政府早点介入　损失就少一点

　　业主维权是“白头革命”？业委会成立为何那么难？做业委会成员都得是”活雷锋”？政协委员呼吁－

　　政府早点介入损失就少一点

　　关注平安和谐社区

　　编者按

　　建设平安和谐社区，离不开业主的参与。近期，广州各小区业委会参与社区活动的积极性越来越高，业委会这个新鲜事物已经被市民广为接受。如何让业委会更好促进平安和谐社区的建立？如何减少业主与物管公司之间的冲突？这个话题成为政协委员们的热议焦点。吴名高委员在本次政协会议上一口气提交了3个提案，呼吁“广州应为业主委员会立法”。

　　广州的房地产近年来发展迅猛，但是由于未妥善处理物业公司、业主之间的关系，管理未跟上，小区纠纷时有发生。要建设和谐社区离不开业主委员会的作用。但令人遗憾的是，有数据显示，目前广州有八成小区还没有成立业委会。

　　业委会的诞生为何困难重重？在本次政协会议中提交了3份有关业委会提案的广州市政协委员吴名高表示:“呼吁为业委会立法也好，尽快协调业委会与居委会关系也好，说到底，政府是时候站出来了。政府早一点介入，损失就少一点。”

　　业主维权成为一场“白头革命”？

　　业主为何“无权”？在广州市丽江花园观察业主维权问题长达一年时间的学者汪昭深深地感觉到，业主“无权”的根源在于业主不能有效组织，缺乏有效交流和共同行动的能力，所以在面对组织完善的物业公司时，形同一盘散沙。

　　在关于丽江花园业主维权的研究中，汪昭发现，自2005年初，小区里便可时常看到老人忙碌的身影:散发宣传资料，和过往的居民交谈，架起桌子贴告示做宣传。在围绕管理费展开的选举之争、法庭较量等耗时耗力的“拉锯战”中，白发苍苍的老人成为组织的主心骨。就个人的研究所得，汪昭称业主维权成为一场“白头革命”。“维权过程耗时耗力，而老人们在社区中生活时间更长，面对他们认为不合理的事情，主动站出来管一管，是很自然的。”

　　“其实组织业委会的很多核心成员都是有大学学历、年轻力壮的年轻人”，而关注业委会问题长达4年之久、身为生意人的吴名高虽然不太同意“白头革命”之说，但也承认，开展业委会的活动的确占据了自己太多的时间和精力，对自己的生意有影响。

　　为什么成立业委会远比成立居委会艰难？

　　昨日下午，广州市政协十届四次会议正式开幕。吴名高委员被众多记者团团围住，讲述3份提案的内容。今年政协会，他一口气准备了3份提案:成立广州市业主委员会联谊会、广州应该为业主委员会立法、妥善处理新建小区中业委会与居委会的关系，份份提案都关注业委会问题。

　　他说，为什么成立一个居委会很容易，而成立一个业委会却困难重重？他认为，一个很重要的原因是有关业委会的法律地位和相关法律法规不完善。“居委会很名正言顺，它向街道负责。但业委会究竟是什么，至今依然没有一个清晰的说法。”他认为，只有为业委会立法，业主拥有的才不是一种空洞的权利。“业委会的法人地位、如何筹建、业委会在哪里备案、业委会的权利和义务、运作资金等等，这些都需要立法进行明确。”

　　做业委会成员都得是“活雷锋”？

　　此外，吴名高还提出，在业委会的建立过程中，政府是否作为力度不够？居委会由于有街道的支持，各种资源的投入也相对完备，所以居委会的成立是“天经地义”的。而成立一个业委会之所以要几经挣扎，让一大批有心人殚精竭虑，缺乏政府必要的支持和资源投入是一大原因。汪昭举了一个很实际的例子:对于一个有5000人的小区来说，要组织业主活动，5000人的业主大会上哪开？

　　他还告诉记者，目前多数业委会都是没有报酬的，甚至没有工作经费。业委会成员不但要牺牲休息时间甚至工作时间，还要为住宅区事务自掏腰包打车、复印文件等，有的电话费一项每年都要花上千元。“这样下去，业委会委员要么是‘活雷锋’，要么自然而然就会落入只挂虚名、不做实事的状态。”

　　“政府是时候出面协调了”

　　用吴名高的比喻来说，居委会向街道负责，是有娘养的；业委会向业主负责，如果业主又无法有效地进行组织，业委会几乎变成没娘养。“业主用几十万上百万元买下房子，结果连自己的权益都保不住，自然是不服气的，自然是要站起来保护自的。”于是，广州一些小区业主和发展商及物业管理公司的矛盾激化事件往往因此发生。

　　“政府是时候出面协调了！”吴名高说。他在提案中写道:在广州的一些新建小区中同时存在着两个居民(业主)的自治组织——业主委员会和居民委员会。他认为，这种社区民主处理得不好，容易发生矛盾，继而破坏小区的和谐。比如，现在有些小区的居委会认为业委会不受其指导和监督，指挥手下的居委会骨干征求签名推翻业委会。

　　为此，他指出，政府职能部门如国土局和街道，如不妥善处理类似事件后患无穷。“无论是立法，还是妥善处理业委会和居民委员会，关键就是政府的支持。政府早一点介入，损失就会少一点。”他说。

　　动态

　　2006:

　　业委会指导与服务工作重点年

　　本报讯记者昨天获悉，2006年是广州市相关部门加强对业主委员会指导与服务的工作重点年。业委会指导中心和招投标指导中心相继成立，由业委会指导中心和广州业委联谊会牵头开展的，对街道办事处、居委会、业主委员会相关人员的培训也将于23日在越秀区拉开帷幕，围绕基层社区治理中业委会相关问题展开教学和培训。

　　与此同时，专家认为，业主对于物业消费的认识仍有待提高。一个突出现象就是目前大多数的招标，特别是业主大会(业主委员会)组织的招标，基本都是只考虑物业服务费用的下降，而对物业服务的内容不予注重，未能真正了解物业服务的内容与服务费的含金量。

　　据悉，为促使广州市物业管理的规范平稳发展，今年广州市相关方面会开展工作配合对《广东省物业管理条例》的修订，以及对物业服务收费细则等的完善工作；并制订及完善有关的行业规范、自律守则和操作指引，推广行业倡议制度，加强行业自律管理，制约行业的不正之风，推动行业的发展；同时，根据行业需要制作各类示范应用文本(包括程序、合同、表格等)，提高行业的市场化程度。

　　提案连线

　　业委会居委会一套人马两块牌子

　　吴名高在调研中发现，目前广州一些新建小区中普遍存在业委会和居委会两个居民自治组织。由于各自的出发点和立场不同，两者之间不可避免地发生摩擦。他认为，妥善处理新建小区中业委会和居委会的关系，已经是不可回避的话题。

　　他建议:在新建小区中将两个居民自治组织揉合到一块，一套人马两块牌子，共同接受街道和区国土局领导，业委会主任即居委会主任。由于主要为小区服务，经费的来源可以由业主出，还可以将居委会、业委会合并之后多出来的物业用房出租获得收益，提倡为国家分忧，提倡节约型社会。这个前提是拒绝外来人员进入小区参与管理，而两个委员会都是向业主负责，即使完成街道的任务亦只是辅助，不应占去工作时间和精力的10％。

　　广州应为业委会立法

　　2005年，广州全市共有小区(大厦)约4200个，有业委会的约560个，占比例为13.3％。业主委员会的成立为什么如此艰难，当中一个很重要的原因是有关业主委员会的法律地位和相关法律法规不完善。吴名高认为，广州在这方面应该有所作为，为业主委员会立法，使业主拥有的不是一个空洞的权利，为全国作出榜样。

　　提案认为，为业主委员会立法，应该包括以下方面的内容:业主委员会的法人地位，如何代表全体业主行使谈判、诉讼等维护业主合法权益的活动；业主委员会的筹建，如何成立筹委会，如何产生候选人，如何灵活处理三分之二业主的问题，如何选举产生业主代表和业委会成员；业主委员会在哪里备案，是否可以进行法人社团登记，在民政部门登记备案；业主委员会的权利和义务；开发商是否也能算业主，如何限制开发商进入业委会；业主委员会的运作资金从哪里来，如何实现业委会成员专职化、薪酬化、责任化的制度建设等等。

　　声音

　　处罚不合格物管公司

　　江瑞敏(广州市物业管理协会副会长):现在业主委员会及物业维权的问题成为讨论焦点，但我们不能认为一旦成立了业主委员会就什么问题都可以解决了。现在物业公司管理人员需要具有资格认证，比如职称，管理经验核定，上岗证等，但许多居民担任业主委员会成员之前，没有任何管理经验和工作经历，在沟通能力和解决问题的专业能力方面都有所欠缺。因此，更需要相关管理部门对其进行指引，加强其管理能力，促进沟通，从而减少矛盾。

　　物业公司肯定不是尽善尽美的，肯定会有害群之马和存在这样那样的问题。但目前，对物业管理行业的政策扶持不够，物业管理企业经营运作所长期面临的社保问题、税费问题、水电费代收问题、供水、供电、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护责任界定问题等都仍未得到妥善解决。但许多时候又要去解决并未被赋予权力和职能却要解决的问题。

　　一个政府应该是一个服务的政府，根源的解决方式应该是:通过政府审查资质，推行诚信物业公司，并出台相应管理办法与条例，对行业进行整合，对那些不合乎标准的物业公司进行处罚、注销等手段来加以监督管理。

　　开发商一开始就要与物管脱钩

　　张维伦(广州维森置业总经理):开发商与物业公司及业主委员会之间的关系有几个阶段，一是销售前，开发商会确定物业公司，通常开发商自己筹建；二是开始销售时候，成为矛盾多发时期，因为这个时候，业主数量过半时就有条件自己选择物管公司；三是卖完房子之后，开发商与物业公司基本脱钩，开发商会通过有一定自己物业在楼盘中，于是角色亦转变为大业主。这阶段通常业主委员会已经确定，问题纠纷会相对复杂化。

　　理想的解决模式应该是，开发商一开始就与物业管理脱离关系，找外面成熟的物业公司接手。他同时认为，矛盾核心最终是由物业公司和业主委员会之间解决，但政府应该加强普法概念，引入正确的管理条例与机制。

　　采取合法手段才能真正护权

　　孙威力(广州市业主委员会联谊会主席):各个小区的业主委员会应该加强交流，就业主维权的各种问题进行研讨，相互团结共同维权才能更为有效。虽然影响业主维权的因素很多，但只有采取合法手段，充分发动广大业主的智慧，理性的维权，才能真正实现维权，维护小区和谐稳定。

　　广州律师导购网相关负责人:由于目前业主委员会的法律地位不明确、权利责任内容界定不清晰，在加上成立业委会程序专业且复杂，因此，一方面急需在法律上理顺相关关系，同时，相关管理部门需加强指引，帮助小区成立业主委员会。

　　数据

　　据不完全统计，广州市目前有物业管理企业800多家，物业管理小区、大厦近4000个，建筑面积达到1.43亿平方米，享受物业管理服务的人口超过259万人。

　　提案直击

　　工读学校应纳入职业教育

　　提案人:台盟广州市委

　　提案:《大力扶持工读学校、有效预防青少年犯罪》的提案。

　　从2001到2005年，广州市法院判处的未成年犯人数从935人急剧上升到1796人，5年间几乎翻了一番！本应天真无邪的青少年，却制造出桩桩骇人听闻、丧失人性的惨案，如涉世未深的“花季”少女一再沦为贩毒团伙的毒品运输机，给家庭、学校与社会教育敲响警钟！

　　与此相对应的是，挽救“边缘”青少年的工读学校在广州市供不应求。据调查，目前广东省只有2所工读学校，而广州只有新穗学校唯一一所工读学校，对“问题孩子”，学位只有120个左右，但矫治成功率高达97％。

　　而据调查显示，广州市约有3000人需要入读工读学校，供求矛盾相当突出。海珠区不少中学领导已连年提出，广州只有一所工读学校，“新穗学校”每年至多分1—2个指标给学校，杯水车薪；未进“工读学校”的“边缘”青少年、严重影响一大片师生的正常教学秩序。

　　对策:将工读学校纳入职业教育体系；加强工读教育，制定有关政策和工读学校建设规划，切实把工读学校办成教育、矫治、挽救“边缘”青少年或未成年犯人的阵地；并从市财政的教育经费、建设用地中拨出一部分，用建设示范性高中的力度加大对工读教育的投入，让教育与公安、法院等部门携手，扩展、增设因材施教的工读学校。

　　面向初中生的工读学校也可上下延伸，招收“高小”的行为偏常生读“预科”，办职业高中类学校，使15—17岁的工读生有一技之长，转化后融入社会自食其力，避免失学旧病复发。

　　工读学校教师队伍建设是关键，因此市教育局、广州大学可首开先河，把建立培养工读学校教师的特殊教育专业或课程提到议事日程；利用社会资源，与团委、“关工委”、公安局、法院、新穗学校等联合办学，脱产与业余、学历与继续教育结合，高效培养优质师资。

　　制定循环经济发展规划

　　提案人:郑成文委员

　　建议:《关于以制度创新推动我市循环经济发展的建议》

　　广州部分企业已在实施清洁生产或工业废弃物再利用，但规模还不够，比例还不大，生活垃圾和建筑垃圾的减量化和资源化工作还未受到足够重视。另外，政府和学界对实施循环经济的关注点，主要集中于规划、法律法规、科技投入和技术创新、标准或指标的制定与监测、绿色核算以及宣传教育等方面，基本沿袭了我国在实施生态经济、清洁生产时的思路和做法。

　　建议:制定广州市循环经济发展规划，城市总体规划修编中应把发展循环经济作为重要的发展方向，并确定广州循环经济发展重点领域和项目。

　　制定包括绿色消费、资源循环再生利用以及家用电器、建筑材料、包装物品等行业在资源回收利用方面的法律法规；制定工业废弃物和社会废弃物回收名录，建立废弃物回收与再利用体系，建立健全各类废物回收制度，对资源回收实行准入制度。

　　制定驱使循环经济纳入市场的激励制度和充分利用废物资源的经济政策，在税收和投资等环节对废物回收采取经济激励措施。对投资方向的鼓励和限制上，向产业结构调整和升级的方向倾斜。

　　淘汰和关闭浪费资源、污染环境的落后工艺、设备和企业；用清洁生产技术改造能耗高、污染重的传统产业，鼓励发展节能、降耗、减污的高新技术产业；大力发展生态农业和有机农业，建立有机食品和绿色食品基地，大幅度降低农药、化肥使用量。

　　通过对经济系统的物流和能流分析，降低生产和消费过程的资源、能源消耗及污染物产生和排放。研究开发循环经济发展所必需的技术，开发用于消除污染物的环境工程技术、进行废弃物再利用的资源化技术、生产过程的无废少废和生产绿色产品的清洁生产技术等在内的“绿色技术”体系。

　　本版撰文:严丽君张睿王小海陈洁娜杨晟郑佳欣

　　图:

　　业主无权，即使面对社区医疗、子女入学等事情也要费尽心机。资料图片

　　因为提案直指为业委会立法，吴名高(右)昨天成了媒体追逐采访的“明星”。郭长荣摄

　　政府加强对业委会的指导与服务，业主维权就会理性、轻松不少。资料图片