土地市场完善加快洗牌 房价将会平稳缓慢增长

　　随着土地交易新政策的实施，几乎所有的商业开发用地都必须进入土地交易市场进行招标、拍卖和挂牌的相关程序。土地交易政策会如何影响房价，可以从土地政策、房价变化以及房地产泡沫等几个方面来加以分析。

　　土地市场完善将加快企业洗牌

　　首先土地政策的转变改变了土地供应和需求的相对平衡。现在回过头来看"8·31"政策最大的一个作用就是明确了到底什么样的项目可以作为协议出让、什么项目不能协议出让。这样就产生了两个结果：一个是市场中出现了一部分土地的存量可以作协议出让；但与此同时，其他协议出让以外的新增土地供应现在没有明确。此外，整个北京市总体的土地供应计划也在讨论制定以及调整的过程中。这样的局势造成了新增土地数量的不确定性使土地的供给产生了变数，从表面上看打破了土地供求的相对平衡。

　　但是从总量来讲，笔者认为，市场上的土地供应总量满足需求应该不是太大的问题。这是因为"8·31"大限实际上明确了一定数量的项目。因此，土地的实际供给和需求在实质上不会受到太大的影响。此外，新的政策出台以后其主要目的是要建立和完善一个规范的、公开透明的土地市场，这种体系的建立，会加快房地产开发流程的专业分工，提高房地产企业的行业门槛，从而在新的秩序中通过优胜劣汰留下一批专业化、规模化的开发企业，长远看来是有好处的。

　　房价将平稳缓慢增长

　　随着2008年的临近，房价会在目前的基础上平稳发展、缓慢增长。第一，北京的房地产市场周期整体来讲比南方一些经济更发达的城市滞后两到三年，上海房价快速上涨的时间是在2002年。所以从这个角度来讲，北京的房价上涨是有它的周期性因素的。第二，二手房交易量的增加还不是非常明显，没有为市场提供相应的足够的供给。第三，由于土地政策的出台及实施，北京市的土地供应量、新开项目数量实际计算确实是在减少，但这个影响具有滞后性。第四，随着奥运工程不断推进，基础设施的投入量比较大，导致以后土地升值，并反映在未来房价上。第五，随着人均收入不断增长，老百姓的购买意识不断加强。

　　但是，北京的房价整体在未来不会出现迅速上涨的情况。这是因为从消费层面来讲，购房人的构成是很复杂的，既有北京人、外地人，又有外国人，整个国家的经济、北京市的经济都在稳步增长的情况下，目前看不存在价格向下波动的因素。而且从成本的角度来说，北京这几年的市场还是比较透明的，大家获取土地的成本都不低，所以在这种情况下，从开发商来说能够降低成本的因素不大，因此房价还会有上涨的空间。但是也不会增长的很快，因为政府已经意识到房价过快增长长久来看对目前的经济结构是没有好处的。随着大量中低价格的住宅进入市场以及北京周边以居住为主的小城镇的建设，都将很快进入市场形成供给，以满足大部分中低收入消费者的需求，从而在整体上平抑了局部房价的上涨。

　　"泡沫论"说法不全面

　　"地产泡沫"的争论已经很多年了，从争论的过程看这种声音基本上分为两部分，一部分来源于经济学家和政策制定部门，他们认为地产是有泡沫的。另外一部分声音是来自于建设管理部门和开发商，他们认为是没有泡沫的，究竟谁说的更有道理？从表面看，政策制定部门的统计数字似乎是准确的，反映了房价过快的增长，甚至出现了泡沫。但从另外一个角度讲，实实在在对这个行业最了解的是业内这些建设管理部门，他们见证了这个行业的成长、发展也更了解这些数字背后的深刻变化。在笔者看来，一个统计数字应该包括两部分内容，一部分反映的是数量，一部分反映的是质量。

　　应该把行业的声音和宏观经济的数字能够连接起来，综合双方的因素才能够有一个比较客观的结果。其实"泡沫"没有部分学者所说的那么严重，这种只建立在数量分析基础上得到的结论是不全面的。

　　综上所述，新的土地交易政策的实施在短期内确实是房价上涨的一个因素，但也有其他不能量化的因素在促使房价上涨。对此我们应该有比较清醒的认识。为了促进房地产行业的健康发展，平抑房价增长过快的趋势，作为政府应该运用市场调控的思维，通过采用其他配套政策的指导，改变市场产品的供求结构以满足中低收入消费者的需求。最终以适度发展与适度平抑的政策效果从根本上解决房价增长过快的问题。（文/韩骋）

　　“现在的土地放量，不过是刚刚开局，预计到今年中期，会有几块意义重大的土地上市，对我们企业来讲，希望今年在北京市场上能够取得突破性进展，那时候才是真正的中盘决胜。现在企业内部已经开始进行积极筹备。”面对近期北京土地市场的放量，一沪上大型房地产企业已经放眼中盘。

　　去年土地供应量少已经是不争的事实。进入2006年，前3个月，土地供应还是很有限，房价也在不断上涨。土地供应量少成为房价上涨的重要因素。因此，为了平抑房价，近日国土局开始加快放地的步伐，4月份将有25块土地入市交易，并且多数为居住用地。另一方面，“8·31”过关土地也开始进入实质性开发阶段，存量土地逐渐释放出来，转化为真正的产品。虽然土地供应有所增加，但是，业内人士认为，与需求相比，土地市场供应仍然是比较紧张。

　　来源：新华社专稿