梦洁家纺、天剑服饰等针织龙头企业出击地产行业

　　红网8月1日讯（潇湘晨报记者文洁 廖兰心 实习生刘凤华）在众多业外资本竞入房地产业的大潮流下，针纺企业也不甘落后。由于公司改制过程中腾出了大量的闲置土地，使它们有了进入地产行业的最基本的条件之一。出于盘活闲置土地的需要和追逐利润的本能，在长沙，类似于梦洁家纺和天剑服饰这样的针纺龙头企业不约而同地出击地产行业。

　　如果说，资金逐利的“狼性”带来了轻工企业多元发展的地产冲动，那么，闲置土

　　吴明光，梦洁·爱家园项目总监。从兼职到专职，梦洁家纺旗下房地产公司的这个综合地产项目让他运作了近一年半时间。但是对于从零到一的房地产投资，操盘经验丰富如他也难免心有疑虑。

　　闲置土地引发地产冲动

　　如不出意外，3年内，湖南梦洁家纺股份有限公司在河西150亩工业园将建成并投入使用。在生产基地迁徙之后，该公司原生产厂区有可能进行土地性质变更。

　　“这意味着梦洁家纺旗下房地产公司又将获得另外一块市中心近40亩的土地。”吴明光说。

　　这并非梦洁家纺第一次尝试利用闲置土地。2004年，长沙梦洁房地产开发有限公司成立。随后，湖南梦洁家纺股份有限公司通过改制而腾出的一块临江的工业用地，通过土地招拍挂、评估等程序公开挂牌，最终由房地产子公司以2700多万的价格摘取这块变更了性质的土地，用于开发房地产项目——梦洁·爱家园。

　　“相较于其他的公司进入房地产行业，闲置土地的性质变更带来的可开发土地是我们最大的基础。”吴明光。

　　土地，正是类似梦洁家纺这样的针纺企业涉足地产最重要的基石。

　　经过了前几年的企业改制之后，长沙的一些纺织服装企业手上都有了些位置颇佳的工业土地，类似于厂房和办公楼。但是，出于土地“转型”的困难，很多企业只是手中有地，却迟迟不动声色。

　　“针纺企业进入房地产，现有土地资源和资金实力非常重要。”长沙市天剑服饰有限公司董事长操楠生说。在他的背后，26层的商务楼天剑·华城正在紧张施工。

　　首选住宅+商业裙楼

　　一个有意思的现象是，目前长沙针纺企业投入房地产市场的项目中，住宅＋商业裙楼的物业类型成为这类公司开发首选。

　　梦洁·爱家园，总建筑面积5．3万平方米，1～5层为商业裙楼，6～31层为全江景住宅。而天剑·华城则为26层商务楼，1－4楼为商业裙楼。

　　“一方面，这与这类改制企业腾出的土地面积较小、土地性质为综合用地有关，另一方面，也与针纺企业所特有的性质——存在销售终端需求有关联。”湖南恒嘉地产顾问代理有限公司推广中心总监李焱东说。

　　毫无疑问，对于针纺企业来说，由于属于大众消费品，销售终端展示厅的建立不可或缺。这为针纺企业进行房地产开发降低了风险。

　　“这就意味着，我们无需担忧最令人头痛的商业裙楼的销售。”吴明光说，“一方面，我们自己的房产进行产品的展示不需再租赁别人的门面，可以节约很多成本。另一方面，裙楼的商业部分可作为资产抵押给银行，获取更多的现金用作他途。”

　　根据梦洁的规划，商业裙楼部分初定开设梦洁家纺的展示店，剩余部分再另行寻租。

　　操楠生认为，针纺企业进行房地产开发，销售风险相对较小。一部分可以内部消化，下面是裙楼也可以跟原来的服装行业进行互动，在自己的楼盘开卖场，对于裙楼也打算寻找一个商业合作伙伴进行长期合作。

　　“与终端渠道的结合，是针纺企业有效规避房地产销售风险的重要特质。”

　　现金流、拉链和房子

　　红网8月1日讯（潇湘晨报记者文洁 实习生刘凤华）一边是日渐微薄的利润空间，一边是看似风光无限的巨额利润。针纺企业对于是否介入房地产开发，已不需要过多考虑。

　　可是，房地产高利润果真轻而易举就能获得？

　　对于以劳动密集型为主的针纺企业来说，进入房地产开发的忧虑来自三方面。

　　其一，房地产开发所需要占用的大量现金流是最不可预测的风险。

　　“一栋楼房的每一层都是用钱砸上去的，对于劳动密集型行业的针纺企业来说，盲目的乐观并非好事。”长沙梦洁·爱家园项目总监吴明光直言不讳地说。

　　作为主营业务并非房产的针纺企业来说，房地产只是开发的多样产品之一。而成立的独立房产公司并无资金积累，是一张白纸，在资金方面只能靠母公司的投资，然后再加上银行的融资。

　　其二，缺乏上下游的产业合作对象。

　　对老牌房地产公司来说，基建、电梯供应商等都很熟悉，双方省去很多考察之类的程序，节约了成本。而对于针纺企业来说，成立一个新的房地产开发公司，进入一个全然陌生的领域，上下游的合作对象缺失是很大的劣势。

　　其三，人才匮乏之隐忧。与综合素质要求并不高的针纺企业相比，房地产人才要求相当全面。房地产是个以资源整合为特质的行业，对于人才综合素质水平要求相当高。往往一个公司需要的就是一个核心的精英人才与团队，一旦出现匮乏，在产品定位和各个环节均易出现问题。

　　对于天剑等企业进军房地产业的勃勃雄心，有业内人士调侃：“修个门可不像缝个拉链这么简单，拉链不好顶多就是个拉链门，但门不好可会引来小偷。”调侃的话或许不中听，细想却是有道理的。对于针纺企业来说，房地产之旅，依然很漫长。