和谐社区模式初探

　　本报记者黄伟

　　去年深圳地产界一个热门话题除了“房价猛涨”之外，另一个应算“创建和谐社区”。进入2006年，房价话题依旧火热，而后者受关注程度也是渐次升级，桃源居社区模式、百仕达花园等社区开发模式屡见报端。仔细梳理这一话题的背景与脉络，这是一出踏准鼓点，事关政府、企业、主流购房人群的三重奏。从表现形式看，企业正在试图改变“暴利”形

　　□背景

　　创建和谐社会的基石

　　去年8月，深圳市委书记李鸿忠在《求是》杂志发表文章称，深圳经济特区建立25年来，改革开放和现代化建设取得了令人瞩目的成就，但随着经济的迅速发展，经济社会发展不协调的问题日益突出，而解决这些问题，就必须以科学发展观统领深圳经济社会发展全局，积极探索建设“和谐深圳”的有效途径。目标则是建设充满活力、公平正义、诚信友爱、安定有序、人与自然和谐相处的深圳。

　　今年建设“和谐社区”的提速有一个直接的宏观因素，深圳去年前10个月重现了上海楼市的“疯狂”，在房地产市场宏观调控的背景下，深圳房价猛涨12.18％，尽管有多方因素造成，但“房产暴利”等字眼仍然进入公众视野。房价虚高不下，主流购房人群对地产商所谓“公平正义、诚信友爱、安定有序”字眼自然疏远。

　　相关专家论及，社区是社会的细胞，和谐社区是创建和谐社会的基石，更是社会可持续发展的前提和助力。只有每一个社区都和谐，才有可能实现整个社会的和谐。如果“细胞”不和谐，就会出现各种各样的矛盾和问题。从这个意义上讲，构建和谐社会，必须从“微观”做起，把构建和谐社区作为重要切入点。作为深圳房地产市场的中坚力量，开发商的一举一动，其对楼盘的规划、开发、管理、服务，无不深刻影响甚至决定着一个社区的形象及其日后的发展。

　　“建设和谐社区，地产企业责无旁贷。重视以人为本，给大家提供一个自由和谐的生活环境。”深圳地产商为平衡各方终于找到一个切入点，近而阐释为地产商在建设“和谐深圳、效益深圳”需要一批肩负社会责任的企业公民，和谐社区是“和谐深圳”在地产行业的市场解读，是应对新发展模式、发展路径、发展取向的巨大转变。

　　□现状

　　“和谐社区”强调人文需求

　　去年年初，在中国房地产业协会城市开发委员会、搜房网等部门联合举行的“中国和谐社区”高峰论坛上，深圳众地产商共同发表了“深圳和谐社区宣言”，希望开启一个全新的“深圳地产时代”。其文称，实实在在塑造社区，一切以尊重人为出发点，和谐社区标志从以往着重“硬件设备”需求为特征的市场需求向“软件设备”为特征的人文需求的一次转变，社区在城市化发展中扮演重要角色。

　　对于建设“和谐社区”，众地产商显然是有备而来。按照圣尊地产营销副总钟禹的表述，“和谐社区”应该是一个永久家园。深圳作为移民城市，来深创业者难免会遇到这样那样的困难和挫折。“素质高的人会冷静处理，但也有一部分人会失去理智，做出对自己和社会不利的事情。究其原因有多种，其中之一就是一些人的‘移民过客’心理过重，总觉得深圳不是我的家，自己不过是这里的匆匆过客。”钟禹称，他们一些项目的建设目标就是为深圳的精英们，创造更加舒适的居住环境和和谐的居住氛围。

　　百仕达实业有限公司副总罗雷辅试图以实例说明，高档社区带动了深圳社区文化的强劲发展：东郡的推出，百仕达地产在罗湖连续开发的四期项目总建筑面积达到100万平方米，总户数将超过5000户。在和谐社区的塑造上，从百仕达文艺社区表演、社区电影节、足球联赛、为业主包机旅游等社区活动来看，社区的成熟与和谐是从尊重人的人性化服务上来体现的经营成果。

　　与此相呼应，深圳桃源居社区研究课题评审论证会年底在京举行，由北京市社会科学院国际大中城市社区建设比较研究中心18位研究人员、历时6个月完成、由24个专题研究报告组成的“桃源居社区研究”课题得到国家民政部大力支持。

　　北京市社会科学院朱明德院长表示，该课题旨在科学地探讨、总结和升华桃源居社区建设的成功经验和它的普遍意义。同时，在广泛调研的基础上，预测桃源居社区发展的未来趋势，从发展的角度，提出社区建设的对策和建议，为中国社区的建设和发展提供经验，为各级政府制定相关政策和法规提供依据，为建设和谐社区提供可借鉴的模式，为社会组织、企业及公民参与社区建设提供导向。

　　□展望

　　或成化解三方矛盾渠道

　　“房地产开发商、物业管理公司和业主，作为一个社区中最主要的三股力量，也往往是最容易发生矛盾和冲突的三方。社区冲突之所以成为当前城市社会的普遍现象，一个重要原因就是业主与开发商、物业管理公司之间缺乏理性沟通的理念和渠道。”

　　深圳大学当代中国政治研究所副教授唐娟认为。从技术层面而言，深圳地产商所持“社区和谐”，也是作为一把钥匙力图化解长期存在的社区冲突。

　　唐娟在《城市社区结构变迁中的冲突与治理——深圳市业主委员会发展社区维权行为的研究报告》中论及，深圳作为我国最早实行房屋商业化和物业管理的城市，也是全国范围内住房市场化程度和物业管理覆盖率最高的一个城市，目前城市居民自有房屋比例达到95％。从上个世纪90年代至今，深圳业主、业主委员会、房地产开发商等相关主体围绕住宅区物业权益为核心，发生了无数次纠纷和冲突。由于缺少一套能真正保证业主、业主委员会和业主大会表达和维护真实利益的机制，2001年以来，业主维权意识不断加强，维权行动不断增加。

　　“在上述主体的关系格局中，业主和业主委员会看起来众多，但是实际上最弱势，而房地产商、物业公司等总是或明或暗地成为利益共同体。”唐娟认为，地产商作为政府纳税大户，背景深厚，而物业公司目前来讲多数是房地产开发商的附属公司。从另一方面看，根据光大证券的研究报告表明，2003年深圳的房价收入比达到12倍，85％的深圳家庭目前所承受的住房及其它消费，是建立在透支未来的基础上。这种靠借贷而拥有的住房，既是一般市民家庭最重要的财产，也是他们最大的支出。

　　如此来看，懂得与业主沟通的开发商才是最聪明的。而防范和解决社区矛盾冲突的最优办法，还是靠社区文化的融合、再造。若开发商能够以新的理念积极营造新型社区文化，采取多种措施，在开发商、物业公司与业主之间搭建良好的沟通机制和互动交流平台，营造出一种社区诚信和社区友爱，将更有利于让开发商、物业管理公司和业主这三者从对抗性关系走向和谐的平衡性合作关系。

　　“社区代表了深圳房地产业早期的张力，而‘和谐社区’则代表了城市化里程中，政府对房地产业贡献力的持续看好。在和谐中进取，在健康中互动，在发展中求存，已成为和谐社区的战略目标。他们展示的社区理念、社区行为和社区思想，将是社区时代重要的文化现象，将重新定义社区的界限，改变我们生存的空间。”深圳地产商正在三重奏中寻求三赢。

　　建设和谐社区实例

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　　桃源居：全省平安和谐红旗社区

　　这个位于深圳宝安西郊的现代社区，是完全由一家开发商独立建成的大型楼盘，在116万平方米的土地上，建起了总面积180万平方米的住宅，5000多户人家生活其中。去年2月，西乡镇在这里设立了桃源居社区。

　　这是深圳目前最大的集商业、住宅、教育、旅游为一体的地产项目；因其依山傍海，景色宜人，欧式建筑现代风格，生态环境生活宜人而荣获联合国“中国国境花园社区”大奖，并在西班牙举办的联合国社区总决赛上获取“国际最适合人类居住社区金奖”；因其社区福利、教育、文化、体育、环保、生活等指标已达到甚至超越国际标准而摘取了联合国“全球理想人居”殊荣。

　　桃源居重视社区教育的理念和做法有很多值得借鉴的经验。桃源居社区建设者、经营者投入巨资建设了一流的设施，清华投资3.5个亿，社区儿童中心、儿童泛会所、女子学校，投入3000多万，费用很大；另外，桃源居建设起了完整的社区教育体系，并探索出了科学的管理模式，比如，桃源居办女子素质学校，不是完全自己来办，而是把钱交给妇联，设立教育基金，由宝安区教育局成教中心来承办，这样女子学校的管理和发展就有了合力；桃源居在教育发展上探索出了一条福利性和市场化良性结合的路子，比如，用面向社会的儿童中心的收益，来补贴面向社区的儿童泛会所的经营管理。

　　桃源居社区家庭历年来无一例刑事案件；无一例家庭因民事纠纷而走上法庭；无一例未成年犯罪发生；无黄、无赌、无毒，甚至于无婚姻问题而带来的家庭破裂。这就是“零发案率”社区“和谐”二字的价值和分量所在。

　　桃源居提出了构建活力社区运营机制，也就是以商业为龙头、以教育为中心、以环境为依托，通过资源整合实现社区的经济问题、生态问题和社会问题，从而为中国社区的可持续发展、社区整体价值提升建立一套科学的样板；其次，积极借鉴国外先进的社区管理和运营经验，争取实现由现在政企合作型社区、逐步过渡到社区自治型的国际化社区管理模式，从而真正地为深圳创建国际化城市作出新的探索。

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　　蛇口：国际化人文社区

　　蛇口的建设者们早在上世纪80年代始，即以“把蛇口建成最适合人类居住的地方”为使命，使该社区居家条件日臻完善，为该区居民包括外籍人士营造他们理想的家园。社区内学校、医院、体育中心、公园一应俱全，亚洲最大的沃尔玛商场进驻为蛇口居民提供最好的购物环境。目前，又一家超大型购物中心——“花园城中心”已平地崛起，它将集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，成为南海大道商圈的时尚商业旗舰项目。

　　2002年，蛇口的建设者们提出了建设和谐社区的理念，致力为居住在这片热土上的人们营造一个多姿多彩、安全文明、和谐美丽的国际化人文社区。2005年3月，蛇口获得中国房协颁发的“中国首批和谐典范奖”，成为全国第一个获此殊荣的社区，2005年又荣获中国和谐社区试点项目的国际化人文社区奖，其以“国际化人文社区”的综合开发模式以及倡导“绿色地产”开发理念形成了招商地产发展的品牌特色。

　　自开展“创建文明区”活动以来，建设者以建设后援基地为目标开展大规模环境整治及相关配套建设，重组商务、旅游资源，把海上世界片区打造成为深圳人的“大客厅”。这里汇集了全世界近20个国家共50多家餐厅、酒吧、咖啡厅，从日韩到东南亚，从美洲到欧洲，集天下珍馐百味于一堂，昔日著名的“海上世界”旅游区也得以重振雄风。

　　而今，越来越多的外企及高级外管人员选择了在蛇口安居乐业，他们或携家带口，到这个生活配套设施齐全、环境优美的国际化和谐社区安家；或只身一人，到这个按国际惯例管理的中国改革开放的前沿来实现自己的创业梦想。

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　　佳兆业·可园：人文新市镇

　　佳兆业·可园——深圳首个60万平方米的摩卡人文小镇，位于深惠公路与布沙路交汇处，属规划中的布吉中心区，周边商业、文化、生活等配套一应俱全。

　　可园三期占地面积21918平方米，总建筑面积达78425平方米，其中住宅面积62955平方米，共700余套单位，商业面积2700平方米，容积率为3，主力户型为两房两厅及三房两厅。可园强调社区的邻里归属感，倡导融合居住、商业、休闲、公共活动等为一体的宗旨正是为实现日后社区和谐居住的根本保证。

　　佳兆业·可园的发展策略，借鉴了国外新市镇的形成及发展历程，引入发达国家的新兴小镇“mochatown”发展模式，同时通过极具创新意识的换代型产品，与理想的生活形态完美结合。

　　摩卡镇(MOCHATOWN)是在新市镇发展过程中的典范和样板，是被人们向往和追求的一种理想生活形态。跟以往项目不同的是，可园不是在简单的强调一种社区关系，而是在崇尚一种“独立·对话·融合”的人文精神。在这个摩卡空间里，传统与现代、自然与城市、环境与建筑、物质与人文、商业与艺术等各种元素的事物被有机地融合在一起，呈现出和谐的生态，这是属于一个新阶层的上流文化重镇。

　　佳兆业·可园超大规模社区中拥有完善的生活配套和教育配套；贝尔高林精心打造的“高地名园”，高台阔景，尽享俯瞰都市的优越与悠然；楼宇建筑融合古典与现代的经典元素，俊朗而又雅致，错落的建筑群如同生长在绿色环拥的高地上。佳兆业·可园为改善市民居住舒适度，创建高质量的康居精品住宅，在户型上独创布吉罕见大开间、短进深的布置格局，270度落地阳台、入户花园、挑高大露台、人性化的功能分区等。

　　黄伟佘慧萍甘雪明

　　图：

　　房价上涨背景下的和谐社区建设备受市民关注。何俊摄