开发商是只享权利不尽义务的业主？

　　近日，家住东城楼盘盈×美地的陈先生最近有点“烦”：他所在的小区开发商做了空置房的业主，但只行使权利，不履行义务。

　　根据《物业管理条例》，房屋的所有权人为业主。那么，作为楼盘空置房所有权人的发展商，是否也可被视为业主？并需要依法履行业主义务，行使业主权利？

　　发展商操控业主大会

　　据陈先生讲述，因为刚入住时人比较少，他们就成立了一个非正式的业委会，人员基本上由发展商指定，也未送交房管局备案。去年，由于小区里的安全隐患及物业管理不到位等问题，小区业主们再次召开业主大会、正式选举业主委员会提上日程。

　　陈先生告诉记者，发展商起初并不配合业主委员会的选举，后来因为管理确实存在不少问题，业主反应很大，发展商才开始协助小区业主们筹备大会。去年12月，业主大会举行，但令他们诧异的是，发展商居然也作为业主代表参与了业委会的选举投票。

　　“他们说没有卖出去的房子的所有人是发展商，所以发展商也是业主，可以参与选举。”陈先生告诉记者，小区业主当时对这一说法无法反驳。

　　据介绍，当时小区还有约1／3的楼未售出，即发展商占了差不多1／3的票数。这对业委会的选举影响很大，因为小区并不是所有人都愿意积极参与投票，如果发展商不支持的话，恐怕没几个人能过半数票。在这样的情况下，一些原本比较得人心的业主没有被选上，而发展商趁机把他们的一些人安插了进来。

　　然而，今年物业管理公司以还有楼没卖完、收不到管理费为由不解决问题，业主们困惑了：既然发展商作为空置房的业主有权参与业委会的选举，为什么却不履行业主义务？发展商究竟可不可以作为业主参与业委会选举？

　　这种做法引发争议

　　“发展商怎么能算是业主呢？”市内其他楼盘听闻后似乎也大为不解。记者走访发现，大部分楼盘的发展商与业主在身份上并无交集，有些则压根没考虑过这个问题。

　　“发展商虽然是空置房的所有权人，但发展商并没有入住，也没有享受物业管理服务，不应该缴纳物业管理费。而且，业主就是业主，发展商就是发展商，两者的权利和义务不同，发展商也不会作为业主去行使一些权利。”一位代理行业人士告诉记者，对于大部分楼盘而言，发展商与业主的关系非常明确，发展商不作为业主代表行使业主权利，也不履行缴纳管理费等义务。

　　另一位行内人士则向记者表示，实际上，东莞大部分楼盘的物业管理都是发展商旗下所属的物业管理公司进行的，有一些组合外聘的物业管理公司大部分也主要是做顾问工作，实际的物业管理工作也多由发展商操作，因此要求发展商缴纳物业管理费用意义不大，相当于是让发展商从左袋掏出钱放进右袋。而发展商作为业主代表行使业主权利的事情在东莞也较少发生，因为目前业委会实际所起的作用并不大，可以说发展商的权利比业主更大。

　　随后，市物业管理协会的张景春告诉记者，根据《物业管理条例》第六条所言，房屋的所有权人为业主。从这个意义上讲，空置房的所有权人——发展商确实算是业主，应当履行业主义务，并有权行使业主权利。

　　而一位在深圳从业多年的行内人士则表示，姑且不论目前发展商与物业管理公司的关系，从法律角度来看，未售完的楼，所有权属于发展商，那么发展商作为这些空置房的业主，必须履行义务，并自行选择行使业主权利。他告诉记者，深圳市场相对比较规范，不管是外聘物管，还是发展商自己的物管公司中标，物业管理公司与发展商必须是两个独立的主体。在物业管理公司进入楼盘进行物业管理前，与发展商签定的合同对未售完单位的物业管理费用约定一个交纳比例，同时发展商也可以对小区的物业管理提出建议，并依法行使业主权利。该人士同时表示，陈先生所在楼盘的做法明显属于只行使权利却不履行义务，是违规行为。

　　本版撰文　本报记者　王敏

　　摄影　本报记者　杨凯

　　图：

　　发展商作为空置房的业主，既有权行使业主权利，也应当履行业主义务。图为某小区在召开业主大会。