房价还会暴涨吗？

　　本报记者　姜岩

　　当初“国八条”刚出台的时候，很多人期待给火热的房价降降火，但半年过去，人们发现，房价的升速不但没降下来，反而有加快的趋势。

　　凯旋城二期在今年“五一”开卖时，均价已经达到了4800元，虽然现在销售已经进入

　　楼市价格一直是东莞百姓最关心的问题，为什么在国家实施房产新政的背景下楼价还一路看涨？未来的东莞楼价还有上涨的空间吗？老百姓还能否接受价格？带着这些问题，记者采访了房地产公司从业人员以及资深的业内人士，他们给出的答案惊人的一致——东莞房价上涨是大势所趋。而东莞老百姓则表示会尽早买房就业，投资者则会考虑继续观察市场，不会贸然投资。

　　中心区域房价一路飙升

　　最近有几位朋友都打电话询问买房事宜。心里正在纳闷，怎么最近大家都在考虑这个事情，朋友的一句话道出了原委：“你看东莞房价涨得那么厉害，现在不买，明年再继续涨怎么办？”的确如此，今年的房价确实在上涨，而且涨幅比例还在增加，尤其是中心区域的住宅盘，最多的单价增长了近1000元，涨浮高达18％。

　　据房协最新发布的第三季度预警数据显示，第三季度普通住宅销售面积33.73万平方米，销售额达8.66亿元，销售均价达2566.90元／平方米，较第二季度普通住宅均价2053.80元／平方米上涨了24.98％。从这组统计数据中看不出房价上涨有停下来的迹象。

　　政府调控不会让楼价下跌？

　　“政府不会让楼价下跌”，这是在地产网站上经常看到的一条言论。虽然在上半年出过抑制房价的“国八条”，但究其目的也主要是针对一些房价过高的地区。对于东莞，目前的房价基本属于比较良性的价位，相比南北两个中心城市广州和深圳来说，广州、深圳五到六千的房屋价格绝对和东莞的两千多的房屋均价成一个凹形线，所以房屋价格趋向广州、深圳的水平也并不奇怪。

　　当然，上半年对全国的房价产生抑制作用的国家政策——“国八条”虽然曾一度导致东莞市民产生观望心态，发展商也在新盘推出上迟迟没有动作，但总体而言，并没有对房价造成致命性的打击。再者，政府出台“国八条”的真正目的也是稳定房价，把房价导向一个正常的、健康的价格范围内，避免个别地区尤其是长三角地区因房价飙升而引起楼市泡沫。国家新闻发言人曾反复强调，“没有人讲过要降低房价”，政府还是要靠房地产来保持经济增长，并且目前房地产行业涉及的就业面也是很大的。如果房价轻易产生跌幅，对经济增长和就业都会产生问题。

　　就算抛开经济增长跟劳动力就业不谈，单说与房地产关系密切的银行贷款问题，也就是俗称的“银根”问题，政府方面也不会让房价轻易下跌。三元盈晖投资发展有限公司营销总监张立平说，“银根”是房地产业的基础保障，房价下跌给银行造成的损失是相当巨大的。很简单，企业建房大多靠贷款，如果房价迅速下跌，对企业的还贷将会造成压力，如果不想出现过多的死账、赖账的话，政府是不会轻易用这样的手段来打击我国的金融行业的。

　　从最近房价的变化趋势上看，房价又开始了新一轮的增长，这是一个经济规律的结果，而并不是政府行为所能够控制的结果。由于房价问题涉及到方方面面，牵一发动全身，所以政府在制订政策时也会全盘考虑。富通新家园房地产开发有限公司副总经理孙卫红在接受采访时说，土地成本和建设成本的日益提高决定了留给发展商的空间不会太大，从这个角度看，楼市的价格一定是趋向于升。

　　城市化进程加快房价提升

　　随城市基础设施日益完善，有钱人越来越喜欢郊区的房产，郊区空气新鲜，开发的楼盘多为稀有风景，价格也会相对较高。

　　城市化的推动将使住宅范围一点一点向郊外成环状发展。拿东莞来说，以前东莞人都住在莞城区，后来路网配套建好了，先富起来的有车一族就住到了东城，那里环境清幽，没有什么热闹的商业区滋扰，在东城，东城中心、新世界花园、新世纪豪园都是当时的较好的高档楼盘。于是东城的整个开发力度都被带动了起来了，如今东城已经成为东莞的商贸中心。楼价更是普遍拉高。到了现在，城市中心区建立以来，很多高档楼盘又移师南城，目前中心区四环路的洋房价格成为全市住宅价格的一面旗帜。短短几年时间里，东莞楼盘就从内环延续到了四环甚至五环，照如此的发展速度，东莞的城市化正在积极地向前大迈一步。

　　就算到了镇区，现在施行的村改居也是加快城市建设的重要指标，建筑气派的农民公寓已经成为不少镇区的一道景观，这势必会逐渐拉动镇区房地产的开发力度。加上治安等等目前东莞存在的问题，住进更有安全感的小区已经成为大势所趋。这加大了高质素房屋的建造规模，个体从业者何先生就深有体会，家住大岭山的何先生去年刚刚成家至今还在跟父母住在一起，由于所住自建房的环境靠近工厂区，治安一直是让何先生头疼的问题，于是在城区的某楼盘买房，宁可住在价格不菲的小区里也不愿意再住在自家的自建房中，有何先生想法的市民还真不少。像何先生这样的市民拉动了住房消费，东莞房价上升在情理之中。

　　土地稀缺是涨价根本

　　土地资源是房地产赖以生存的重要基本，没有土地，建房更是无从谈起。就目前东莞而言，土地资源正在逐渐减少，土地是不可再生的重要资源。拿句通俗的话说，“土地是用一块少一块了”。目前，为了保证发展，各大房地产公司都在多方面寻地、划地、买地，而东莞城区买家众多，土地价格一直持续上升，也成为发展商心里隐隐的痛。随着土地管理越来越市场化、规范化，挂牌拍卖土地已经是最常规的形式之一。通过拍卖得来的土地一般价格都会高出市场的预期，所导致的高开发成本直接奠定了最终房价的走高。商业中心发展有限公司研发部经理雷非非说，开发成本的提高是目前房价走高的重要原因。目前东莞城区内土地拍卖价格居高不下，水泥等建筑材料也在不断飙高，这些都极大地增加了建筑成本。而发展商毕竟要按照市场的调控来运作，要保证企业不亏钱，最直接的方式就是提升房价，这不是一个两个房地产企业面临的问题，在东莞这种压力是每个地产企业都遇到的最直接问题。

　　不仅是城区，在镇区盘地也是困难重重，镇区虽然有不少闲置土地，但是不少土地都掌握在农村管理区或者村委会手中，想把他们盘成商业用地很难。虽然10月1日开始实施《集体建设用地使用权流转管理办法》，但办法中也明确规定土地不得使用在住宅的开发和建设上，这更成为发展商盘地的一个难点。即使盘到了相应的土地，可是在开发成本上也有了相当大的提升，所以短时间内买块集体建设用地并不现实。不仅如此，在部分镇区，政府宁可把土地留给企业建设厂房也不愿意卖给发展商投资房地产，这直接导致发展商拿地成本的增加，所以如此看来，楼价上升也是情有可原的。

　　消费者喜好成熟楼盘促楼价提升

　　今年以来，超过10个二期楼盘陆续涌入东莞房地产市场。从普遍意义上讲，二期房的房价会比一期房略高一些，这也成为价格上升的一个侧面因素。

　　地段是决定房地产价值和价格的主要因素，在发展商眼中，第一次开发的土地是“生地”，而二期则是经过市场考验的“熟地”，土地成熟带来的价值本身就高于一期。慧谷城市策划部经理张毅说，当一期建成有业主入住后，一些生活配套设施会在市场的支配下不断涌现，像洗衣店、零售商店、咖啡馆等，当它们越来越多的时候，这更增加了消费者购买房屋的筹码，也成为发展商争相营造的消费氛围。当然这也是开发商“低开高走”营销策划的一种手段。

　　据了解，所谓“低开高走”，就是发展商在项目销售初期制定比较低的价格，来促使购买量。当市场和消费者接受这个项目后，或者说购买量达到一定程度，市场呈现出显性的需要状态时，发展商会把价格逐渐提高，造成供不应求或者商品紧缺的现象。张毅说：“以相对较低的价格引起市场上的轰动效应，是目前吸引市场最直接和可行的方法。”事实上，东莞的开发商通常会采取这样一种销售策略也成为二期房定价普遍超过一期的重要因素。

　　其实对于东莞的消费者来说，东莞的房价与深圳、广州相比还相对较低，加上东莞消费者又喜欢一步到位，成熟的楼盘对他们来说更增加了一些安全感，公务员陈先生对记者说，“工作以后一直在考虑买房的事情，可的确看了不少的楼盘总觉得不太满意，有的楼盘确实价格便宜但地理位置相对较差，所以一直不做考虑，有的楼盘位置很好、成熟度高、但价格却很高，权衡来权衡去，还是决定要买价格高的楼盘，一来满足居住要求，第二即使价格再高跟广深相比还是相对低的，还在自己承受的范围内，也就买了，当然最重要的是有朋友介绍，尤其是开发过一期或者几期的楼盘，在朋友圈内形成口碑，有良好口碑的楼盘住起来也比较有安全感”。陈先生补充说，“其实他和他朋友买房心里都有一笔账，如果房价在自己承受的范围内都是可以接受的，但一旦超出心里价位，就不会勉强，一切要看自己的实际收入来定。但如果买来投资，价格自然是最主要的考虑因素，当然会更小心行事，毕竟价格高、投资的空间也变小了。

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　　东莞房地产市场基本上没受“国八条”的影响，房价直线上升。本报记者　杨凯　摄