5年期6.5%的固定利率有点高

　　最近有银行准备推出固定利率房贷，向上申报的年利率为6.5％。广州方舟市场研究咨询有限公司受本报委托，就固定利率这一可能出现的房贷利率政策对广州市500位市民进行了电话访问，结果显示五成以上的市民认为固定利率房贷更有优势，不过也有半数以上的市民认为固定利率设定为6.5%偏高。假如固定利率房贷的利率为6.5%，你能接受吗？记者胡巧娟、程维实习生 于梦江

　　记者：我们对固定利率房贷的情况做了一个调查，结果发现，超过五成市民认为固定利率比浮动利率更有优势，可见固定利率房贷还是很有吸引力的。固定利率房贷与目前的浮动利率房贷相比哪种更划算呢？

　　黄正新：浮动型的房屋贷款利率一般是跟着物价变化而变化的，固定利率的房贷则不管央行基准利率怎么变都保持固定，好处就是锁定了贷款成本，规避了利率上升带来的风险。目前我国的金融体制和利率体制正向市场化方向发展，利率逐渐放松管制后可能会上升，固定利率房贷应该有市场。

　　刘向东：选固定利率房贷的人无非两类，一是希望避免利率波动尤其是上升给自己带来支付更多贷款利息的借款人；二是希望每期还款额相对固定、不想为还款额不断变化而伤脑筋的借款人。

　　固定利率同样存在风险

　　记者：固定利率房贷虽然可以回避利率上升带来的风险，但当利率平稳或者下调的时候，贷款人又将被套牢在一个较高的利率水平上，多支付利息，这样看固定利率房贷也存在风险。

　　刘向东：是有这个问题。一方面固定利率房贷的固定利率是有期限限制的，长达20~30年的房贷，谁都无法预测其间利率的波动，借贷双方恐怕很难接受全程的固定利率。另一方面利率是由银行提出来的，实际操作时几乎都是银行根据对利率周期的判断来进行报价，标准估计要高于当前执行的利率。

　　记者：这么说定价主动权在银行。听说有银行准备将固定利率设定为6.5%，从目前的市场利率情况来看，这个水平对贷款者来说划不划算呢？

　　潘翼：相对来说，银行比较容易把握短期利率的变化趋势，因此首先推出短期的固定利率房贷的可能性较大，如5年期（或以下）的。现在传言的6.5%的年利率可能只是针对5年期的贷款，而不针对长期的贷款。

　　记者：如果期限只有5年，6.5%的固定利率恐怕比较难以接受。我们的调查显示，过半的市民认为固定利率设定为6.5%偏高了。

　　潘翼：的确，目前3年~5年（含5年）浮动利率的基准是5.85％，市场普遍实行的浮动利率则比基准利率下浮10％，一般为5.265％，与之相比较，6.5%的固定房贷利率高了1.235％，这个差距比较大。

　　哪种好取决于市场利率变化

　　记者：选择固定利率房贷还是浮动利率房贷，恐怕也有个盈亏临界点的问题，这个临界点怎么算出来呢？

　　黄正新：算笔账看看，目前商业按揭贷款基准利率5年期以内的为5.8590%；假定固定5年期的房贷利率为6.45%~6.85%，则5年内根据利率波动情况，客户采用固定利率贷款与采用浮动利率贷款所支付的利息比较会出现以下几种情况：如央行基准利率不变，则客户每年每万元多支付利息60元~100元；如央行基准利率上升60~100个基点，则两种方法所支付的利息持平；若央行基准利率上升100~200个基点，则每年每万元少付利息40元~100元；同样，若央行基准利率下调60~100个基点，则客户要多付息120元~200元。不过央行基准利率不变与下调的可能性较小，上升的可能性较大，上升的空间或幅度越大，时间越长，客户采用固定利率房贷所节省的利息支出就越多。

　　潘翼：选择哪种利率的房贷更划算，主要取决于贷款期限内央行基准利率的变化幅度和变化频率。如果固定利率房贷的利率设定为6.5％，则借款期限在5年内未必划算，在10年至15年则较为合算，总之借款期限越长越有利。

　　黄正新：我觉得如果按照目前的预期，5年内的固定利率比基准利率高50~100个基点可能比较适合，10年内的比基准利率高150~200个基点可能比较适合。

　　刘向东：这涉及到贷款者对未来市场利率变化情况的预期，目前购房者中的绝大多数人很难准确预测到未来房贷利率的变化。除非固定利率能定在一个较低的水平，否则浮动利率房贷仍将占主导地位。

　　利率高于6.5

　　%仅两成人接受

　　利率是贷款购房者要承担的最大风险之一,一旦利率不断上升,还贷成本也将水涨船高。在国外,固定利率抵押贷款是房贷市场的主流品种。固定利率贷款制度下,银行会和贷款人协商确定利率,这有利于帮助贷款人规避利率风险。近日,有消息称令人期盼的固定利率房贷可能即将在国内出台,这标志着国内浮动利率房贷独霸市场的局面有望很快打破,客户将有更多选择机会。

　　过半市民青睐固定利率房贷

　　广州方舟市场研究咨询公司受本报委托,就“固定利率”这一即将出炉的房贷利率政策对广州市500位市民进行了电话访问。

　　调查中发现,超过五成(50.8%)的市民认为固定利率比浮动利率更有优势,有16.7%的人则认为浮动利率更有优势。在固定利率房贷和浮动利率房贷的选择上,接近五成(47.5%)的市民选择固定利率房贷,有20.0%的市民会在购房时对未来经济形式判断后再决定,19.2%的市民仍然会选择浮动利率房贷,13.3%的市民则表示会参考朋友的选择和大趋势再作决定。

　　原则上说,浮动利率和固定利率没有绝对的优劣之分,固定利率房贷固然可以回避利率上升的风险,但当利率平稳或者下调的时候,贷款人又将被套牢在一个较高的利率水平上,多付利息。对于固定利率和浮动利率的选择要建立在消费者对风险的承担能力和对宏观趋势的预测上。

　　在选择固定利率房贷的众多原因中,追求稳定是首要考虑因素(66.0%),其次是担心加息风险(45.4%),出于担心通货膨胀风险和由于预计贷款时间较长而选择固定利率房贷的市民分别占30.9%和26.8%。由于房屋购买是大宗消费,所以消费者更希望房屋支出能在自己规划之中,而不是被动地跟随市场利率上浮而落入“负翁”一族。

　　怎样设计利率、年限是固定利率房贷的核心问题。固定利率的设定会略高于目前的房贷基准利率,但不可能太高,太高则失去了其市场吸引力。目前,有消息说有银行上报的年利率空间在6%~7%之间。方舟调查显示56.7%的市民认为固定利率设定为6.5%不合适,这部分市民当中绝大多数(92.7%)觉得6.5%这个水平偏高。

　　过半数(56.8%)的市民可以接受的固定利率在6.12%以下，27.1%的人可以接受利率在6.12%~6.5%之间,11.9%的人可以接受利率在6.5%~7%之间，利率在7%以上的接受者只有4.2%。

　　半数人认为期限应高于5年

　　关于固定利率房贷的期限，32.5%的市民认为应该在9~12年之间,21.7%的人认为在6~8年之间,16.7%的人认为在3~5年之间,15%的人认为应该在15年以上,还有14.2%的人认为应该在13~15年之间。可见,市民对固定利率房贷持谨慎的态度,他们不会盲目地选择较长的时间,同样出于风险规避的目的,银行目前主要推出的是5年期的固定利率房贷。（来源：广州日报）