房地产业成调控胜负关键 期待有效“组合拳”

　　2006年5月18日消息，17日国务院确定了对房地产市场实施宏观调控的六条措施。中新社发 马健 摄 版权声明:凡标注有“cnsphoto”字样的图片版权均属中国新闻网，未经书面授权，不得转载使用。

　　中新网5月22日电 据《经济参考报》报道，5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，并提出六项针对性措施。同日，中国人民银行在银行间市场向一级承销商定向发行一年期票据1000亿元，18日再次发行600亿元三月期票据。

　　针对近日国家出台的一系列调控措施，国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪做出了这样的判断：“从今年第二季度开始，中国进入本轮周期内二次调控”。这里，他谈到的“本轮周期”是指2002年以来持续五年的繁荣期，第一次调控从2004年5月开始。

　　金融调控与房地产调控将是本轮周期内的第二次调控的重点。而金融与房地产之间的复杂关系也是这轮调控的难点所在。

　　“成也房地产，败也房地产”

　　“房地产业的发展对宏观经济稳定与发展具有极端重要性，可以说成也房地产，败也房地产。”这是去年下半年时国务院发展研究中心副主任谢伏瞻下的一句论断，这在今天就更是如此。

　　北京大学中国经济研究中心研究员赵晓一直认为，房地产的发展将决定一段时期内的宏观经济运行。他说，房地产的重要性在于它拉动的产业多，据说高达130多个行业，这使得房地产的大车一经启动，对宏观经济的影响便举足轻重。本轮中国经济增长，最早就是从房地产增长发力开始的。

　　何况，在谢伏瞻看来，中国房地产领域存在的问题，是宏观经济运行和经济体制中一系列问题的综合反映。还包括资本市场萎缩，投资渠道不畅的问题；汇率、利率、税率等经济参数扭曲的问题；超越地方实际条件，盲目推进城市化的问题等等。所以如果能够保证房地产业健康发展，就在很大程度上能保证中国经济的健康发展。

　　尤其是现在，中国经济又开始出现了过热的苗头。数据显示，一季度中国GDP同比增长10.2%，处于增长潜力区间上限；全社会固定资产投资同比增长27.7%，比上年同期加快4.9个百分点；银行发放贷款1.26万亿元，超过全年计划的一半。对此，人民银行采取紧缩政策，在4月底提高贷款利率，5月中旬连续收缩货币。

　　赵晓认为，本轮宏观调控就应该从“增长发力点”——房地产业着手。虽然当前中国房地产业的投资因为统计的基期数字较高，还看不出超常增长，但从这个数字中可以看出房地产业正在快速扩张。而钢铁、水泥、铁合金等行业的产能过剩也显然是受到了房地产业的拉动。更何况，房地产业本身还存在着“少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱”的问题。可以说，对房地产调控的效果将很大程度上决定本轮宏观调控的成败。

　　银行与房地产“共谋”蕴含致命金融风险

　　房地产价格的上涨带动了投资的反弹，也导致了一些行业的产能过剩，但更严重的是它占用了大量的银行资金，一旦房地产业出现问题，就会引发金融风险。

　　由于中国当前金融体系的流动性过剩，房地产业又是中国当前经济的一个主要增长点，所以大量资金逐利流入这一行业。据银河证券的首席经济学家左小蕾分析说，不断增大的规模使流动性急剧放大，这直接导致银行把大量资金集中在当前价格较高、有利可图的房地产业上，从而致使房地产业过度膨胀。数字显示，中国今年第一季度新增贷款的50%就是流入了房地产行业。

　　然而，银行在房地产领域“涉水”太深，则可能从资金流动性过剩陷阱，走入到另一个更大的风险之中。一位业内专家表示，房地产市场的风险最后的承担者既不是投资者，也不是消费者，更不是地方政府，而是国有商业银行。数据表明，仅向房地产开发商的贷款以及按揭这两项就占商业银行总贷款的15%左右，对于大商业银行而言更达到30%的比例。截至2005年末，全国房地产不良贷款余额已经上升到1093亿元，居行业排名第四，而由于房贷周期长的缘故，个人房贷目前正在进入国际公认的风险暴露期。

　　中国人民银行副行长吴晓灵曾指出，从开发商的角度看，从买地开发到建房销售都是依靠贷款，对银行信贷依赖程度非常高。她强调，在这种情况下，一旦出现风险，所有风险都压在银行身上，对国民经济非常不利。

　　此外，热钱的涌入也进一步推动了房价上涨。中国社科院金融研究所殷剑峰博士认为，“外来资金对当前住房价格起了关键性的推动作用”。有专家估计，近几年各类海外基金大举进入国内楼市“淘金”，摩根士丹利、高盛、麦格理银行等外资机构已深度介入内地房地产市场，中国房地产市场上外资比例几乎接近15%。

　　在外管局近期发布的《2005年中国国际收支报告》中，数据显示，2005年境外机构购买建筑物34亿美元。但曾参与编写此报告的人士直言，这只是外资投资房地产的很小一部分。

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