拍卖房年底放量上市

　　时近岁末，广州房地产拍卖市场上标的放量大增，给众多有意在拍卖场“淘金”的精明人士带来了商机。

　　现象：拍卖房放量上市

　　时近岁末，尤其是进入10月份之后，广州房地产拍卖市场上各种标的尤其是房产(住宅

　　有拍卖公司统计数字显示，仅10月份最后一周，房产的标的就有406套。更有统计显示：进入10月份以来，广州地产拍卖市场上的标的面积环比大幅增加了近50％。

　　而进入11月份后，拍卖房上市更有加速之势，以下周为例，便有多场房产拍卖会数十套物业进行拍卖。例如珠岛花园、浩瀚华轩与金燕花园等。其中，浩瀚华轩11套住宅将在11月7日下午由广东南方拍卖行进行拍卖，标的建筑面积在80多至130平方米之间，拍卖参考价为每平方米5500元左右，该物业不能办理按揭，买家须在3日内交齐房款。而珠岛花园标的将在8日拍卖，标的建筑面积从68—156平方米，拍卖参考价在每平方米2800元—3000元之间，以上拍卖物业均为一手楼，产权均为预售契约，未办理房产证。

　　商用物业方面，位于区庄的嘉应中心大厦，东峻广场150多平方米的某单位、东湖路66号701平方米的首层商铺等也都将在近期拍卖。

　　原因：银行加紧处置不良资产

　　对于年底前出现拍卖房放量大增的情况，有多位业界人士表示，其主要原因是各家商业银行赶在年底前加紧处理不良资产。此外，今年来中小型开发商资金链断裂的情况越来越严重，法院查封其物业抵债的情况增多，也造成了近期拍卖房上市量的增加。

　　据悉，以往由于房地产开发门槛较低，一些中小开发商低价取得土地后，通过向银行进行土地抵押贷款取得开发资金；并在建筑工程招标时要求施工队垫资开工，等到物业预售款回笼时再给付工程款。而在达到预售条件后，又向银行办理物业抵押。待物业销售完毕付清欠款后，开发商又进入下一个项目开发，通过这种“四两拨千斤”的方式，中小开发商得以小投入撬动大市场。

　　不过，“四两拨千斤”方式得以成功运作的前提是物业能够顺利售罄，各个资金运作环节紧扣。然而今年以来由于银行开发贷款收紧，尤其是由于房产新政影响，市场观望气氛极为浓厚，不少楼盘尤其是不少中小型开发商开发的小楼盘小项目销售情况并不理想。销售受阻，资金链便告断裂，于是只能被法院拍卖抵债。

　　商机：拍卖房价格优势显现

　　自2003年底以来，广州一手商品房价格持续攀升，而二手房售价却并没有“水涨船高”跟随一手商品房大幅上涨，导致一二手房售价差距越来越大，受二手房售价“低迷”拖累，拍卖房价格也难以大幅上升，此举令拍卖房低价优势更加凸显，拍卖房吸引力也越来越大。

　　据了解，虽然目前拍卖场上的房屋不少还是一手商品房，但其拍卖价却较同类二手房售价还要低10％甚至更多。事实上，购买拍卖房除了必需缴交5％的手续费外，其它费用与一般二手房交易费用并无差别，这意味着拍卖房售价极具优势。

　　虽然有些消费者对拍卖房不容易接受，但事实上很多拍卖房与众多二手房甚至与一手商品房一样并没有什么“见不得人的地方”，例如有人会顾虑拍卖房“风水”不好，这其实没有理论依据。

　　正是因为拍卖房普遍价格低廉，而且不少拍卖房所处区位地段极为优越，从而吸引了不少有意在拍卖场“淘金”的精明人士。

　　本报记者　黄博华

　　二手房置业案例分析

　　购房慎查房屋“底细”

　　购房者李小姐于2004年6月经中介公司购买了一套未取得房产证的商品房，并在买卖合同中约定支付买卖双方的交易税费。办理转按揭的过程中，李小姐在提交所需资料后手续迟迟未能办好，经李小姐再三催促，中介公司称该房屋正在办理确权，需把房产证办理好以后才可过户，但一直到今年6月房产证还没办理好，导致不能办理交易过户。后经李小姐查证，发展商并未办理确权。到了今年6月开始，国家政策变化，二手房需有房产证才可交易，而且在取得房产证后未满两年的房屋，交易时需缴交5.5％的营业税。这导致李小姐需支付一笔预算外的费用。

　　解析：在案例中，由于购房者对房屋的确权情况不清楚，而中介公司也并未及时跟踪房屋的确权情况，因而导致纠纷产生。从购房者方面来说，购房者购房前，需到房管部门了解清楚房屋的现状，如果房屋处于限制转移的状态，务必让业主把所有的手续办理好再继续购买，以免支付房款后才发现问题。从中介公司方面来说，中介公司应及时跟进房屋的状况，主动与购房者联系，反馈有关情况，及时促成交易，避免因一些不可抗力的因素造成各方损失。

　　买卖合同明确交易过户时间

　　罗先生通过中介公司购买了一套二手商品房，付款方式为银行按揭，在与原业主及中介公司签署买卖合同时，只明确规定了何时到银行办理按揭手续，而对何时到房管局办理交易过户手续合同中只是大概规定为办妥银行按揭手续，并无规定具体时间，签署买卖合同后罗先生支付了定金及首期房款，并支付了中介公司一半佣金。银行按揭手续办妥后，罗先生多次催促卖方及中介公司尽快至房管局办理过户手续，但卖方以出差为由，多次拖搪，一直拖了二个月，才与罗先生到房管局办理交易过户手续。

　　解析：明确交易过户时间是合同中的重要组成条款，买方为保障自身权益，避免卖方及中介公司拖延交易时间，尽量不要以大概时间作为合同履行时间，一定要在合同中注明具体时间。

　　整理：本报记者　关丽

　　相关解答：广州市国土房管局中介所

　　拍卖提醒

　　拍卖场淘房需谨慎

　　每逢年底都是拍卖场上二手房源最多的时期，不少房屋以低于市场价3成甚至4成的价格放出，是二手买家出手的大好时机。据拍卖行专业人士介绍，到拍卖场上买二手楼需要打足十二分精神，不能光看价格便宜就盲目买进。

　　事先应对物业摸底

　　上月北京路与中山五路一处1700平方米的房产叫价4000万元流拍，这一曾被媒体大肆渲染为“笋盘”的房产吸引了超过60名行家前来看热闹，其中还有好几位买家交了保证金势在必得。不过，拍卖师的几句开场白令他们赶紧打了退堂鼓。

　　主持这次拍卖的著名拍卖师陈少湘在介绍这一房产时表示：拍卖成交价不含这一物业的税费，买家需全额负担过户费用，预计这一费用将上千万元。此外这一房产的使用性质为“办公用途”，要将其改为商铺需要向房管部门申请并补地价，这一申请能否获批也是一个未知数。最要命的是，该房产在2002年已被列入拆迁范围，随时有可能被拆迁。

　　陈少湘随后向记者透露，不少委托人在提供资料时并没有介绍物业投资的风险，而一般的拍卖行也不会对房产进行仔细调研，买家如果在不清楚物业状况的情况下购入，就会背上巨额的风险。

　　底价低也未必划算

　　无独有偶，近期珠江新城某二线江景楼盘也有10多套一手住宅放出，法院委托拍卖行的底价仅为5500元／平方米。这一报价比该盘的二手价还低1／3，单看价格无疑非常“笋”。

　　但记者向南方拍卖行了解后则大吃一惊，这批单位9月时已经放出一次但无人竞买，这次虽然比上次降了300元／平方米，但买家仍需一次性付款。此外买家还需为这些没有房产证的物业支付所有费用，甚至包括两年内转让房产需要承担的众多契税，这些费用加起来相当之庞大。拍卖行方面认为这次的报价仍偏高，对竞买情况并不乐观。

　　拍卖行人士表示，拍卖房的情况比较复杂，有相当公开拍卖的房产虽然底价看起来不高，但连同房产本身的各种税费和拍卖佣金后就不那么合算了。而委托方往往在流拍之后才降价，因此买家应事先多了解标的物的行情，然后再根据竞买情况决定出价。

　　记者的一位朋友年初仅花了10多万元就在拍卖行淘得天河一套30余平方米的住宅。根据他的经验，要想在拍卖市场买“笋”盘首先要经常打听各拍卖行的拍卖信息预告，另外就是为了产权清晰避免纠纷，尽可能买交吉的“干净”房子。

　　本报记者　王昊

　　实习生　尹乙鸣

　　图：

　　王昊　摄