源章山庄估价2.5亿是否虚高？

　　源章山庄估价2.5亿是否虚高？

　　专家呼吁政府尽快颁布与现实相适应的评估法规

　　新闻追踪

　　日前，“源章山庄诈骗老人案”中受骗老人要求追究评估公司——国鑫公司责任，认为其高估源章山庄资产成为诱使他们上当的重要原因；对此，国鑫公司却坚称这是依据不同评估方法得出的结论，评估并未“造假”——

　　本月4日，曾引起社会广泛关注的“源章山庄诈骗老人案”中受骗的30多名老人代表(老人代表称其代表受骗的数千老人，受骗金额逾4000万元)上访广州市财政局，投诉广州市国鑫资产评估公司(下称国鑫公司)在评估中弄虚作假，将在去年5月26日被拍卖行拍卖时仅3700万元起拍价的源章山庄(该次拍卖流拍)估价成2.5亿元。老人代表们认为，该估价成为诱使众多老人上当的重要原因之一，为此他们到国鑫公司讨说法未果，故上访广州市财政局。

　　市财政局:评估师协会负责管理评估机构行业

　　广州市财政局有关负责人热情接待了这30多名老人代表，并在听取了老人代表们反映的情况后指出:广东省、广州市财政系统早在几年前，就将所有评估机构的管理、监督权转交至广东省评估师协会。因此评估机构的评估出了问题，老人代表要么可找广东省评估师协会理论，要么可通过法院打官司。

　　而广东省评估师协会则称已组织了国鑫公司和老人代表们开了协调会，虽然就一些问题未达成一致，但还可以再开协调会继续协调。而老人代表们则称:广东省评估师协会本来就是民间的行业性机构，只能收取会员费，进行一般的行业性管理。出现问题，该协会称既无权管，也管不了，只能建议他们打官司。

　　老人:受骗由于评估报告推波助澜

　　家住荔湾区东风西路的李先生现已70岁高龄，2002年，他先后购买了两份(4980元/份)的源章公司会员卡。虽经多番努力，但他现在仍未能要回所骗走的钱。据李先生回忆，当时源章鼓动他入会时，源章的人员出示了国鑫公司的报告，并说“我们有2.5亿资产，评估报告可以为证。”李先生说，由于看到了国鑫公司的评估报告书，他才对源章公司拥有2.5亿资产、是实力雄厚的大企业这一点深信不疑，从而决定购买该公司的会员卡。

　　“评估公司是经过政府部门的严格审查而批准设立的，有着很高的专业水准，我就对他们的评估结果深信不疑了。”65岁的退休干部王先生向记者诉苦，“可后来发现，2.5亿只是一个虚假的数字。”

　　2001年7月，广州市国鑫资产评估公司在对源章公司的资产评估报告中指出，“委托评估对象的资产评估总值为人民币25014.05万元”(穗国鑫评［2001］036号)。在国鑫公司的评估报告出台后，源章公司便拿着报告大肆宣传，试图以评估报告的权威性来骗取老人的信任。然而据知情人士透露，以3700万元的起拍价拍卖却无人问津的源章公司，当时的全部资产仅区区的几千万元。老人因此认定，国鑫公司将一个资产仅有几千万的企业评估成拥有2.5亿资产、实力雄厚的大公司，违反了评估原则，明显造假。他们要求国鑫公司赔偿经济损失，并支付“源章案”的部分诉讼费用。

　　国鑫公司:评估报告有一定适用范围

　　国鑫公司否认了报告“造假”一说。其负责人强调，评估资产额会因评估目的、范围、方法的不同而不同，因此评估报告有一定的适用范围。国鑫解释说，这份评估报告，“主要是为企业抵押贷款提供价值参考依据，而源章公司将此报告用于推销目的，骗取消费者的信任，这是源章公司的误用，我们无须承担任何责任。”对此，记者问如果评估结果虚高而又被银行采纳的话，是否会给贷款的银行带来更大的风险？国鑫公司说银行方面没有采用这份评估，所以他们不愿多说。

　　但是老人们认为，评估无论如何都不能背离基本的事实，即使是作为银行抵押贷款使用的评估报告，也需遵守基本事实和逻辑常识。老人对评估报告提出了三点质疑:一是水上高尔夫球场问题。老人们诉称，源章山庄开业至今根本不存在水上高尔夫乐园，所谓的乐园实际上“是一个小水塘”，而国鑫公司却评出了100多万的价值。

　　对此国鑫公司给予了回应。该公司坦承，水上高尔夫乐园“实际上是没有建成的”。但当时源章公司出具了有关建设高尔夫乐园的规划，预计“建一个长141米、宽76米，总面积10773平方米的乐园”，他们实地考察时也发现当时工程已经开工，于是“根据资料与现场勘察，采用成本法估价”，最终评出该乐园价值为107.7万元。

　　二是源章大道的估价。据老人们反映，该路于1996年建成，总造价约350万元，但是仅相隔5年，却被国鑫公司评出了约2016万的价格。国鑫公司解释称:源章大道主要采用“重置成本法”进行评估，即按照现在修建一条同样的道路所需要的资金，减去损耗或贬值，从而确定道路的资产价格，评估得出该道路共有2016万元的价值。

　　老人代表们指出的第三个问题是名贵果树问题。源章的10000株果树，国鑫公司采用收益法评估，“鸡生蛋蛋生鸡”，评出了4000多万元。国鑫公司称他们采用了收益法进行评估，以其日后的收益来计算果树价值，即预测产果值、产果年限、果实价格，最终确定收益。如荔枝、龙眼等果树的估价，按平均价每市斤10元算，每棵树产果100市斤，20年可获收益4000多万元。

　　对于有人提出的三种评估方法都把将来的收益或将来的价值当作现时及现实的价值进行计算的问题，国鑫公司认为，评估公司采用何种方法进行评估，实际上属于专业操作范畴，纵使出现评估质量问题，也应该由省评估师协会、政府主管部门来监督查办，他们没有义务作更多的解释。

　　专家:评估结果的公正成监督难点

　　国鑫公司所采用的成本法、重置成本法、收益法等，从专业技术角度看是无可厚非的，因为评估方法本身的主观选择性就很强，评估同一事物可以选用的方法五花八门、各种各样。而这种主观选择，无论在行业内还是法律上都是看似合理的。

　　对此，业内人士指出，相应地加强对评估机构的管理和监督力度，制定一定的评估标准，对同一目的项目选定多种评估方法等等，成为当务之急。

　　随着在官司、拍卖、抵押中的评估行为日趋广泛，如何加强评估的精确性也日益引人关注。对此，广州社会科学院党组书记、研究员江涛认为，现在评估等方面的法规已经不能适应现实需要了，政府部门已经无法对评估公司等中介机构形成有效的监督。他呼吁政府尽快颁布与现实相适应的评估法规。同时，在现有条件下，行业协会(如评估师协会)应该加强对评估业内部的监督管理。李教授认为，对一个评估机构而言，独立、客观、公正是至关重要的。丧失了这些基本素质，评估公司最终将无人问津、走向没落。

　　链接

　　“源章山庄诈骗老人案”大事记

　　1.自2000年3月开始，广东源章度假山庄有限公司在广州市内一些宾馆租赁房间作为办事处，雇请、训练大批推销员，收集该市离退休人员的住宅电话，冒用该省、市老龄委的名义，向社会公开销售“源章度假山庄贵宾会员证”和“源章颐养大观园长寿卡”。

　　2.2001年初，源章公司在销售“会员证”和“长寿卡”过程中，因其广告宣传和承诺没有兑现，引起部分购买者怀疑，进而要求退款，该公司渐渐举步维艰。

　　3.2004年5月，源章山庄公司因拖欠天河农村信用社3000多万元而被政府强制拍卖，起拍价3700万最终却无人问津。

　　4.2005年4月1日，广州警方据群众举报，将源章山庄会员受骗案列为刑事案立案侦查。5月，警方先后将涉案的主要犯罪嫌疑人源章山庄老板关柏源等人抓捕。

　　5.据有关资料统计，该案共有5000多老人被骗，被骗资金逾4000多万元。

　　本报记者　赵南坚　实习生　刘谦　黄国金　方晓林孔令源