2006楼市调控风暴劲刮

　　政策接连不断出台彰显力度之强十几部委先后参与昭示决心之大

　　2006楼市调控风暴劲刮

　　政策步步进逼，房价持续坚挺，成交巨幅萎缩。当前的深圳房地产市场进入了一个微妙的阶段。

　　究竟是房价的上涨引来了接二连三的调控，还是一连串的调控刺激了房价的蹿高？开发商与政府的博弈还要持续多久？谁最终才是这场对垒的赢家？还会有后续的调控政策吗？调控高压下，房地产业领军者万科高调“为穷人盖房子”又低调联手华润意味着什么？深圳的房价还能挺多久？楼市的僵局终究要打破，谜团或许很快会揭开。

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　　"国六条"引发政策联动

　　2006年5月17日，北京。

　　这一天，“国六条”公之于众，也标志着房地产市场新一轮调控的开始。当然，同时也蕴含有另一层意思，即以“国八条”为标志的2005年房地产市场调控未能奏效。因为，在这一年里，除上海以外，以北京、深圳为代表的全国部分大中城市的房价，继续大幅度上涨。

　　这一天，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出促进房地产市场健康发展的六项措施：（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。（六）完善房地产统计和信息披露制度。

　　“国六条”简明扼要，对照2005年的“国八条”，几乎很难发现特别之处。新华社当天就此播发的电讯不到800字。也因此，在“国六条”刚出台的几天内，包括房地产业界的很多人不以为然。这种态度从媒体的反应可见一斑：次日各大小报章刊登的基本上就是新华社的这则短讯，并没有结合地方实际进行深度解读。

　　然而，这一次，媒体对“国六条”的新闻价值显然低估了，楼市调控的暴风雨已经来临。12天后，建设部等九部委发布“国六条”的实施细则，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出了诸多量化的调控指标。随后，“国六条”的其他各种相关实施细则接连出台，其中主要包括：停止别墅类土地供应，央行三次发行定向票据、二次提高存款准备金率，建设部对“90／70”规则的解释，商务部等六部委的外资准入细则，直到7月26日国税总局发文强征二手房转让个税。这些重大政策集中在70天内推出，其频率用“迅雷不及掩耳”来形容毫不为过。

　　这些政策，分别运用了宏观调控的三大手段：土地、信贷、税收。更进一步的研究还能发现“第四种”调控手段——“问责”——几乎每一项政策都特别强调了地方政府和主管部门的监管责任。而且，这些政策都很有针对性，对房地产市场运行的每一个环节予以规范，对上一个政策可能存在的漏洞及时予以校正，可以说是“兵来将挡水来土掩”。

　　另一个值得关注的是，司法部门也参与了这场力度空前的调控。6月29日在北京举行的全国高级法院院长座谈会上，最高人民法院院长肖扬表示，人民法院将加大房地产案件的审理力度，为国家新一轮房地产宏观调控政策的实施提供保障。房地产业界认为，尽管这不是具体的文件，但出自最高法院最高负责人之口，其效力也非同一般。

　　至此，参与本轮房地产市场宏观调控的国家部委已近20个。

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　　"90／70"规则利剑出鞘

　　2006年5月29日，北京；6月20日，深圳。

　　5月29日下午临近下班时间，新华社全文播发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，总15条，被认为是“国六条”的实施细则。从此，在中国房地产业的发展史上，诞生了一个让开发商们刻骨铭心的新名词——“90／70”。

　　《意见》关于“90／70”规则的原文是这样的：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”

　　新一轮调控的威风终于显现。《意见》出台当天，很多记者采访中发现开发商集体失语。

　　按照字面理解，今后房地产项目70％的单位必须是90平方米以下户型，“纯TOWNHOUSE”小区将不再允许开发。而根据《上海证券报》的调查，全国房地产一线城市如北京、上海等，恰恰是一个“倒70％”的状态，即已开发项目中，只有30％左右的单位是90平方米以下。而且，按照规定，已经通过审批但没有开工的项目要重新规划设计，一批即将开工项目面临巨额设计费用的损失。

　　用黄健翔在世界杯上解说意澳对决时的一句经典台词，这条规定对开发商们就是——“一个真正意义上的绝杀”！

　　于是，就有了开发商联名上书建设部的事件，以及民间甚至官方如建设部房地产司司长等对“90／70”规则戏剧性的解释与再解释。伴随这一过程的，还有对另外一个新鲜名词“套型建筑面积”的解读。整个事件可谓一波三折。

　　6月20日，深圳在全国率先出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的地方实施细则，明确“90／70”规则适用于单个项目。深圳市规划局随后透露，按照这一规则，深圳需要调整的项目有100余个。一时间，很多开发商近乎绝望。

　　23天后，问题似乎有所转机——建设部165号文《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》出台，“90／70”疑点水落石出：70％指的是年度地区总量概念，套型建筑面积指的是建筑面积。

　　这样的解释是否比深圳的细则有所放松？深圳市房地产研究中心王锋博士并不这样认为。他说，建设部的解释只是增加了可操作性。事实上，年度地区总量比例的达标必须依赖于每个具体的项目，如果大多数单个项目比例不能达到要求，年度地区总量比例就不可能达标。正因为如此，深圳此前已经列为调整对象的项目多数仍然需要调整。

　　这样看来，外柔内刚的“90／70”规则，今后仍然是悬在开发商头上的一把剑。

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　　限制外资与收紧内资并举

　　2006年7月24日，北京。

　　由建设部、商务部、央行等六部委共同签署的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文）正式浮出水面。事实上，此前多日，此文件已悄然下发。

　　正是房地产业，让中国民众切实认识到了外资的两面性。去年发生在上海的房价大幅度上涨，其元凶正是外资。171号文的诞生，在宏观层面上，宣布了一个新时代的开始：中国由鼓励吸引外资，到开始对外资说“不”。

　　171号文对外资进入中国房地产业设置了多道门槛，如：外资机构和个人在中国境内投资非自用房地产，应当申请设立外商投资企业，此类企业投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50％；境外个人购买自助商品房，其必须在境内工作、学习超过1年，等等。

　　著名房地产专家、社科院金融发展中心主任易宪容说，171号文尽管比较温和，但对外资较为集中的北京深圳等大城市的房价会起到抑制作用，因为外资炒房是推高房价的重要因素。

　　与“限外”的稳健相比，两个月来，央行紧缩内资的行动则显得大刀阔斧：先后发行三次，发行总价值为2500亿元的定向票据，两次提高存款准备金率。而发行定向票据和调整存款准备金率，都是间接调控货币供应量的手段。

　　虽然央行近期一系列紧缩货币的政策是出于当前经济运行状况的整体考虑，但这无疑和房地产业开发投资增长过快是紧密相连的。一个关联的细节是，央行首次发行定向票据的时间也是5月17日，这和“国六条”诞生的时间重合。

　　大幅度收紧房地产业的资金供应，一方面可以抑制房地产业整体过热，另一方面，也迫使开发商缩短“捂盘”时间，尽快抛售收回资金。

　　“请不要与央行博弈！”2004年央行副行长吴晓灵措辞严厉的警告言犹在耳。深圳房地产信息网资深剑客老竹近日在深圳的踩盘却发现，不少楼盘尽管早已具备了预售条件，但却以各种理由推迟发售，显然是对未来的金融政策抱有侥幸心理。

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　　调控政策一周内连串出台

　　2006年7月21~28日，北京。

　　房地产业能否健康发展，是经济问题，也是社会问题，甚至是政治问题。7月21日，中共中央总书记、国家主席胡锦涛主持召开党外人士座谈会，就做好下半年的经济工作提出六点要求，首要的就是“要切实控制固定资产投资规模”，“继续加强和改善宏观调控”。胡锦涛总书记的讲话，新华社于24日正式对外公布。随后的这一周内，关于土地及房地产的会议或政策，以前所未有的高密度召开或出台，表明了国家为房地产市场降温的决心。

　　7月25日，国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议提出加强土地调控的三项措施。

　　7月26日，国务院召开全国电视电话会议，温家宝总理提出要“防止经济增长由偏快转为过热”。根据新华社的报道，会议对与土地和房地产有关的工作再次提出要求。

　　这一周内，集中发出的调控信号还有：国务院办公厅宣布将建立国家土地督察制度，由国土资源部往地方派驻九个正局级的国家土地督察局，实现中央对全国土地的垂直监督。另外，建设部等六部委联合会签的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》以及国税总局《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》也均在这一周内发布。

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　　风口浪尖上的“第一拍”

　　2006年7月28日，深圳。

　　下午3时40分，深圳宝安中心区一块编号为“A004－0102”地块的拍卖会，在深圳市土地房产交易中心拍卖大厅举行。

　　这是一次非同寻常的土地拍卖。国家房地产调控政策频频出台、深圳商品住宅均价突破每平方米万元大关，都是这块土地出让的特殊背景。可以说，它诞生于新一轮房地产市场调控的风口浪尖上，是深圳实施房地产新政的“第一拍”。透过它的出让过程，可以看出深圳落实国家调控政策的质量，并透视深圳未来调控政策的走向。

　　A004－0102地块因此当之无愧地成为深圳实施新政的样板地块。尽管它的总面积只有1.877万平米。当天拍卖大厅罕见地实行凭票进入，足见其关注度之高。

　　深圳新政下的“第一拍”如何体现国家的房地产市场调控政策？这个谜底，事实上已在此前的10天即7月18日举行的推介会上揭开。

　　深圳市国土资源和房产管理局有关负责人向与会开发商提出，A004－0102地块上90平方米以下住房面积必须占开发建设总面积的70％以上。这正是触动开发商神经的“90／70”规则。而依据该地块的出让公告对总建筑面积、住房面积以及商业和公共配套面积的分配推算，该地块上所有住房都必须建成90平方米以下小户型。

　　此外，主管部门对该地块的开发还设定了另一道“门槛”，即要求该地块上开发的楼盘实行现售。该局宝安分局负责人对此解释说：“这既可以理解为采取现售方式，也可以理解为政府将从这宗土地开始，提高预售门槛，开始对深圳预售制度进行改革。”

　　商品房实行现售，对房地产市场的发展是一项意义重大、影响深远的改革，它将直接考验开发商的资金实力。因为按照现行的预售制度，开发商在商品房封顶之前就可以销售回笼资金。现售制度的全面推行，必然导致一些实力弱小的房地产企业难以拿到项目，整个行业将会自动进行一轮洗牌。

　　经过28轮角逐，该地块最终由天健房地产开发实业有限公司以3.27亿元的价格竞得。当记者问及“现售”规定是否影响该地块开发时，天健公司负责人信心十足地表示：“资金对天健不是问题”。

　　这句话意味深长，但又非空穴来风：在官方公布的2006年深圳本地649家房地产开发企业年审排名中，天健列第11位。

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　　万科联手华润的标本意义

　　2006年7月17日，深圳。

　　万科董事会在深交所发布的停牌公告称，“因本公司近期将有重大信息披露，为避免股价波动，保护投资者利益，经向深圳证券交易所申请，公司股票自2006年7月17日9：30起停牌，待重大信息披露后复牌”。

　　万科次日即对“重大信息”予以披露：公司拟向不超过10家特定对象定向增发不超7亿股A股，募集资金总额不超过42亿元，这些将投向分别位于厦门、北京、杭州、武汉等地的8个以住宅为主的地产项目。其中，万科第一大股东华润股份有意认购不低于1.1亿股定向增发股份，每股5.67元。如此以来，华润总共将持有万科6.35亿股的股份。万科当天还发布了与华润合作开发房地产项目的董事会决议公告。

　　除了加深与华润的关系，两个多月来，万科还有一个非常值得关注的行动，那就是“为穷人盖房子”。而且，比起增发股票的“神秘”，这个行动则高调很多。

　　去年以来，房价问题一直处于全国舆论的漩涡。中国一南一北两位地产大佬王石和任志强却发出了两种截然相反而又颇有意味的声音：王石要给打工者建廉价房，而任志强却声称只给富人盖房子。

　　王石付诸了行动。从去年下半年开始，万科拿出50万元在全国轰轰烈烈地征集城市中低收入人群居住解决方案。王石甚至亲率部下两次到福建考察客家围屋，希望有所启发。7月13日，即万科增发股票的前4天，万科和建设部在北大举行优秀方案颁奖大会，征集活动结束。此前，万科宣布首栋廉住房选址广州。

　　房地产界一个公认的事实是，万科是对政策领悟能力最强的公司。地产剑客老竹对万科这两个动作的“英明”大表赞赏：“给穷人盖房为万科创造了公关政府的机会，紧傍华润则能帮助万科度过资金寒冬。”搜房网负责人李宗苗在对万科肯定的同时评论说“本轮调控给开发商的活路不多，抗风险能力较强的大公司、有政府资源的公司或傍大款的中小公司将胜出。房地产行业的托拉斯一定会出现”。

　　在行业发展的非常时期，地产“一哥”万科的行动无疑具有风向标的意义。

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　　深圳房价还能挺多久

　　2006年7月29日，深圳。

　　这是一个普通的星期六，按常理，是开发商们比较期待的周末。因为深圳人一般周末才有时间和家人一起去看房子，由此带旺了楼盘周末的生意。

　　这一天，开发商们的收获究竟怎么样呢？

　　深圳市国土资源和房产管理局官方网站公布，这一天，全市新商品房均价为10519元，这个价位在近期应该说是比较低的。然而，成交几何？总共91套，其中特区内56套，特区外31套。当天，深圳有好几个新盘入市。当然，这个成交量远远好过前一天的58套。

　　也许一天的数据、甚至一个星期的数据都不能说明什么。但一个阶段的数据一定能说明什么，或者至少预示着某种前兆。据该网站披露的数据，“国六条”颁布后，新房成交量下跌的趋势一直在继续，目前，日均成交基本维持在100套以下，跌到了近几年来的最低水平。而在这次调控之前，或是更早，深圳新房的日成交量一般在300套以上，周末甚至可以冲到四五百套。有专家认为，这说明开发商和政府之间的博弈进入了关键时期。

　　“市场不怕降价、也不怕涨价，最怕的是成交量萎缩。”深圳一位知名地产研究人士如此说。因为没有成交量，就意味着没有市场，再高的价格都失去了意义。这就是所谓的“有价无市”。

　　“深圳房价要降了！”“开发商快要撑不住了！”近十几天来，深圳最主要也是最活跃的房地产舆论阵地——深圳房地产信息网上，弥漫着浓厚的“降价”气氛。有网友甚至发出“再等两年买房，等于少奋斗10年”的呼声。

　　英联国际不动产总裁郭建波认为，深圳房地产市场从6月开始进入“缩量期”，即成交量大幅度萎缩的阶段。而楼市下行时的运行规律一般为：第一阶段是“缩量期”，第二个阶段将是放量下跌，随后将会出现房价下降的可能。有关机构对二手房的监测也表明，深圳的二手房市场目前也已进入“缩量期”。

　　专家认为，当成交量以极不正常的大幅度持续缩减时，说明房价已经超过了绝大多数消费者的支付能力；反之，如果大多数有住房需求的消费者又有足够的支付能力，成交量就不会大幅度萎缩。这个时候，开发商如果想要楼市“回暖”，只有通过降价，和消费者达成妥协。一个显而易见的事实是，消费者可以等上一年两年之后再买房，而开发商和炒房者却捱不起，因为随着银行贷款的收紧，他们的资金链条将面临断裂。

　　大半年前，华远集团总裁任志强“只给富人盖房子”的论调让普通小市民们伤心不已。面对当前凌厉的调控攻势，任志强7月26日再次放出话来：“如果今后市场内的小户型因为供应增加而跌价的话，开发商完全可以不去盖！”套用任志强们的逻辑，消费者们是不是可以回敬一句：“如果今后房价继续上涨，完全可以不去买！”

　　相关链接

　　上半年房地产开发投资高达7695亿元

　　国家统计局7月28日披露：2006年上半年，全社会固定资产投资42371亿元，同比增长29.8％，加快4.4个百分点。其中，房地产开发投资7695亿元，占18.8％，增长24.2％，增速比去年同期加快0.7个百分点。

　　专家认为，因为房地产业很高的关联性，房地产对投资的拉动力远远高过其增长率24.2％。