九成物业不公开收益 业内算账：“一本万利”(4)

　　【物业费·专家建议】

　　建议1：成立业主委员会

　　北京市律师协会物业管理专业委员会秦兵律师认为，是否请物业服务机构、请哪家物业服务机构应该由全体业主决定，是业主共同选择、共同付费、共同受益的集体消费行为

　　从国外物业管理的经验可以看出，业委会是保护业主的财产权与社员权、维护业主合法权益的最有效组织形式。可以说，如果社区没有业委会，那么业主在社区中近30%的公共权利就没法行使，无权利即不必付费，在这种情况下业主有权不支付物业费。

　　秦兵律师指出，目前，在实际中成立业委会是一件很困难的事情：首先是物业服务机构的干涉和阻碍，他们意识到一旦业委会成立，其管理地位势必会受到影响，担心因服务质量差而被解聘，所以就会千方百计地设置障碍，如禁止业主张贴公告，阻挠业主聚会等；再次，与物业服务机构有利害关系的相关行政部门，也会在成立业委会中以种种理由否认成立程序的合法性，导致筹备组重新组建，有的社区甚至近10余年无法成立业委会，极大地挫伤了业主的积极性。

　　建议2：划分业权+实行佣金制

　　北京仁和律师事务所孟宪生律师认为，划分业权，可以从根本上界定物业产权及其相应的责权利，不仅明晰了业主的责权利，更是保护了业主过往未曾享受过的收益权：本着“谁投资谁受益”的原则，业主在购房款中不仅承担了所购房屋的建设成本，也承担了部分公共区域的建设成本，因此这部分区域的收益权也应归业主所有。

　　佣金制的实行与业权的划分是直接挂钩的。实行佣金制管理，可以使物业财务管理具有极高的透明度，让业主花的每一分钱都清楚明白，业主可以自行选择物业管理的服务方式、服务水平及收费标准，而物业公司的收益则不再与成本有关，而是与服务水平挂钩。(蔡雪婧 邹玉瑞)

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