住宅楼的防空地下室产权属于谁？

　　现在几乎所有的住宅小区里都建有地下室，平时用作停车场、仓库等，其实它们可能就是人民防空工程。那么，这些人民防空工程的所有权与使用权属于谁？目前在我国还是一个问题。专家学者和有关部门也曾经对此作过探讨，但没有形成一致意见。而正在审议中的《物权法》草案条款中也没有对地下人防工程产权作出规定。近日，一起由人防设施出租引发的纠纷案在北京市海淀区法院开庭，又引起人防工程的权属之争。

　　和大部分业主都有关联的诉讼

　　其实在这起北京首例居民楼下防空地下室确权案发生以前，住在北京市华清嘉园甲15号楼的业主，对该楼下的防空地下室从来没有产生过去拥有其产权的想法。比较简单的原因，只是北京市海淀区人民防空办公室（以下简称“海淀区人防办”）将该楼的防空地下室出租给个人，导致了业主们的不满。一怒之下，业主们将海淀区人防办诉至法院。

　　原告王先生等9人诉称，2000年10月至2001年3月期间，王先生等9人以预购形式分别购买了位于北京市海淀区华清嘉园6号楼（现更名为甲15号楼）内的商品房，于2002年6月交付使用。现9原告以购买房屋的房价款中包含了人防工程的造价，人防工程属于公共服务设施、共用设施为由，认为自己系人防工程投资人，应被确认为华清嘉园甲15号楼地下人防工程的所有权人；海淀区人防办立即清退华清嘉园甲15号楼地下人防工程内居住的闲杂人员；返还租金人民币2万元。

　　被告海淀区人防办则辩称，原告无证据证明是该楼下人防工程所有人，人防工程系战略设施，属国家所有，且原告购买房屋时签订的购房合同中约定的公摊面积并未包括人防工程。我方代国家对人防工程行使管理权，向使用人收取的是管理费而非租金。原告主张的返还租金系给付之诉，与确权之诉应分别处理，对于人防工程的管理方面的问题亦应另行解决，因此不同意原告的诉讼请求。

　　北京市人防办：真正投资人是买房的业主

　　的确，原告王先生等9人与华润置地（北京）物业管理公司（以下简称“华润公司”）在商品房买卖合同的附件中，对于公共部位与公用房屋建筑面积进行约定时，其中分摊原则中不包括本案所争议的地下二层防空地下室。在双方权利义务条款中，亦未涉及该防空地下室的内容。

　　2002年5月28日，华润公司与海淀区人防办签订《防空地下室移交书》，将华清嘉园6号楼的防空地下室移交给海淀区人防办。

　　2003年1月2日，海淀区人防办与华润公司签订《使用人防工程责任书》，将包括甲15号楼人防工程（940平方米）在内的小区内的人防工程授权由华润北京公司使用。

　　2004年11月19日，北京市人防办在给北京市人大代表高扬的《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》（以下简称“《回复》”）中有如下阐述：开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上他就不再是投资主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人，因为修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房屋卖出；国家不仅减让土地出让金，减免了有关税费，还给予了种种优惠条件，因而实际上，国家也是有间接投入的，综合这些因素，加上防空地下室的特殊性，因此我们认为，城市居民小区的防空地下室产权应归国家，使用管理权应归人民防空主管部门；城市居住小区的人防工程真正投资人是购买商品房的业主们，但是按照规划统一配建的居住小区的配套附属设施不仅仅是人防工程，还有学校、托幼园所以及占有一定比例的地面物业管理用房等，均摊入了商品房综合开发成本，这些建筑物的产权是否也应该归属业主们实行共有、共管呢？况且人防工程是国家的重要战备设施，且有特殊属性，其产权归属需要依据国家宪法和相关法律由国家立法予以确定。

　　然而，目前我国无任何法律、法规对城市居民小区的防空地下室的产权归属予以明确界定。

　　业主方的代理律师称，人防办在2003年将该楼地下二层人防工程出租给进京人员、走读学生等使用。租期10年，每年租金2万元。自从这些人住进来，小区的绿地空间、公共设施等受到损害，导致居民生活环境恶化。业主认为，他们购买住宅时花的房款中，已经包含地下人防工程的造价，业主理应享有所有权，人防办无权出租。

　　原告一方面以“人民防空工程的收益归投资者所有”的论断为基础，基于收益权是所有权的主要权能之一，从而推导出投资者即为所有权人的结论。另一方面以物业管理条例的规定为依据，基于人防工程为强制配建设施的性质，主张其属于共用设备设施，因此应由业主享有所有权或使用权。

　　法院这样解释防空法上的“投资者”概念：

　　防空地下室成本确由各业主分担

　　但并非法律意义上的“投资”行为

　　对于上述两方面的合理性，法院认为：

　　一、北京市人防办在《回复》中并未确认防空地下室所有权的归属，其针对市人大代表的提问所作阐述应属理论探讨，并不具有权威性及法律效力。

　　二、防空法上所指“投资”作为法律用语有其特殊含义，强调出资者系为达到一定目的而投入资金，其对投资行为应具有主观能动性，即在实施投资的具体出资行为时，已对投资的内容有相应的认知、对收益有相应的预期、对风险有相应的预见。本案中，各原告在确立商品房买卖合同关系时应明知其所支付的购房款的对价并不包括防空地下室，因此即使修建该防空地下室的成本确为各业主所分担，但其在出资时缺乏主观能动性，也就并非法律意义上的“投资”行为。北京市人防办在《回复》中是从成本最终承担的角度分析，将购房者定义为“投资人”，并未区分主动出资与被动负担在法律上的不同意义。如果简单地将购房款等同于投资款，并依此确认各购房人对人防工程享有所有权，显然缺乏逻辑上的合理性。

　　三、收益权确为所有权的四大权能之一，但有收益权，不必然享有所有权，因此原告方主张其有收益权即有所有权的逻辑关系并不成立。

　　四、基于现状，本案所争议的防空地下室并不在物业区域内，因此物业管理条例的条文对本案并不适用。

　　基于上述理由，法院对原告方所主张权利的事实及法律依据不予确认，并因此对原告方要求将华清嘉园甲15号楼地下二层防空地下室的所有权确认归原告方所有的诉讼请求不予支持。

　　原告方要求海淀区人防办返还人民币两万元并承担清退华清嘉园甲15号楼地下人防工程内居住人员的责任，该两项诉讼请求的成立应以确认原告方享有所争议的防空地下室的所有权为前提，鉴于前提尚未成立，该两项诉讼请求缺乏权利基础，故法院对原告方该两项诉讼请求亦不予支持。

　　但地下人防工程作为强制配套设施，具有特定用途，任何人对不良使用人防工程、设施的现象均有提出异议的权利，可通过相关行政告申等途径予以解决。原告方有关防空地下室被出租、居住使用人扰民、存在安全隐患等当庭陈述应引起海淀区人防办的重视，法院亦将通过司法建议敦促相关部门加强管理。

　　法官：期待《物权法》调解纠纷

　　律师：根据现有法律即可调解

　　海淀区法院作出上述一审判决后，原告王先生等9人当即表示要上诉。尽管法院不支持业主们的请求，但对于小区内的防空设施的权属，依然没有一个明确的界定。该案的主审法官方岩说，居民小区内的防空地下室产权归属目前没有法律予以界定，才导致纠纷出现。他呼吁应尽快建立《物权法》，避免出现类似纠纷。

　　而律师秦兵则认为，根据《土地管理法》，房屋所有权归房屋土地使用权人拥有。既然开发商已将土地使用权转卖给业主，业主也就拥有了防空地下室的所有权。另外，《物权法》草案条款中并未对地下人防工程产权做出规定，试图以此为依据来调解人防工程产权纠纷也是非常困难的。而由于《物权法》没有最后出台，在目前法律不能明确人防工程所有权归属的情况下，应该将人防工程确定为待确认状态。

　　对于小区防空地下室，有人提出，人民防空法虽然规定要修建防空地下室，但是没有规定建成后的所有权归属，其所有权归属处于不明确的状态，影响了防空地下室的开发利用及其转让、出售，引发了很多诉讼纠纷，建议《物权法》草案对防空地下室的所有权归属作出明确的规定。也有人认为，人防部门不能成为人防建筑物的所有者，人防部门并没有在建设项目中投入一分钱，如果成为人防建筑物的所有者无疑是“合法”掠夺。相关链接湖北：防空地下室产权有望明确10月10日，湖北省人大组织召开《省人防法实施办法》调研座谈会。会议透露，人防地下室产权问题将在修订后的《实施办法》中得到明确。

　　据了解，按照相关规定，修建一定规模的楼房，必须强制建设防空地下室。现在，城市相当一部分地下车库，其实属于人防地下室，这类地下车库，购买者是无法取得产权的。另一方面，由于产权不明导致建设单位修建防空地下室积极性不高，也成为人防工作现阶段的难点。

　　此次讨论的《实施办法》修订草案第14条为此明确规定，人防工程按照“谁投资，谁所有”的原则确认产权。这条被誉为“8年来，最大变化”的条款，得到了与会各界人士的一致关注和赞同。据悉，该《实施办法》将在征求意见修订之后，报请湖北省人大常委会通过并颁布。

　　(秦芳芳 李郁 杭州日报)