广州房屋拍卖首季增两成 专家建议宜"小本经营"(2)

　　拍场亲历

　　现象1“实力派”客户重出江湖

　　3月30日下午，荔湾广场6000余平方米商铺，在白云宾馆进行第三次公开抵税拍卖， “2300万元!”拍卖师叫价后由于无人应价，将拍卖价格调整到2280万元，一身穿红色毛衣

　　经统计，今年第一季度商铺标的物成交的几乎都是大宗的标的物，其中豪贤苑的商场已是拍卖场的“常客”，荔湾广场的整层商场则是去年第四季度“流拍”剩下来的，而江南西和荔湾路小梅大街的铺面则是拍卖新货。

　　据了解，自去年年中开始，相当部分投资客户因资金被套而减少了“举牌”行为，商场类标的物更因其总价较住宅类物业要高，成交个案大幅减少。专家称，这批新货、旧货皆在第一季度成交，其实是“实力派”客户重出江湖的信号。

　　现象2 拍价下调后马上出手

　　3月29日，在广东省古今拍卖行举行的一场不动产拍卖会上，广州市同福中路岗宝大夏群楼二层面积为1052.15平方米的物业以256万元起拍，被众买家追捧至390万元成交，价飙52%，与上一次拍卖的起拍价320万元相比，也高出了70万元。

　　此外，在广东省拍卖行本月的拍卖会上，美林海岸花园、丰兴广场等盘的多套房产也“流拍”后重现拍卖场，除了欠费等没有改变外，其起拍价均比对上一场拍卖会有了较大幅度的下调。其中丰兴广场的物业起拍价降幅达到20%，美林海岸花园的房产起拍价降幅也达到15%。由于此次起拍价比市场价要低得多，这批房产成为现场最受客户青睐的货品，皆被多个持牌客户竞相争夺。最后，丰兴广场的物业成交价比底价上涨30.4%，比第一次起拍价也上涨近3万元；美林海岸花园的物业成交价比底价上涨29.3%，比第一次起拍价也上涨5.58万元。

　　业内人士认为，导致这种“前冷后热”现象的出现，皆因“资讯更新”。“流拍”并非因没有客户交纳保证金造成的；相反，拍卖客户对市场行情相当了解，几乎所有客户都认为第一场的起拍价与市场价相当接近，觉得再竞争便会远远超出市场价，因而不约而同地放弃举牌。第二次拍卖公告刊登后，客户清楚知道起拍价有了较大幅度的下调，同时也到物业附近的地产中介行了解最新行情，从而获取了“价低可投”的资讯，因而出现了标的物被“热捧”的局面。

　　投资成功个案

　　个案1 江南西街铺成交价创新高

　　在近期的一场拍卖会上，江南西的街铺帐面成交价达到5.4万元/平方米。

　　据了解，该铺在2004年12月已成功竞拍过一次，当时的成交价是3.21万元/平方米，现时已升值68%，还未把租金收益计算在内。原业主的投资策略值得其他投资客户借鉴。

　　投资建议：老城区街铺最稳健

　　有感于此，“炒楼老手”告诉记者，投资老城区大面积街铺最为稳健，因为这些成交铺面多有租约，租期少则三年，长则达五年以上，单算租金收益已相当可观。有经济实力的投资者不妨下重金“落注”。

　　个案2 投资短炒宜“小本经营”

　　去年9月底和11月初，天河区中山大道邮电通信小区共计有179套住宅物业现身拍卖场，由于起拍价低，该批物业全部拍出。

　　从去年12月开始，部分投资者把持有物业委托中介行转让，其中小面积的物业受青睐。

　　如邮通小区某栋4楼单位，拍卖成交价是14万元，二手转售成交价是19.8万元，扣除各项买卖税费、拍卖行和中介行佣金，还有2.3万元的利润。因该物业的总价不算高，投资者完全是“小本经营”，最终利润比较可观。

　　投资建议：看透客户心态

　　专家称，近几年，投资者从拍卖市场购置物业，再转到二手市场出售的情况有所增多。由于部分标的物的成交价格相对较低，与市场行情比较形成一定差价，故可供投资者操作。

　　专家分析，“小本经营”的成功，缘于拍卖投资者对二手买家心态的了解。

　　譬如邮通小区物业有179套，但到现场参与竞拍的客户多达600余人；丽晶华庭的物业全部被一位买家竞得，而现场有60余位客户是准备整体竞投流拍后再分散竞拍的。

　　由此可知，当时在场的潜在客户非常多，其中自住客户占多数。这批客户在拍卖会上无法购得合适的标的物，必然会到二手中介行寻找。只要市场上有符合他们购置条件的物业，自住客户会在短期内购买。

　　同时，必须指出的是，现时“拍卖转二手”的成功个案对象多是中、小面积物业，大面积物业因总价较大，各项成本也随之增加，最终“保本”、“亏本”情况远多于“盈利”。（徐毅儿）

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