广州房屋拍卖首季增两成 专家建议宜"小本经营"

　　中新网4月24日电 据《信息时报》报道，受到宏观调控影响而一度冷静的广州物业拍卖市场，今年首季全面回暖，第一季度上市的不动产标的数量比去年同期增加近两成。地产行业专家建议，时下投资短炒宜“小本经营”，拍下后应马上转二手。

　　拍卖曾因不能过户萎缩

　　据业内人士介绍，此前宏观调控政策，影响最大的是物业拍卖。拍卖场上相当一部分的标的物是“银主盘”，即小业主在申请按揭后“断供”，银行将小业主告上法庭并申请强制执行，最终法庭判令拍卖该房产抵债，这部分“银主盘”大都没有房产证，只是预售契约的转让，按国家“新政”将无法办理过户。如此一来，投资客想在“便宜货”上捞一把也没门了。所以，物业拍卖曾一度萎缩。

　　但是，地产中介满堂红的一份拍卖市场分析报告却显示，今年第一季度，广州市不动产拍卖市场继续保持连续数年发展态势，整个季度广州举办的拍卖会共有128场次，比去年同期增加32场，举办拍卖会的拍卖行也从去年同期的52家增加至56家。

　　现在拍卖房瑕疵更透明

　　缘何物业拍卖能够逆境求进？专家分析，拍卖信息的公开程度有所增大，正是物业拍卖突破重围、全面“回暖”的有效药方。

　　据了解，以前拍卖师说到标的物欠费时，通常都是让买卖客户自己去楼盘的管理处查询，而不会在拍卖会上提及具体欠费数字。竞投者在毫不知情的前提下，多数是放弃举牌。由于相当部分欠费房产属质优之列，流拍很可惜，部分拍卖行从今年开始对欠费标的物的“欠单”作简单的公布，让竞投者心里有底，这种举措果然有效，虽然某些标的物欠费超过10万元，但仍吸引持牌客户竞相举牌，有的成交价甚至比起拍价高出10万元。

　　拍场之最

　　最受欢迎户型：小三房

　　根据今年第一季度住宅拍卖物业的成交情况，记者做了面积区间分类。可以看到，跟去年多个面积区间“并驾齐驱”的现象不同的是，今年第一季度只有70平方米～90平方米/套的区间“一枝独秀”，成交份额达到54.5%，而90平方米～110平方米/套区间份额为15.2%，排在第二位。

　　专家分析：面积在70～90平方米的物业，多数是小三房布局，对应的客户应该是3至4人的家庭，这是现时广州最普遍的家庭构成，因而该区间成交份额最大在情理之中。由于该区间的物业基本是两房布局，是市场上较受欢迎的对象，从拍卖市场的供应情况推断，未来50平方米～70平方米/套的区间成交份额还会有所增大。

　　最热门价位：2500元～3500元／平方米

　　在今年第一季度的拍卖成交中，单价在2500元～3500元/平方米的“中价位”住宅物业仍是成交主流，成交份额为48.5%，远远抛离其它价位区间。该中档价位区间成交的物业高度集中在天河的员村和番禺的大石一带，间接显示第一季度二手房市场的客户对这两个地段的物业关注度甚高。

　　而单价在1500元～2500元/平方米的区间成交份额为27.3%，成交地域集中在白云区的瑶台和天河沙太路一带，因地理位置偏远，物业成交价较低。

　　专家分析：满堂红研究部副经理周峰称，首季5500元以上/平方米的“高价位”物业零成交率是因地域与楼价不相符，买家普遍认为拍卖物业的起拍价与二手行情相差不多，于是放弃竞投。根据市场规律，第二季度开始，拍卖市场的货量会大幅度增加，“笋货”所占的比例也会随之增大，“高价位”物业零成交率将很快消失。

　　最热门成交总价：20万元～30万元

　　记者还发现，20万～30万元/套的区间份额达到51.5%，其它区间份额均在16%以下。同时，20万～30万元/套的成交物业有一个共同特征，就是在底价或稍微比底价略高一点的价格处成交。

　　专家分析：一方面反映出拍卖现场“波澜不惊”，买家无需经过激烈的“举牌战”便取得心仪物业；另一方面则暗示该类中档总价物业在拍卖、二手市场上供应量充足，买家可以各取所需，避免了增加竞投成本。

　　值得一提的是，成交总价在50万元以上的物业，虽然其成交份额只有12.1%，但成交价与起拍价的差距拉得很明显，这反映部分物业受客户热捧。

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