时评：强制开发商与物业“建管分离”非常必要

　　2006年3月13日，来自中国社会调查所的调查数据显示，物业管理公司侵占业主权益的情况普遍存在。以北京为例，北京大约有4000个居住小区，其中90%的小区都存在着物业管理公司利用小区共用部位和设施设备牟取私利的情况。（留资）中新社发 马健 摄

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　　中新网8月1日电今后，北京凡是有物业管理资质的房地产开发企业，将不得承接本企业以及相关单位开发的新建住宅项目的物业管理——这是日前北京市建委下发通知的规定。

　　今日出版的《新京报》载文指出，打破开发商自己开发、自己售楼、自己进行物业管理的“一条龙”服务垄断，无疑是一条正确的思路。

　　一直以来，开发商遗留问题是物业纠纷产生的重要原因，北京市消协对北京市100个居住小区和99个物业管理公司进行的随机抽样调查显示，由开发商遗留问题导致的物业纠纷，占到小区物业管理纠纷的80%以上(6月28日《人民日报》)。而之所以一些开发商能够“暗埋地雷”，很大原因就在于开发商充分掌握了前期物业管理的话语权，有权决定前期物管企业，而物业管理条例只是“提倡”建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　为“肥水不流外人田”，不少开发商纷纷成立自己下属的物管企业，接管自己开发的楼盘。这种开发商与物管的“父子”关系，使得在物业承接过程中，物管很难有效监督、制约开发商，因此楼盘项目许多隐性的问题得以“遗留”下来。业主与物业之间矛盾冲突不断，开发商却成了甩手掌柜。此外，由于业主委员会还没有普及，这就导致前期的临时物业实际上成了长期物业，这些物业企业提供的服务不少是质次价高，而真正能提供优质物业服务的企业却被排除在外，显然，这阻碍了公平的物业市场竞争格局的形成，损害了广大业主的利益。

　　所以，把前期物业管理的“建管分离”由“提倡”上升为“强制”是非常有必要的，如此一来，楼盘交接中，各方的责权利就更加明确了——由于物业并非“一家亲”，开发商将很难再随意把各种包袱和问题甩给物业；物业为了规避日后可能出现的风险，将会尽心尽责地勘察小区可能存在的遗留问题，并与开发商签订合同，确定遗留问题的责任方和解决方式；而业主也不会再认为物业和开发商一个鼻孔出气，在问题出现时一味向物业发难，采取拖欠物业费等非理性举动，物业纠纷案件的发生几率将大大降低。

　　建管分离并实行招投标，这一措施要实施起来并不容易。因为，开发商在前期物管中的绝对话语权并没有改变，这种优势可以让开发商采取一些变通的做法。例如，开发商可以有意选择一些专业水平差、经验不足的物管企业，用欺诈隐瞒的手段，继续将遗留问题甩包袱；开发商之间也可以进行交易，你聘请我下属的物管企业，我聘请你下属的物管企业……总之，权力若不受约束与监督，难免会出问题。

　　因此，在前期物业的选聘中，有必要对开发商的权力进行约束。这种约束包括：招投标的过程和相关信息应该公开接受社会监督；政府相关部门应对中标企业进行最终审查，对不合格或与开发商有私下交易的物业企业进行否决和处罚；由于现在购房者大多买的是期房，所以完全可以让这些购房者提前行使业主权利，介入前期物业选聘，制约和监督开发商的权力；政府提供帮助，让小区业主大会尽早召开，当然，在这个阶段，开发商所属的物业公司就可以光明正大的参加竞选，接受业主大会的选择。

　　一些开发商、物业公司合谋侵害业主权益是当下物业纠纷频发的一个根源，关系着社区的和谐与稳定。所以，北京打破开发商和物业企业的不合理利益关联，促进物业市场的竞争，值得肯定和推广。希望国家尽快完善立法，把“建管分离”早日写入物业法律，为社区自治创造更好的制度环境。