小土地证 购房者忽略的权益

　　虽然不少买房人都拿到了房屋的产权证，但是可使购房者享有土地使用权的小土地证，多数人从未领过。住着实实在在的房子，让很多市民对于小土地证的概念淡化了很多，失去土地证的证明，居住的房子就等于是空中楼阁。北京还没有对个人商品房办理过小土地证，目前对此也没有具体规定。针对这一情况，北京市国土资源局已经表示，国土局目前有发放小土地证的想法，具体工作还在研究中。

　　那么究竟什么是小土地证呢？据中国政法大学民商经济法学院经济法研究所副所长赵红梅介绍，小土地证这个说法实际上是老百姓的俗称，全称应该是“小土地使用权证”。小土地使用权是指在商品房开发交易中从开发商手中购得商品房的人，基于其所购房屋对出让土地使用权的区分，而享有的特定份额的土地权益。而记载这一权利的证明就是“小土地使用权证”。

　　多数买房者没有小土地证

　　记者在天宁寺附近几个小区走访的过程中发现，大多数人对小土地证知之不详。当问到是否知道小土地证时，年轻人都表示不知道，更不知道小土地证是做什么用的，多数中年人表示知道小土地证，但是自己家里从没有领过。但是，问起房产证的时候，被访者都表示知道有这样一个证书，并且也见过自己家的房产证。在市公交公司工作的秦师傅告诉记者，自己家里就没有领过小土地证，当初买房子的时候，也有一些业主曾闹着向开发商索要小土地证，但是因为没有人牵头，最后不了了之。当问到，小土地证有什么用处时，秦师傅有些茫然。

　　中伦文德律师事务所的霍志剑律师向记者介绍，在房地产开发过程中，开发商依法取得开发项目用地的国有土地使用权，并取得相应国有土地使用证，业主在购买其房产后，亦可依法取得其房产所分摊的国有土地使用权及相应的国有土地使用证。“大土地证”是“小土地证”取得的前提和基础。“小土地证”是土地使用权二次转让的产物，根据我国《城市房地产管理法》“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”

　　据了解，上海、深圳、重庆等城市采用小土地证与房屋所有权证书一起发放的形式，而北京除少数涉外的楼盘，多数都没有发小土地证。赵红梅指出，上海、深圳、重庆等城市采用小土地证与房屋所有权证书一起发放的形式，是因为他们实行房地统管，即一个政府部门分管这两件事，北京有一段时间也曾实施房地统管，去年又改成目前这样的房地分管。在北京这样一个房地产也比较发达的城市，小土地证的发放只有利，没有不利。北京颁发小土地证的情况虽较为乐观，但也还不尽如人意的地方，阻碍了北京小土地证发放实行的原因：一是发证机关的观念还须加强；二是一些技术层面的东西也还需要落实细化，如测绘、计算。

　　没有小土地证权益可能受损

　　同时作为中国土地学会法学分会副秘书长的赵红梅副教授介绍，小土地证是为了证明业主的房产不是空中楼阁，很多人都认为房子建好后土地被隐藏，只要有实实在在的房子住就可以了，土地并不重要，其实不然。按照专业的说法，小土地权被称为“楼面地权”，它一般根据购房人所购房屋的所有权在整个建筑物所有权中所占的份额来确定一个地权比例，用这个比例再乘以整个建筑物所占的土地面积，就可得出小土地权的面积。在房地产开发过程中，开发商都是先取得大土地证，开发完成后其申请大房屋所有权证，随后开发商负责为购房人办理小房屋所有权证，最后再负责为购房人办理小土地证。

　　霍志剑律师也证实，业主购买房产后，依法取得其房产的所有权及其分摊的土地使用权，形式上体现为取得《国有土地使用证》与《房屋所有权证》，在此过程中，开发商应保证其开发项目完全具备转让和房产过户的法定条件，并应对业主取得相应权利凭证承担协助义务。

　　赵红梅指出：“只有拿到小土地证，购房者的权益才完整，才有保障。”她还介绍，在我国真正表明房地产开发项目合法性的标志是土地合法，之所以有些购房者拿不到小土地证，根本原因是项目违法或违规操作，有些开发商根本就没有大土地证，有些开发商未向政府交纳出让金政府就违规向其颁发了大土地证。另外，土地使用权期限届满后，业主可提出续期申请，如果没有小土地证，这一权利也无法行使。其实小土地证还关乎业主在公法上的义务履行，今后征一些税———如物业税等都可能与此相关。购房者如果没有领到小土地证，转让、抵押房地产有障碍，也正是基于这个原因，目前的二手房交易市场发展迟缓。如果属于开发项目根本违法，可能永远拿不到小土地证，就等于花钱买了一个法律上不承认的财产。

　　根据《北京晨报》消息，华清嘉园的9名业主与海淀区人民防空办公室“叫板”，要通过法律程序索要“人防工程”，此案尚属本市首例。这起诉讼的起因是人防办将该楼地下的人防工程出租，导致小区出现严重的安全隐患和环境问题。该小区业主的依据是《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第六条的规定：“本市鼓励支持企业事业组织、社会团体、个人建设和使用人防工程。人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”所以，牵头的业主认为，该小区的全体业主应该是该人防工程的所有权人。

　　而对于小区中的公共设施的所有权问题，霍律师认为，在商品房项目中，公共绿地、地下人防工程、小区停车场等如已经确认为应属公共资源，根据目前法律，尚不存在对上述公共设施颁发国有土地使用证问题；如不属于，则相关权利主体亦有权取得相应的《国有土地使用证》。赵红梅也认为，由于一些与业主共同利益有关的业权（如车库、绿地、会所）利益归属尚不清晰，这些权证都还无法发放，因而即使发放完所有的小土地证，开发商手中的大土地证仍具有一定意义。

　　业主如何在法网之外维权

　　据霍律师介绍，针对商业、办公类开发项目北京市一直都对业主颁发《国有土地使用证》，所以小土地证的问题主要集中在住宅类项目上，目前北京市的住宅项目中小土地证的颁发情况可大致分为两类：一是对分属管理于北京市国土资源局的开发建设项目，北京市国土局对业主均予颁发国有土地使用证，而分属于各区县国土局的项目，目前都未颁发过。据悉，各区县局所属项目中自始就未向小业主颁发过《国有土地使用证》，这是有一定历史原因的。

　　赵红梅分析，对于开发商而言，给业主发放小土地证并不涉及会损害自身利益的问题，这是他应尽的义务，必须做的，买房者的购房款中就已经有这笔费用了。相对于不办理小土地证甚至违法开发来说，办理小土地证肯定会增加开发成本，合法是需要代价的，但那是必须做的。

　　那么，在目前小土地证还没有发放的阶段，如何保护小土地证涉及到的个人利益？赵红梅认为，政府应负担交易安全保障责任，对于已经出售的商品房，发展商再行转让大土地权或以此做抵押的政府不应为其做登记。

　　面对因没有小土地证可能存在的一系列风险的问题，赵红梅分析，对于开发商将大土地证转让的行为，一般发生在开发商将分期开发的项目后几期连同土地使用权一同转让的情形下。这时，只要继任的开发商能够继续执行原规划设计，履行前任开发商对前期业主的承诺，其实是没有什么问题的。如果发生项目全部开发结束，开发商利用尚未办理小土地证的间隙，偷偷转让大土地权，其实在目前也根本做不了，政府那一关就过不去。而开发商利用公共资源谋私利的情况是有的，业主应从经审批和约定的规划设计方案不得随意变更这一角度入手维权。

　　霍志剑律师建议，伴随房地产法律法规的不断完善及北京市房地产交易的逐步严谨，诸如开发商将大土地证转让，开发商利用公共资源谋私利等风险发生的可能性越来越小，建议买房者交易时尽量选择实力雄厚的开发商或投资商的项目，严格审查该项目的官方审批文件。