上海世界第一高楼8年难产玄机何在

　　现实问题的不爽

　　上海环球金融中心是个完全日资的项目,开发商为此成立了上海环球金融中心有限公司,注册资金为2.13亿美元。股东有两家,其中森海外株式会社出资128亿日元,拥有51.2%股权;另一家为“上海环球金融中心投资株式会社”,由日本33家银行、保险、商社等企业联合组建的株式会社出资额122亿日元,占48.8%的股份。

　　1995年12月,“上海环球金融中心”就取得了土地使用权。然而,正当一切就绪时,东南亚金融风波却突然来临,刚刚打桩的“第一楼”立刻受到资金的考验。因为对地产市场的诸多顾虑,森海外株式会社停止了项目的继续推进,但期间日方称从未有过放弃的念头。

　　国内专家称,森海外是担心世界经济萎缩影响出租率,才刚打桩就停工。按有关规定,如果被批项目两年内未实施就该撤消,但“环球金融中心”却安然无恙地在浦东Z4 1号地块上睡了将近8年。

　　浦东新区外经贸委有关人士解释说,1995年,浦东开发大量投资均来自于国内资本———各部委和各省市,像森海外株式会社这样的外资投入很少,森海外株式会社的高额投资起到了一种巨大示范效应。

　　就目前来看,这么大的投资项目,要找到能替代的投资商恐怕也难。这位官员对记者说,根据浦东新区规划,在陆家嘴黄金地带要建三个地标 金茂大厦、环球金融中心,另外一个至今也未能找到投资方。

　　2003年2月13日,“上海环球金融中心”塔楼区临时地下连续墙及深18米的基坑承包给了浙江龙元建设集团,掀起了以此为标志的“环球金融中心”的复工计划,并为此举行了复工仪式。龙元建设是一家地道的家族式企业,董事长赖振元十几岁就开始了泥瓦匠生涯,这家家族企业以2800万股A股在上海证券交易所首发上市。因此,赖振元做梦都想拿下“上海环球金融中心”的总承包权,他不懈地努力着,多次飞往日本。

　　但森浩与赖振元的迫切不同,森浩还没有做好完全复工的准备,龙元建设的前期项目不过是个复工信号。正如华东建筑设计研究院的高层人士对记者所言,龙元建设主要承担工程维护。

　　所以,在复工停工的虚虚实实中,当时在“环球金融中心”现场,能够看到的依然还是一片有无数个地桩的空地。上海环球金融中心有限公司总经理助理徐剑否认复工又停工之说,他说,项目一直有进展,目前正在进行塔楼区地下连续墙工程,为接下来的地下主体工程进一步做准备。

　　上海市政府有关方面表示工程自复工以来一直有进展,基坑的维护和开挖已经结束,目前在进行施工图的设计。

　　华东设计院的工程师则对记者透露,虽然承建单位的招标已经结束,但由中建总公司与上海建工集团组成的承建联合体到底谁最大,其中的关系还未弄清,国内外建筑公司对承建权的角逐也是影响工程开工的原因之一。

　　北京中建总公司总经理孙文杰介绍,上海环球金融中心工程的第一轮竞投中,云集了日本清水建筑公司在内的数家跨国建筑公司参与投标角逐。

　　2004年初,日本投资方再度向世界招标,中建总公司与上海建工集团以联合体的形式参与竞标。经过9个多月角逐,才赢得了环球金融中心的施工总承包权。

　　设计的困惑

　　大厦设计方是大名鼎鼎的美国KPF公司,根据1997年前的设计方案,环球金融中心高466米,已经是当时世界第一高度。但目前的世界第一高楼、中国台北101大楼高达508米。2004年年初,森浩以每米10亿日元的代价,把设计高度从466米一下子增加到492米,整栋大楼造价也因此一下子从750亿日元飙升至1050亿日元。这还不够理想,森浩希望能再次修改设计方案,在每层顶部增加20厘米的“布线区域”,大楼架空地板的高度也要增加到30厘米,最终使大厦能够“长高”到510米。据说,森浩已将修改方案报到上海有关方面。

　　但是,事情远非森浩想象得如此顺利,华东设计院的项目工程师对记者表示,对高度的限制,在城市规划中早已确定,492米的高度不可能再变。黄浦江两岸综合开发办公室的负责人也对记者说 “一定会首先考虑整个陆家嘴地区天际线的平衡和综合景观透视效果,‘世界第一’不过是个动态概念,对上海而言没有太大意义,上海不会一味追高。”

　　面对森浩拔高要求的欲望,许多专家对环球金融中心也有颇多微词,同济大学一位建筑领域的教授对记者表示,目前上海下沉严重,金茂大厦已经有很明显下沉隐忧。另外,知情人士还透露,上海市规划局已经对森浩“老找理由改动”表示不满,“这次森浩又提出拿下‘环球’附近的绿地,上面绿化,下面建停车场,估计绿地集团也不会同意,谈判还会消耗工期。”

　　关于环球金融中心设计的争议,除了高度,还有其外形。KPF公司总裁威廉·帕德森说,金融中心的设计灵感原本来自于中国传统文化中对于“天地”的理解,正是天圆地方的意思。而且,50米直径的“圆洞”就是不远处“东方明珠”第二个球的大小,空心圆洞与实心球体正好形成一虚一实、遥相呼应的艺术美感。但这样的构思在华人看来,同时也表现出了另一种形象,首先是一位新加坡华人给上海市建设局写信称,楼顶的大圆孔,远远地看太像日本的太阳旗。

　　在注意到了造型争议后,上海方面还是与日方重新达成了修改方案的协议。KPF事务所的PaulKatzAlA为此认真苦想了几个晚上,在圆洞底部增设一“空中廊桥”,酷似“太阳”因此被划割成两部分。

　　回报预期与资金缺口

　　有人为环球金融中心算了一笔账,环球金融中心总建筑面积37.7万平方米,总投资额超过10亿美元,约为金茂大厦的两倍。如果2007年底如期建成,按日方拥有35%的自有资金计,由于从1997年开始的建设期已经超过10年,而上海商用土地的批租年限是50年,那么要在不到40年里偿还至少700亿日元的贷款,每年要归还的本金就达近约1.5亿人民币。

　　所以,有推测说,按照目前环球金融大厦设计的建筑面积和投资水平,大楼的租金价格将要比金茂大厦高出许多才有望达到收支平衡。

　　目前,融资是上海环球金融中心有限公司最大的内容,公司聘请中国国际金融有限公司和摩根士丹利担任其财务顾问。

　　据内部人士透露,环球金融中心的融资将主要考虑在中国大陆解决,而且主要通过四大国有银行。为了达到自有资金的限制,上海环球金融中心有限公司还可能出售部分股权。而且,中国建设银行将极有可能成为该项目的主贷行,与其它银行组成银团向项目提供贷款。环球金融中心和摩根士丹利已经数次拜访中国建设银行等国有银行。

　　中国建设银行上海分行公司业务部的相关人员对记者透露,项目方希望贷款的金额需求很大,建行最主要的考虑还是项目方的自有资金要到位。

　　上海环球金融中心有限公司总经理竹内克之对记者解释说,以中国的银行为主要融资对象,是因为项目建成后的租金收入主要是人民币,而且工程款也主要是人民币。虽然外资银行也可以经营人民币业务,但规模非常有限。

　　原环球金融中心董事长吉村明郎表示,虽然还没有正式招商引资,但已经有很多跨国公司向他们发出投资金融中心的意向。

　　虽然,森浩在资金方面表现非常从容,但此前有报道却说,环球金融中心有限公司成立于1995年11月17日,但根据工商部门登记的材料显示,截止到今年7月7日,实际到位资金才128亿日元,恰好是两股东之一森海外株式会社的应出资额,而且比成立时间晚了将近8年。

　　对于资金没有全部到位的情况,上海环球金融中心有限公司对外解释说,这是有关方面的信息有误,环球的注册资本是完全按照国家要求去做的,已经完全到位。（三联）