实际上都不合理。

　　业内人士

　　不应强制收取

　　对于田经理口中的“行规”，以及购房者的理解，行业人士又是如何看待呢？

　　据一位在东莞房地产从业多年的业内人士表示，这笔费用虽然是律师楼收取，但是否就应列入购房者必须付出的费用，还有待商榷。

　　而一位从深圳来的行业人士则表示，合同备案手续费实际上应该属于选择性的服务项目，根据《广东省新建商品房交易价格行为规划》的相关规定，这一笔费用应由购房者自行决定是否接受分摊，不应强制性收取。他告诉记者，委托律师准备合同及送交备案实际上并非必须环节，作为可选择性服务项目，如果发展商单方面委托律师楼后强制购房者接受，实际上也是一种费用转嫁，在购房者不接受的情况下，强制购房者缴付并不合理。

　　法规链接

　　《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》

　　第四条　商品房交易实行明码标价，不得在明码标价外加收任何费用。

　　第十一条　房价构成外的代收代付费用，属于选择性的服务项目，应由购房者自行决定是否接受分摊性质的，只能按实际发生的直接成本(费用)分摊，不得额外加收任何名目的费用；属政府定价的收费项目，必须严格按规定标准代收。

　　第十七条　经营者不得有下列行为：

　　(四)　不按规定实行明码标价或者使用虚假、不规范的标价手段蒙骗购房者；

　　(六)　在商品房交易过程中，违反公平、公开和自愿选择原则，强制或串通其他部门(单位)变相强行要求购买或要求购房者接受应由购房者自愿选择的服务。

　　图：

　　合同备案手续费属于选择性的服务项目，应由购房者自行决定是否接受分摊，不应强制性收取。本报记者　何建文　摄