地产股走强　价值重估催生投资机会

　　核心提示

　　人民币升值使境内资产的境外估值水平显著降低，从而提升地产股的价值中枢。新会计准则出台，意味着上市公司中投资性地产溢价将在账面充分体现，有助于提升地产股的账面价值。上海旧区改造工程提速，将使具有拆迁概念的上海本地股获得价值重估的机会，如上海三毛、G凤凰等。

　　中国房地产市场强者恒强、弱者更弱的竞争结果将使得行业集中度进一步提高，只有像万科、金地等已形成全国布局，具备品牌和专业化优势的公司才具备持续发展的能力。

　　昨日，A股市场中地产股再度全面升温。从昨日盘面来看，除了上海本地股中有多只以涨停报收之外，深市的地产股也甚为活跃。正是由于房地产板块的整体活跃，才使得昨日大盘出现了较强的升势。

　　人民币升值是内在动力

　　在全球经济一体化的影响下，人民币升值使境内资产的境外估值水平显著降低，从而提升地产股的价值中枢。随着近期人民币兑美元以8.0286元的中间价一举创下了历史新高，人民币升值对房地产市场的影响逐渐显现。在以摩根士丹利为代表的外国投资机构掀起了“中国房地产业存在泡沫”的论断背景下，摩根士丹利、美林、新加坡凯德置地等外资机构却在大举购入上海、北京等地不动产，显出这些外资加速进军中国房地产市场的动向。可以说人民币长期的升值趋势正是地产股反复向好的基石。

　　新会计准则提升地产股价值

　　近期新会计准则发布引人瞩目。新会计准则出台，意味着投资性地产股的估值标准面临巨大变化。对房地产企业来说，新会计准则指出，如果确有证据表明投资性房产的公允价值能够持续可靠地获得，就应当采用公允价值予以计量。也是说公允价值的出现将会有效增加地产股的含金量，采用公允价值计量，意味着上市公司中投资性地产溢价将在账面充分体现。这对于地产股而言无疑孕育了较大的机会，由于可能每年重估地产价值，并以市值反映其账面价值，将直接大幅提高每股净资产，降低市净率。

　　在房地产资产大幅升值的背景下，大多数投资性物业的账面净值相对于市场价值已经明显低估，这就为地产类的上市公司提供了一个价值再挖掘的过程，尤其是那些投资性地产数量庞大的公司，如G金桥、G陆家嘴等。

　　沪深地产股面临历史性机遇

　　2006年起，上海市的旧区改造工程将再次大幅提速推进。完成中心城区400万平方米成片二级旧里以下房屋改造任务，约占中心城区成片二级旧里以下房屋现有总量的50％。而大规模拆迁所带来的市场需求必然会在一定程度上左右市场供需格局。这使得一些因为产业原因而具有拆迁概念的上海本地股获得价值重估的机会，如上海三毛、G凤凰等。

　　至于深市的房地产股，如海印股份、G深振业、G深深房等珠三角地区的房地产上市公司，其股价之所以能够表现活跃，则与近阶段广州和深圳两地的楼市火爆不无关系。占广东全省普通住房销售量88％的广州、深圳两地，新建商品住宅的售价都以两位数向上攀升。一些强势公司，如金地集团、G招商局、G华发、G宝恒等值得重点关注。

　　龙头地产股机会较大

　　在经历了激烈的泡沫争议与宏观调控后，走向理性时代的房地产行业面临的将是一个完全不同的竞争环境。一方面土地出让方式规范化及商业银行对房地产企业贷款资质审查从严，使中国房地产市场的进入壁垒明显提高，强者恒强、弱者更弱的竞争结果将使得行业集中度进一步提高。因此，像万科、金地等已形成全国布局，具备品牌和专业化优势的公司，具备持续发展的能力。

　　另一方面，诸如珠三角、滨海地区由于区域供给和需求环境的变化，房地产走势依然强劲。因此对于主要业务范围在珠三角、滨海地区等的房地产上市公司，仍应保持重点关注，如G华侨城、G招商局、G宝恒、天房发展等。另外，那些旗下拥有众多商业地产并有希望在近期赴境外发行房地产信托基金(REITs)的上市公司，如金融街、中国国贸等亦有表现机会。

　　武汉新兰德余凯