期房销售遭诟病 市场供求决定其能否自然消亡

　　在不久前结束的全国"两会"上，期房预售再度成为人大代表、政协委员们声讨的焦点，更被建议有关部门封杀。对此，有专家指出，期房预售不需过分强制取消，而由市场决定其自然消亡。那么，事实能否最终如人所愿呢？。

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　　期房预售遭诟病

　　去年中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》指出，目前房地产开发资金中的64.3％是由预售带来，而上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，加剧了消费者超前购房行为，因此考虑取消房屋预售制度。自此，有关期房预售的争议一浪高过一浪。

　　国土资源部有关部门负责人就曾表示："很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。"大部分购房者也认为，房地产利润本来就高，取消期房销售对开发商而言，会使其利润更趋合理，进而有利于消除房地产的泡沫。

　　北京市房协委员蔡金水则进一步指出，现在许多开发商是"空手套白狼"，借壳圈地、借钱盖房、依靠期房赢利，这种经营模式的恶果不但使购房人面临巨大的质量风险，而且开发商资金一旦断裂，购房人的钱很可能就血本无回。这本身就是一种不正当的经营行为，当然应该遏制。取消期房预售制度对消费者而言是重大利好：不再为开发商融资埋单，缩短贷款压力，减少期房风险。因为在预售制下，购房人一般要提前10个月到15个月（长的达到24个月），莫名其妙地为在建中的水泥块支付贷款利息、保险费用，而开发商却可以不付、少付成本，使用购房人的购房款去完成后续工程，大吃"免费午餐"。在现行利率标准下，以一套按揭50万元的期房为例，购房人一年就要支付3万多元的利息和保费，若采用预售制，这笔钱就会被开发商合法地"榨取"。此外，预售期房还为很多非市场风险和交易问题留下了制度漏洞，而一旦改为现房销售，这些漏洞将有望得以堵塞。

　　市场将起决定作用

　　按虽然呼声迭起，但考虑到现实利益，期房预售到目前为止仍然存在。对此，蔡金水认为，最终决定期房制度存在与否的是市场。"市场成熟了，现房越来越多，老百姓买现房还要认真挑挑捡捡，期房预售自然也就越来越少，最终逐渐取消，根本用不着专门制定一个取消期房的政策。"他说，"央行只要严格管好自己的信贷，要求各银行严格控制期房按揭贷款，尽量减少金融风险就行了，不必让国家为难如何出台政策，市场自然淘汰了期房预售。"

　　而对于开发商来说，主要的还是提高自己的素质和自有资金能力。市场早晚要走向成熟，走向规范，优胜劣汰是不可避免的。取消房屋预售将加速房地产开发企业重新洗牌，一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰出具，中等开发商也将出现资源整合，实力至上、现金为王的大开发商时代将来临。

　　供求关系才是根本

　　对于期房预售最终走向自然消亡的说法，北京师范大学教授董藩表示，理论上不排除这种可能，但实践中还要看供求关系如何发展。如果供给少，需求多，不预售、预定就买不到，那么，肯定有购买欲望的人都会选择预定。反之，则预售就没有存在的空间，即所谓的它在市场消亡了。但从目前状况看，应该说在相当长的一段时间内这个条件还不存在。

　　董藩说："但应该肯定的是，预售这种模式本身没有问题。在市场经济下，大宗产品预售是很正常的事。像我们去买波音飞机，都是提前下订单的，这就是一种预售。问题只在于如何监管。可以设立一些标准，只允许符合标准的企业采取预售方式售楼，同时还要定期严格考核，考核不合格的企业就取消其预售资格。这样，就可规范市场，而国外也不乏先例。" （北京参考实习记者 杨侠）

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　　在时下上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，这愈发加剧了消费者超前购房行为。中国人民银行15日表示，将考虑取消房屋预售制度。由人民银行房地产金融分析小组撰写的2004中国房地产金融报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”〉〉〉

　　2005年8月19日，建设部组织全国知名房地产开发企业、房地产经纪企业、金融部门和中国社会科学院召开会议，讨论“取消房屋预售制度”的建议。取消房屋预售制度的建议是中国人民银行2004年中国房地产金融报告中提出的。据参加会议的有关人士透露，会议结果出现压倒性的观点，认为在目前房地产政策、市场环境下取消房屋预售制不现实。[]

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　　来源：新华社专稿