揭开二手房交易双份合同逃税内幕

　　今年上半年，建设部、国家税务总局等七部委联合出台政策，宣布今年6月1日以后，个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其售房收入全额征收5%的营业税。这是有关部门为限制炒房一族而出台的政策，这一政策出台后各地二手房交易量都有不同程度的下降，对炒房一族确实起到了遏制作用。由于业务量的减少，许多房产中介公司面临着很大的生存危机，于是他们又打起了新的算盘……

　　新房转手遇到政策限制近段

　　时日，27岁的陈先生每天下班后匆忙回家，因为他委托的北京某家房产中介公司卖房的工作人员频繁地领着不同的买家来看房。陈的房子位于北京市海淀区的一个普通住宅小区，建筑面积为132平方米，购买时的价格每平方米为6100元人民币。该小区紧邻轻轨13号线知春路站，10号地铁站于2008年北京奥运会前开通。在去年10月，他和妻子用三年多辛苦积攒的钱首付20％购买了这套新商品房，但每月4000多元的还贷压力，让他们打算将房子出手，另觅小户型房居住。

　　“现在把房子卖出去，要额外缴纳营业税。”陈先生说。建设部、国家税务总局等七部委出台政策，宣布今年6月1日以后，个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其售房收入全额征收5％的营业税。陈先生怕原来的房价和营业税等加在一起的价格把买家吓跑，但又不想自己亏本将房子出手。此时，一种被称为“做低交易价格”的避税招术在市场显形，这让陈先生未见喜色，反倒是顾虑重重。真假两份合同可以避税陈所担心的是，在交易过

　　程中面对的真假两份合同中可能产生的风险。

　　由于陈先生不指望在卖房上赚钱，他所标出的价格中包含了以下几项：房子原来的总价80.52万元、房子装修的5万元、银行按揭利息的2万元、契税1.2万元、公共维修基金1.6万元。

　　此外，如果以原价每平方米6100元出手，这个总价约为96万元需要额外缴纳营业税40260元人民币。契税和印花税也要分别缴纳12078元和402元。尽管这部分成本可能转嫁到买房者身上，但房子的总交易价格依然降不下来。照此计算，买家拿到手的价格在7272元每平方米。“这个价格，我分文没赚，还搭上了装修的人工。”陈说。“我们可以把交易价格做低。”这家中介的工作人员称，中介公司可以和买卖双方签订两份不同的买卖合同，其中一份合同是以买卖双方的真实交易价格签订，另一份是中介公司按照当地市场价签订。后者被业内称为“假合同”，专门为避税而来。如果以陈先生这套房子原价每平方米6100元签订“假合同”，房产中介可以直接向税务部门少缴7735元营业税“（7272元－6100元）×132×5％”和2320元契税“（7272元－6100元）×132×1.5％”，共逃税10055元左右（不包括少交的67元印花税，印花税税率为0.5‰）。记者从北京顺驰、中大恒基、我爱我家等房产中介公司了解到，这种避税方式很普遍。“只要把房子看好了，避税就是下一步要考虑的。”位于北京海淀区大运村对面的中大恒基内的一位工作人员表示。一般而言，这种避税方法主要是针对二手房的全款交易。“全款交易量占我们公司二手房买卖的一半左右。”北京顺驰一位工作人员表示。北京顺驰是顺驰不动产网络集团的子公司，后者是中国最大的房产中介公司，在全国29个城市拥有900家连锁店。记者获悉，二手房买卖市场中，由于目前转按揭被叫停，买方需要补齐卖方的银行贷款，然后再办理抵押贷款。“当卖家的首付款在20％的底线上时，买二手房贷款和全款付清的金额相差不大。”一位业内人士表示。房产中介大打擦边球今年

　　6月房产新政实施以来，许多房产中介为了吸引买家，维持经营，不惜违法逃税。

　　据我爱我家公司统计，新政策实施后半个月与去年同期相比，二手房源挂牌量下降15％，客户委托量下降20％，成交量总体下降30％。

　　二手房低迷的成交量导致房产中介惨淡经营。据称，目前北京大大小小的房产中介公司至少在4000家以上。北京市建委7、8两月公布的未办理续期备案的企业就有40余家，已注销备案的企业有6家，无有效联系方式的企业有4家。

　　“但二手市场低迷并不是中介公司违法的理由。”一位房地产专家表示。他认为，建设部门和税务部门目前还没有一套行之有效的方法去清理签订“真假两份合同”逃税的做法。

　　北京市通州区建委产权交易中心工作人员表示，对于二手房交易合同的审查，主要针对房屋朝向、申请人资质等方面。而具体房屋交易价格以及由此所需缴纳的房屋交易营业税，则具体由当地税务部门考察。

　　“房屋产权过户是在建委产权中心进行，只要那里通过就没问题。”一位知情人士称，他认为，只要建委方面没有异议，税务局也不会过问房产交易中的逃税问题。

　　记者了解到，当地的建设部门在认定二手房买卖的交易价格时，仅仅是依据楼盘所在地的平均市场价，并没有一个准确的尺度。从北京市建委8月中旬首次向社会发布二手商品住房交易市场成交价格看，“线条过粗，参考价格有限。”这为二手房买卖留下了逃税空间。中介帮忙做法暗藏风险“在我们这里交易的顾客

　　都十分安全，没有就此有过纠纷。”一家中介公司人员说。如果不是炒房者，自住型买家不会刻意毁约。“反正是为了居住。”但事实上，对于买卖双方而言，掺杂着偷税概念的交易蕴藏着极大风险。高价买卖低价报税属于虚假交易，虽然买卖双方都可以从中占点小便宜，但一旦买房人再次将房子转让时，将直接面临房屋出售时估值降低、未来缴纳20％的个税会更多。以陈先生的这套房子为例。买家如果下次出手时，税务部门认定的价格是每平方米6100元，而不是实际交易的每平方米7735元。如果按7272元出售，这位买家需要额外承担3.9万元个税“（7272元－6100元）×132×20％”。分析指出，未来房地产交易征收个税的可能性很大。对于陈先生等卖房者和一些买房者而言，中介公司帮忙避税的做法暗藏极大风险。

　　据说，建设部和税务部门目前还没有一套行之有效的方法来清理签订“真假两份合同”逃税的做法。

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　　北京二手房交易首次回落

　　自从北京市房地产二手房市场启动以来，二手商品房的交易量一直呈现稳步上升的势头，今年一系列的宏观调控直指商品房的投资与转让行为，对二手商品房的交易心理和行为产生了实质的影响，多家经纪公司搜集的来自公司内部和政府统计部门的信息显示，三季度二手商品房市场的交易量三年来首次出现了下跌。9月份，我爱我家市场研究中心二手商品房指数1177.89点，比上月下降了138.06点；环比下降138.06％，该指数主要体现的是二手商品房的交易量和价格的走势，而且出现价格和交易量呈现的是双跌趋势。中原地产三级市场研究部搜集的北京房地产交易信息网相关统计显示，与2005年第二季度相比较而言，第三季度的二手商品房成交量占有比例有收缩的趋势，二季度二手商品房占比为60％，比三季度的54.3％高出5.7个百分点。从千万家成交数据来看，三季度二手商品房比二季度下降明显。从近几年二手商品房成交情况来看，二手商品房的交易量一直呈上扬的态势。千万家认为，今年上半年国家为了“抑制房价过快增长，打击房产投机炒作”，出台了一系列宏观调控政策。政策规定2年内转手交易需要缴纳5％的营业税，而很多二手商品房都在缴纳高额营业税之列，为此业主出于避免高额的营业税考虑，将原本出售的房产转投租赁市场来填补2年的时间空缺，等满2年后再进行出售，这种持房不售的行为直接影响了二手商品房市场的交易。对于9月份二手商品房价格指数的回落，我爱我家市场研究中心认为，一方面是市场对上个月20.52％涨幅的一个合理回落。另一方面，随着郊区县市政交通设施和生活环境的改善，北京远郊区县（包括房山、怀柔、平谷、密云、延庆五区县）的二手商品房交易开始呈上涨趋势，由于其价格较低，所以整体拉低了整个二手商品房的售价。中原地产三级市场研究人士宫萍认为这跟三季度出现的对已购房屋等房源利好政策（公房征收营业税优惠政策和二环内不新建商品住宅）不无关系，使得公房和回迁房成交占比出现上涨现象。政策对二手商品房不利，而对公房有利，使得二手商品房的份额被挤占。千万家预测，由于受到税费的影响，二手商品房近期不会有很大的反弹。中原地产公司也有类似的预测。双方作出预测的理由是近期出台的关于税收“一窗式”征收的新通知，以往过户与各税脱钩的做法将被改变，过去多数业主不主动缴纳该税种，现在得到强化后，出售者的成本显著增加，如果税率不调低，出售的意愿必然受到抑制。

　　《江南时报》(2005年11月07日第二十二版)