卖家持房观望买家改买新房

　　二手房转让强征个税规定出台引发连锁反应

　　卖家持房观望买家改买新房

　　前天，国家税务总局公布了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（以下简称《通知》），《通知》规定自8月1日起，个人住房转让开始强制征收税率为

　　通知明确，今后主管税务机关要在房产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的契税、营业税、土地增值税等税收一并办理。对于地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。这实际上意味着，原来的自愿缴纳个税将转变为强制缴纳。

　　业界观点

　　没有过分担忧后市影响不大

　　国家对个人转让住房强制征收个人所得税后，是否会影响到二手房市场的长远发展？记者昨天采访发现，众多的中介公司和业界专家对于政策所带来的影响没有过分担忧，但对政策能否落实普遍抱有观望之心。

　　个人所得税的实施在一定程度上会增加房产交易双方的交易成本，交易成本的增加，会降低房产交易双方的交易意愿。因此，分析人士普遍认为，政策实施后，二手房源的供给和需求客户均会出现一定幅度的下降，从而会导致交易量在短期内的下降。

　　但这并不影响中介机构对二手房市场后市的信心。正在外地出差的同致行董事长王波对记者说，这个政策只是对以投资目的购房者是一个警告，告诉他们增值的空间可能减小了，但从长远来看，不会产生太大的影响。“有炒家的房地产市场才是健康的市场，全世界的房地产市场都有炒家存在，只是利润空间减小以后，会让一部分炒家自动离开。”王波如此说。对于“这部分费用可能转移到买家头上并因此抬高房价”的说法，王波也给予了否定。他说，炒家当然可以无限制地抬高房价，但如果不能成交，他将不会得到任何利润。王波总结说，二手房市场的发展最终由供求关系决定，而不会受一些税费的影响。

　　深圳房地产信息网地产剑客“竹之友”也基本持类似观点。他举例说，假如炒家A有一套物业，其购买时的总价是60万元；而现在片区同类物业的一手房总价是100万元，国家要收5％的营业税和20％的转让所得税，如果新增加的税费由买家成担，买家B要付出的总额将是100万元或更多，就已经超出的新房的价格。因此，他说，不管有没有税费，二手楼成交的总价是一定的。如果卖家把税费加在总价上由买家来承担、但当总价高于一手楼价时，就不可能卖出。换言之，如果没有任何税费，也没有卖家会把总价搞得很低的去卖给买家。一切都继续遵守市场法则。

　　市民反应

　　卖家持房观望买家考虑新房

　　卖家周先生：将持房观望

　　记者在益田路的一家中介公司遇到了前来咨询的周先生，他告诉记者，他住的房子是2003年10月以50万元的价格买下的，最近酝酿换个大房子，想把自己的房子卖掉。周先生告诉记者，他好好研究了下文件，发现现在自己以80万元的价格将房子出售，30％以上的收益要缴纳税金，而自己的房子离5年的免征期只有2年的时间，并且也是个人生活惟一住房，符合免征的条件，到时就可以免征全额的个人所得税和营业税，节省大笔税金。周先生告诉记者，其实他对于换房的要求并没有那么迫切，因此他决定先不换房，观望一下政策的执行情况和房价的走向再决定。

　　买家李小姐：不如买新房

　　与周先生相反，市民李小姐是初次置业，早已看好了位于莲花北的一套二手房，只是暂时没有凑足首期而没有办理过户手续。这套房80平方米，总价格65万元。她了解到，这套房子的业主当时买入时仅花了25万元，各项转让税费加上装修费用就算10万元，那么，按照新的税收规定，卖家需要缴纳的个人所得税为（650000－350000）×20％＝6万元（此房产权超过5年不收营业税）。如果卖家要把这个费用全部转嫁给她，总费用就达到70万元。李小姐认为，与其这样，不如干脆买套新房，就算每平方米1万元，同样大的房子价钱也就多10万元。相关链接

　　个人转让住房应缴个税计算公式

　　应缴个税＝应纳税所得额×20％，应纳税所得额＝转让房屋所得－房屋原值－合理费用（装修、手续费等）个案分析：

　　对于一套转让时符合个人所得税征收条件的普通商品房而言，交易成本究竟增加了多少？某中介机构的地产顾问给记者算了一笔账：假定市民张三于2004年在香蜜湖片区购买了一套商品住宅，该房屋面积为100平方米，当时购房价格为6500元／平方米，则其房屋购买总价为65万元，装修费用花了5万元。在购买此套房产时，首付了20万元，其余的45万元从银行贷款。如果这套房产在8月1日以后转手，以9000元／平方米的价格出售给李四，出售总价为90万元。假设截止出售时张三总共所还的贷款利息为4万元，则出售者赵先生在此次个税政策实施后应该缴纳的个人所得税为19995元，即：10000×［（90－65－65×1.5％－65×0.05％－90×5.5％－90×0.05％－5－4）×20％］元，因此，可以说，张三在转让这套住房时，多缴纳近2万元的费用。

　　记者调查

　　“合理费用”名堂多多，一些地产经纪称可利用不同手法规避所得税

　　15万元增额之内个税或被忽略

　　昨日记者暗访了本市一些地产中介，发现政策中提及的合理费用的名堂颇多，一些地产经纪甚至称可利用合理费用规避大部分个人所得税。

　　记者在益田路一家地产中介公司称，有一套原价为50万元80平方米的商品房用于出售，出售价格在75万元左右，是否可以通过各种手段减少纳税的费用。一位李姓地产经纪则表示，可以在合理费用的概念，规避个人所得税。他告诉记者，从新政策的解释看，合理费用指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，其中房贷款利息、手续费、公证费等费用是无法利用，但住房装修费用可以做的文章就很多了。

　　新政策规定已购公有住房、经济适用房最高扣除装修费用限额为房屋原值的15％；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10％，可以通过将装修费用达到最高值来减少个人所得税的金额。另一位姓周的地产经纪告诉记者，还可以通过签订“阴阳合同”来规避个人所得税，比如说可以签订一个57万元的“阳”合同，在签一个75万元“阴”合同，“阳”合同用来“应付”有关部门，“阴”合同则用于实际成交。只要成交价格并不是明显低于市场价格，再加上减去减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，实际需要缴纳的个人所得税几乎为零，同时缴纳的营业税也会有一定的减少。他给记者算了一笔账，假如房子以75万元的价格成交，原来的装修费用为5万元，银行利息为4万元，再减去契税、营业税、附加税等，那么记者应缴纳的个人所得税应该是22125元，但如果按照57万元的合同算，则根本不需要缴纳个人所得税，实际上，只要控制房屋原价和合同价在15万元的增额之内，缴纳的个人所得税将忽略不计。