小区人防车库租期长达68年

　　■业主：人防工程产权归国家，超长租赁不合理 ■律师：此举涉嫌“变相出售”

　　昨天，宣武区依莲轩小区居民孙先生致电本报称，开发商将原为人防工程的地下车库以68年租期租给了部分业主，此举涉嫌“变相出售”，有违相关法律规定，业主的利益无法得到保障。记者接报后就此事采访了当事各方。

　　■居民

　　10万元车位租赁协议“不合法”

　　记者赶到依莲轩小区，见到大门外的马路两边停满车辆。孙先生说，开发商两个多月前减少了地上车位数量，并将地下短期租赁车位价格提高到每月680元，不少居民都表示价格太高，而要长期使用地下车位则需要一次性支付10万元，所以将车停在小区外。

　　除了对车位价格表示不满外，小区业主最近又发现了新的问题。一部分三年前购买了地下车库68年长期租赁车位的业主对记者说，他们发现自己与开发商签订的租赁协议中租期超过了合同法规定的最高限期20年，而且小区的地下车库原为人防工程，按规定其产权属于国家。业主张先生向记者出示了其于2002年签订的《依莲轩地下车库租赁协议》，上面写着租赁期限为68年。“那后48年的利益能否得到保证？人防工程是不允许出售的，那么68年的超长租赁协议会不会等同于出售行为呢？”张先生提出疑问。

　　■开发商

　　已开始使用新的协议

　　记者向开发商咨询，处理地下车库长期租赁车位事宜的谢小姐说：“目前仍可为业主办理，但所采用的合同是使用权转让协议而非租赁协议，转让价格10万起，业主可长期使用车位。”

　　随后，北京依莲轩房地产开发公司的相关负责人马先生对记者说，该地下车库确系人防工程，开发商没有产权，当年建成后交人防管理部门管理并获得了使用权，随后开发商将车库车位的使用权转让给业主，一次性收取相应的费用是没有问题的。对于超长租赁合同涉嫌“变相出售”人防工程的说法，马先生予以否认并表示，受当时的情况所限，公司出于对业主长期使用车位需与其房屋居住年限相同的考虑，与业主签订了上述租赁合同，不过，公司从去年起改用新的地下车位使用权转让合同，不再涉及租赁内容，持原租赁协议的业主可以与公司协商解决。

　　■律师

　　开发商涉嫌“变相出售”

　　瀚文律师事务所律师吴维丁表示，《合同法》明确规定租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过部分无效。车位租赁协议的期限达68年显然是不合理的。开发商实际上达到了“变相出售”的效果。北京岳成律师事务所的律师表示，在这样的租赁合同中，后48年业主的权益是得不到法律保护的。

　　宣武区人防办工程处的陈先生表示，依莲轩的超长租赁协议不属于有关法律规定的出售情况。“这种情况人防办还是第一次遇到，由于有关法律法规没有涉及‘变相出售人防工程’的规定，处理起来有一定的难度，不过有关部门正在调查此事。”

　　岳成律师事务所的律师建议，业主可以保留相关的证据提起诉讼，请求法院撤销超长租赁合同并返还租金。吴维丁律师则表示，开发商将“租赁”改为“使用权转让”，是在规避合同法有关租赁合同最高期限的限制，而现行法律对使用权界定尚不完备，如果业主签订新的协议，一旦国家需用人防工程，业主的利益仍无法得到保障。

　　晨报记者 武新 线索：孙先生

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