447户业主向房产公司索赔5000万

　　宁波晚报讯昨天上午，市中级法院一号大法庭坐得满满当当，连后排过道上都站满了旁听群众。我省迄今为止最大的一起业主维权案在这里公开审理。

　　业主为何要告房产公司？

　　2002年8月8日，宁波华泰股份有限公司通过招标，得到一宗位于鄞州区姜山镇东光村的国有土地使用权。公司于2003年8月25日经鄞州区规划局批准，取得《建设工程规划许可证》。许可证确定各项建设指标为：总建筑面积111950平方米，小区容积率1.4，建筑密度29%，绿化率33%。

　　2003年9月，华泰公司在该地块上动工建设，并于2004年3月向鄞州区房地产管理处申请取得商品房预售许可证。此后，该公司以楼书、宣传单页等形式，向社会广泛推介该楼盘。许多市民与公司签订购房合同，购买了“华泰星城”小区商品房。

　　去年4月，华泰公司通知业主交付房产。业主通过对房屋及小区环境查看，发现房屋不同程度存在质量问题，总建筑面积增加，绿地面积减少，小区容积率及绿化率不符合双方签订购房合同时的约定及楼书的宣传明示。业主遂找华泰公司进行交涉，华泰公司承认小区总建筑面积增加了1119平方米，绿地面积减少了1168平方米，并同意就此向业主作出257万元的赔偿，许多业主对此答复并不接受。

　　此后，众业主向政府职能部门投诉，经一番交涉，最后政府部门告知，业主可通过法律渠道合法解决纠纷。业主经共同商议，决定通过集团诉讼状告华泰公司房产销售侵权，要求法院判令华泰公司赔偿购房户各项损失计5195万元，并按设计规范要求，建好小区每幢楼的护坡散水。

　　去年11月4日，浙江省高级法院受理此案，并指定宁波市中级法院对此案进行一审审理。昨天，该案经庭前两次证据交换和审理焦点确认后，第一次开庭审理。

　　庭审交锋究竟孰是孰非？

　　在昨天的庭审中，针对华泰公司是否对小区业主构成侵权，原、被告双方进行了激烈交锋。

　　原告指出，被告违反土地出让规定，大量增加建筑面积，扩建的面积高达26800多平方米，被告可以因此增加巨额销售收入，也因此使小区的容积率从批准的1.4提高到实际的1.73，严重违法违约。但被告认为，多建部分按宁波规定，可以不计算容积率，因此不能算是违规超建。而且小区竣工验收已经通过，政府已经认可。他们多建房产是为了业主的利益，公司实际上是吃亏的，因此不应承担法律责任。对此原告指出，被告所说的宁波规定是宁波市政府1999年批准市规划局的文件《宁波市城市规划管理技术规定》，是没有立法权的“地方政府批准的下属局的规范性文件”，其效力不及建设部及国家有关技术规定等“部门规章”。按照“部门规章”的规定，这些多建部分应计算容积率。

　　原告指出，被告违反规划和售楼广告承诺，大幅度减少绿地面积。按照国家标准，距墙边1.5米的范围是不能计算绿地面积的，而被告为了增加绿化面积，从墙根处铺设绿地并列入测算，使绿地面积虚增6292平方米；同时，被告把必须铺上水泥作硬化处理的一楼车库通道，也种上草充数为绿地，虚增绿地面积1416平方米。但被告只对因政府消防通车需要，导致减少的1000余平方米绿化面积予以认可，并指出，对此他们已依法向有关绿化部门交付了异地绿化费。

　　鉴于确定绿地面积在此案中的重要性，原告向法庭提出了要求委托中介测量机构对小区绿地面积进行测量鉴定的申请。原告认为，被告大量增加建筑面积和减少绿化面积，其行为大大增加了小区的居住人口，大量增加了出入车辆，增加了小区拥挤程度，破坏了整个小区的设计和审批规划，极大地降低了原告住房的价值和整体的居住环境质量，并直接减少了原告所享有的土地使用权面积，严重损害了原告的合法权益。

　　巨额赔偿依据什么计算？

　　在庭审中，原告代理人浙江京衡律师事务所律师向法庭详细说明了索赔5000多万元的计算依据。他们认为，在这起案件中，侵权损害赔偿的计算主要依据多建获利和绿地赔偿两个方面。多建的面积为26807平方米，其中店面面积1119平方米，地上车库177个，地下车库189个，其他面积14932平方米。律师通过登记核对，认为店面销售价格每平方米9000到13200元，取1万元为中间值，地上车库销售价格每个6到8万元，取平均值7万元，其他面积的销售价格，取447户原告购房均价每平方米4277元。据此来计算，被告侵权可得增加的销售收入为8828万元。由于被告扩大的建筑面积已经没有土地成本，只有土建安装成本，按平均造价每平方米1000元计算，其建筑成本为2680万元。销售收入减去建筑成本，被告侵权的可得利润为6148万元。绿地赔偿数额的确定，可按法官裁量和适当有利于房产商的计算原则，按照业主购买住宅、店铺所支付的购房款的5%计算，为2785万元。以上两项合计为8933万元。原告代理人认为，这么一算，他们提出的5000多万元的索赔数额并不高。

　　昨天的庭审没有当庭判决，原、被告双方均表示愿意由法庭主持先进行一次调解。

　　图为华泰星城小区一角。（记者姜恒）