佛山迎来炒楼春天？

　　佛山迎来炒楼春天？

　　房地产协会：目前发展商炒卖行为，只为控制内部销售以及稳定房价

　　“大摩”高调进入南海购地，引起业界高度关注。众多外地发展商入驻，广州楼价明显走高，以及摩根士丹利关于南海地价5年内必大升的报告，种种迹象均共同指向南海乃至

　　然而，炒楼对于佛山而言，是一个业界游戏，还是重在参与的平民计划，老少咸宜？

　　投资二手楼客户比例不足1％

　　虽然今年佛山楼市面临一环通车、东平大桥通车、省运会举办等利好因素，然而，却有大量的利益者也正在分食这些因素。

　　“挤在今年出品的楼盘非常多，而且不少都是高档产品，上半年，就有多个大盘在抢闸销售，包括龙光天湖郦都，丽日玫瑰·名城，怡翠玫瑰、怡景丽苑等等。目前均价在3800元／平方米至4000元／平方米出头，其中几家是今年推出新产品。”佛山市房地产协会一位负责人表示。

　　今年内即将开盘的还有，三水的天鹅湖，绿湖·爱伦堡，地处高明西安镇的田园山庄，以及中山广场新一期产品，另外还有江南名居、君岭等等名盘。

　　众多高价位新产品的推出，决定了今年佛山楼市的洋房类、别墅类、复式公寓等产品供应充足，而且虽然受诸多利好因素刺激，但大户型及亲水环境等要素的同质性较大，所以虽然价格在高位运行，但可供选择的产品很多。炒家难以出手。

　　可能出于这样的原因，市场的反应也较冷淡。

　　无极物业总经理楼山表示，直接进行投资炒作新房的客户在交易中占1／6左右，这说明佛山楼市的投资条件成熟，楼价上涨较平稳，消费者大部分以自住为主。“我们欢迎以投资为目的的客户，这样操作起来较简单，利润也较高，但是目前看来，这方面的客户较少。”家园物业副总经理黄学丽也表示，目前直接投资二手楼的客户比较少，比例不足1％。

　　团体炒楼以稳定房价

　　散户难炒楼，并不表示没有人炒楼。

　　“佛山大盘玩的是更大的游戏。”一位熟悉房地产业内情的行家介绍，“现在佛山的大盘这么多，特别是禅桂的水景盘多，都是高档货，又面临大沥、里水、狮山等地别墅盘的竞争，要维持每个盘都是高价位的话，那价格游戏在其中显得尤为重要。”

　　据了解，某调蓄湖水景盘去年下半年就传出，有意制造供应紧张气氛，每次都只开放小部分套间，制造“抢购”局面，但是炒作不成功，上千人加入其属下俱乐部，但仅百余人愿交“诚意金”。

　　据业内人士称，“目前佛山的炒楼方法更常见的是‘团体炒法’”。而通过‘团体炒法’，发展商抬高手中房产的总价，以此来控制佛山目前由于楼盘倾销，可能导致楼价下滑的现象。”

　　“这种‘团体炒法’主要的目的显然不是为了牟取暴利，不少发展商并没有预估到佛山楼盘竟然开张如此迅速，竞争激烈，而不少土地又是发展商用6个亿、7个亿甚至更多竞投下来的。他们希望保持理想房价，不要出现楼市‘崩盘’，而在宏观调控，银行收紧贷款的时候，这显然并不容易。但目前看来，更多的发展商炒楼，仅停留于控制内部销售以及稳定房价的阶段，并不是建立在炒买炒卖的基础上，而是通过宣传、造势、销量控制，与重大市政工程进行同步管理销售等等办法。”佛山房地产协会一位会员也表示出相同的看法。

　　“究竟佛山楼价处于多少才合理，恐怕要到一环开通，今年各主要大盘新产品推出停当时，才会有个答案。”如果佛山楼市真的存在炒作，那么它一定正在寻找自己的支撑点，业内人士称。

　　杨妍

　　住房供应结构不合理

　　楼盘均锁定高收入人群

　　日前，国务院总理温家宝在十届全国人大四次会议上作政府工作报告时，强调“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租制度和住房租赁制度。”有业内人士表示，目前佛山房地产发展良好，但存在结构失衡问题，中小户型无法满足市场需求。

　　不允许房价涨得太快、过高

　　2005年底，国家有关部门将房地产列入了产能过剩行业名单。而中国经济景气监测中心在近日发布的一份研究报告数据称，全国商品房空置面积继续扩大，至去年11月末已达1.14亿平方米，商品房的施工面积更相当于5年多的竣工面积。当前全国房屋存在潜在过剩危机，这主要与一些地方的供地结构性失衡有关。

　　在此前，通过调整供应结构实现房地产市场调控就已被各政府部门提上了日程。2005年7月，建设部就表示2005年和2006年将严格控制低密度、高档住房的建设，提出要大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。而在2005年12月26日的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘再次强调，2006年房地产的工作重点是要继续贯彻落实房地产调控的政策措施，以调整供应结构为重点，控制房地产投资规模，切实稳定房价。在不久前公布的《建设部2006年工作要点》中，更是将调整住房供应结构、完善住房保障体系列为建设部2006年房地产管理的两大重点工作。

　　在2005年房博会期间，佛山市建设局局长黄华汉也曾表示，佛山房价上升仍处于正常范围之内，但不会允许佛山的房价涨得太快、过高。政府将通过土地调控等宏观手段，对房地产结构进行引导和监控，鼓励中、低端商品房的开发建设，重视和解决商品房的市场结构问题，使高端产品、经济实用型住房都能逐步推进市场，保持市场结构合理。同时政府还将加大力度激活佛山的二手楼市场，真正解决中低收入家庭的住房需求。

　　目前楼盘均锁定高收入人群

　　近几年佛山的楼市发展迅速，并取得了一系列令人瞩目的成绩。特别是2005年，在中央各项调控政策出台各地房地产市场都受到不同程度影响的情况下，佛山的房地产业整体运行良好，市场需求依旧保持高增长势头。据佛山市房地产业协会统计数据显示(见以下表格)。

　　但是，在佛山房地产快速发展的背后，大部分市民急需的中小户型、经济型普通住宅却比较匮乏。从禅桂中心区域的在售楼盘就可以看到，区内的南海·颐景园、中海·万锦豪园、龙光·天湖郦都、怡翠玫瑰园、丽日玫瑰·名城等大型住宅小区都以中高档消费人群作为销售对象，虽项目包含不同面积的户型，但高企的价格常让购房者却步。佛山的镇街楼市虽是繁花似锦，但主要大型项目多以别墅为产品主打，目标群体仍锁定在高端的消费者上面。且因市政、交通、环境等配套相对不完善，购房者主要为拥有私家车的私营业主和本地消费者。

　　有业内人士指出，目前佛山的房地产项目大多走中高端路线，目标均锁定在佛山高收入人群上，这种供应结构不能满足佛山市场的多样性需求，也不利于佛山房地产的健康持续发展。因此，政府在土地供应上应根据市场要求加大力度，满足佛山住宅建设的发展需求。同时调节中小地块的推出比例，利用市场增加中小户型的推出。在土地开发上，从建筑密度、容积率等方面加以引导、规划，增加小户型、低价房供应。对中小套型住房，在税费收取上要加以优惠，在住房生产性和消费性贷款上要降低贷款门槛，放宽限制，适当下调利率。

　　洪俊武

　　□专家访谈

　　佛山市房地产业协会市场研究专业委员会主任骆仪克：

　　“近几年房价上涨合理”

　　佛山房地产业在近几年发展迅猛，房价也是一路攀升。佛山房价是否过高，上涨是否过快？许多市民纷纷向本报表达自己的疑虑。为此，记者专门采访了佛山市房地产业协会市场研究专业委员会主任骆仪克。

　　记者：近几年来，佛山房地产的发展十分迅猛，房价也一直处于上涨态势，某些地区的涨幅甚至很大。许多市民认为目前房价过高、上涨太快。对此，你有何看法？

　　骆仪克：房价是否合理，不应简单用涨幅来判断，而应从当地经济发展水平和楼价起点上进行分析。与2004年相比，2005年的佛山房价上涨了12.2％。虽然这个升幅较大，但应该看到的是佛山房价的起点是比较低的。一直以来，佛山房价都是在一个低位水平徘徊，商品住宅均价在2003年为2366.1元／平米，2004年为2722.8元／平米，到了2005年才突破3000元／平米大关，这也仅为3056.7元／平米。相比珠三角其它地区，这种价位还是比较低的。另外，佛山经济发达且发展迅速，市民消费水平较高，近几年又受城市化发展等利好刺激，房地产业发展迅猛，房价上涨也是正常的。而楼盘从质量、环境等各方面都较以往有了很大的提高，产品升级必然也会带来房价上涨。所以，近几年佛山房价的上涨还是比较合理的。

　　记者：随着房地产业发展，近几年佛山诞生了众多标榜中高档住宅小区的大型楼盘，而市民急需的中小户型、经济型楼盘却相对较少。请问目前佛山房地产的产品结构是否合理？

　　骆仪克：佛山这些中高档楼盘有个共同特点，那就是它们都占据着优越的地理位置，如调蓄湖、千灯湖、东平河等稀缺资源，且一般规模都较大，所以在开发上定位中高档是必然的。不过即使如此，这些中高档楼盘还是受到佛山消费者的追捧，这说明该类产品还是有很大市场潜力的。至于经济型楼盘，这需要政府根据市场需要出台一些行之有效的调整和引导措施，比如从土地供应、规划、政策上给予倾斜，根据市场供求制定批地计划，并且对用地性质、功能等给予细化。

　　记者：虽受国家宏观调控政策影响，2005年的佛山楼市整体上还是运行良好的。请问2006年的佛山楼市是否会保持良好势头。对目前佛山楼市的发展，你认为需要关注哪些方面？

　　骆仪克：佛山楼市发展潜力巨大，2006年的楼市将会继续受佛山城市化建设和经济发展等利好影响，保持目前良好的发展势头。

　　为保持佛山房地产业的健康持续发展，市场应关注以下几个方面：第一，土地供应要根据市场需求与住宅供应做良性链接，满足当前市民提高居住水平的迫切愿望。第二，应调节中小地块的推出比例，增加中等户型的推出，满足广大市民需求的多样化。第三，合理调控市场产品结构，实现中收入者“居者有其屋”，高收入者“居者优其屋”。洪俊武

　　佛山住宅成交面积

　　商品房(平方米)商品住宅(平方米)

　　2004年660.09万553.14万

　　2005年757.40万648.20万

　　增幅14.74％17.19％

　　制表：赖丹丹

　　佛山住宅销售均价走势

　　商品房(元／平方米)商品住宅(元／平方米)

　　2003年2513.92366.1

　　2004年3029.22722.8

　　2005年3310.23056.7

　　(数据由佛山市房地产业协会提供)

　　图：

　　面对高企的房价，只有少数人能独乐其中。本报记者卢慧明摄