上海楼市正处于政策适应期 中期呈现供大于求

　　目前上海住房市场正处于政策适应期，继续出台宏观调控政策的可能性并不大；而且随着短期调控目标的基本实现，政策面上已有略微松动的迹象。如在8月份，人行上海分行建议对房龄10年左右的二手房贷款进行政策松绑；上海市公积金管理中心也将职工首次购房公积金贷款最高调升为30万元。这也是房地产宏观调控以来上海首次接连出台两项楼市激励措施。

　　短线在调整中走稳

　　半年来的上海房价调整主要原因在于调控政策的出台使投资成本大幅上升，对于投资者来讲，已经没有了投资空间，自住型的刚性需求没有能力接盘的情况下，房价下调不可避免。

　　近期的价格走势主要决定于：楼市在供应量增加的情况下，是否有足够的买家接盘。从供应方面看，随着9、10月份房产销售旺季的到来，原先捂盘扛价的开发商很可能将纷纷出手，近期将有一大批楼盘上市，市场供应量将大幅度回升。从需求方面看，随着价格的持续调整和公积金及商业性个人住房信贷政策的放松，自住需求将逐步增大，这有利于价格在相对低位的走稳。此外，政策的明朗化也有利于上海楼市短期发展的趋于稳定，目前成交量有所回升就是最好的体现。因此，价格在下调中走稳与成交量逐渐放大将是上海住房市场短期的主基调。

　　中期呈现缓慢调整

　　从中期看，上海住房市场供应量大于需求量的局面并不能明显的改观。根据具体的数据分析，今年年初本市网上在售的一手房面积在1100万平方米左右，1—8月全市新增批准预售商品房总面积约1600万平方米，两者相加再减去今年8个月的市场吸纳，至今年8月底仍在销售的商品房面积达1800万平方米。按照保守估计，到年底这个数字将增加到2400万平方米。这个数值是去年底的两倍多，也是历史上的最高记录。

　　此外，因为今年仅上海市政府“两个1000万”工程还有约1000万平方米的项目没有上市。所以，我认为，由于供应量大量累积，在今后的2年里，上海楼市都将面临供应量大于需求量的局面。

　　正是由于上述原因，使两、三年内仅仅依靠本地居民具有购买力的住房需求，是很难消化掉现有与新增的住房存量。而境外与外地居民投资需求的恢复还存在很多政策方面的不确定因素，其中的住房信贷政策取向有决定性的作用。上海住房一级市场交易面积与住房信贷增量的相关性为0.963,二级市场的这一数据为0.975。而本市住房市场的交易面积与储蓄存款增量的相关性大约为0.75。可见，上海住房市场的交易量对住房消费信贷的增量呈现出高度的依赖，同时，上海住房成交价格也与住房消费信贷量表现出高度的正相关。

　　进一步推断，随着今年4月份以来紧缩的房贷政策导致的上海个人住房贷款增速大大放慢，今后一、两年住房交易价格与交易量的增长已很难恢复到前两年的水平。(来源：新闻晚报；作者：郑捷）