禁封令小区楼变单体楼，怎么管？

　　本报率先披露的《居住区内道路不得擅自封闭》引起强烈反响，除了宅前小路，包括市政规划路在内的所有居住区内道路都将向社会大众开放，将使广州市内数千个小区、上百万居民的居住环境和居住安全发生重大变化。封闭式小区一旦开放，是否会增加社会治安压力？增加的管理费用由谁埋单？诸多问题成为各界争论的焦点。

　　专家指出，新做法意在“还路于民”，但这又涉及到封闭小区内居民的利益。小区路

　　专家谈

　　物业管理问题将成

　　群防群治共同问题

　　广东省社科院综合开发研究中心主任李春华博士认为，开放小区道路打破“条块分割”，符合城市发展进程，体现建设现代化国际大都市的开放襟怀。目前中国社会文明还有待提高，有形的围墙拆除之后，如何尽快构建无形的围墙？政府在开放小区道路时，要充分考虑如何在城市发展、市民利益和城市本身承受能力三方面取得平衡，补充完善相关配套办法，发挥社会协作能力，加强对外来工和流动人口的管理和社会教育。

　　广州市城市规划勘测设计研究院总规划师袁奇峰在接受记者采访时认为，小区道路的开放从理论上讲是有利的，但对于小区路的开放应该定出一个架构，并有一个过程和发表意见的平台。而小区开放后，小区管理模式一定要改变，小区的物业管理问题将不单单由物业管理公司负责，而是老百姓和社会群防群治的共同问题。

　　焦点1：是否增加社会治安压力？

　　甲方：治安案件责任将推向社会

　　开放封闭式小区，首先凸现的是安全问题，任何人、任何车辆都能任意进入小区，是否会增加社会治安压力？中海物业管理广州有限公司总经理叶翔认为，小区实行封闭式管理，实际上是为社会管理分担了一些压力，特别是在治安方面，封闭的小区发案率很低，如果禁封，将增大社会治安的压力。单从法律责任上看，封闭式小区内发生案件，物管公司将承担责任，若小区禁封闭，区内道路变成公共场所，发生治安案件，责任将推向社会。

　　住在老城区青兰新街的陈小姐表示，以前这里都是内街内巷，入室盗抢的事情不少，现在装了铁栅门，虽然出行没以前方便，但安全感增强了很多。“以后如果能坚持这样的话，我觉得每个月交10元还是值得的。”她担心开放道路后社区安全很难保障。

　　乙方：应尽快实现智能化管理

　　广州市规划院总建筑师潘忠诚认为，封闭小区道路和装防盗网是同一种心态，是社会贫富差距加大后带来的不安全感。“取消封闭道路是社会发展的趋势！”现在应该提倡住宅小区充分利用高科技，尽快实现智能化的管理。改善小区的治安情况，宜尽早设置周界报警、电视监控、防盗报警等安全技术防范系统。

　　在广告公司工作的许先生认为，不能只强调本小区邻里和睦相处，而忽视了更大范围的邻里关系即相邻住宅小区的关系。一般相邻小区居民只是想借道通行、买菜，不会影响治安，不用把邻居视为“闲杂人等”。

　　焦点2：增加的管理费用谁来埋单？

　　甲方：外人进入会增加管理费用

　　刚刚搬入番禺区某楼盘的市民张先生提出质疑：“当初买比普通楼宇贵的封闭式小区，就是因为安全、干净，有精致的园林，即便每平方米2.5元的物管费也情愿出。我们已经付出了昂贵的成本，如果他人自由进出小区，难道还要我们分担因此增加的管理费用？”

　　广州华联建设物业管理有限公司总经理李荫宁表示，区内的治安、卫生、公共设施维护的费用，都是由小区业主出钱承担的，如果居住区禁封闭，小区内人员增加，原来的业主共有变成社会共有，相应增加的费用如果还要业主承担，很不公平。物业管理公司也将陷入尴尬的局面，小区楼都变成了单体楼，管理难度和成本都加大了。

　　乙方：封闭管理会增加社会成本

　　在小区封闭影响交通的天河、滨江东一带，小区道路至少能向步行市民开放。昨天下午，在海联路的某小区就有一位女士因试图借道与保安发生争执。她向记者抱怨：“如果要绕道从河涌路去坐8路车，起码要多花10多分钟，而且晚上河涌路没有路灯，下班回家感觉特别不安全！”

　　在媒体工作的李小姐认为，各小区应该都是资源共享、互惠互利的。封闭管理会增加社会成本，表现为邻近小区的居民买菜和送孩子上学要多走几百米，不仅浪费时间，还有马路上的安全等问题。采用开放式的管理，虽有损本小区居民的利益，但给社会带来了溢出效益，增加了社会福利。

　　焦点3：禁封令有无侵犯业主权益？

　　甲方：私人资源变成公共资源

　　有法律界人士表示，居住区内道路禁封闭和正在修订的物权法有相抵触的地方，如《物权法草案》第70条规定，建筑区划内的绿地、道路以及物管用房，均属业主共有（属于市政建设的除外）。区内的公共设施和土地份额由业主私人出资购买，业主共同享用，业主有使用权和支配权，小区禁封后，社区将是“大开放式”，忽略了私人权利，将私人资源变成公共资源，有侵犯业主权益之嫌。广州市物业管理协会副秘书长谢凯向媒体表示，如同“住禁商”一样，是否禁封闭或者禁封闭多少应该结合楼盘实际情况考虑，并征求业主意见，以安全为根本，不宜搞“一刀切”。

　　乙方：如有合法目的可以借道

　　盛元天得律师事务所律师杨飞龙指出，房子的所有者是业主，房子所占用的土地使用权也被业主买断。小区土地出让成本已全部分摊，土地已被量化，每个业主买断建筑物时，包括了土地的使用权，业主享有占有、使用、受益和处分四大权利。“但由于土地是稀缺资源，法律上还有‘地役权’的规定，他人如有合法正当的目的，或符合历史状况，可以使用小区道路。如果小区路规划为市政路，更加要无条件对公众开放。”

　　广东永航律师事务所律师林一华也认为，楼盘在规划报建时已明确是市政路，开发商不能将道路封闭。如果考虑业主安全，开发商可以暂设门岗加强对小区的管理，但不能限制其他人进入。

　　焦点4：禁封能否缓解主干道交通？

　　甲方：非市政路应保障私密性

　　一位房地产专家认为，目前小区路小区专用是一种存在的现状，广州大大小小的小区数千个，小区市政规划路的开通，尚不能得到百分百的支持和保证，何况不是市政规划路的小区道路。

　　目前协调小区分隔和市政交通畅通的做法，应该是在大型小区中留出必要的市政规划路，但小区的私密性应该得到保障。

　　乙方：开放小区路增加道路密度

　　华南理工大学建筑学院常务副院长赵红红说，封闭的单元割裂城市空间，不利于解决大城市的交通问题。在法国，每个十字路口之间的距离在200~300米;纽约商业区甚至是100~150米。这样形成的道路密度大，可给出行者提供更多的交通选择，所以巴黎虽有300多万辆小车，但堵车并不严重。广州两条道路的距离一般在700~500米，中间还被这些封闭小区和大院割裂。如果充分合理地利用小区道路，城市主干道的交通状况可能会好很多。通过小街区和快速路，裁剪出更多小的行车街道，也增加了一个城市的商业价值。（来源：广州日报）