巴曙松：廉租房可迫房价下降 开发融资可证券化

　　漫画：圆梦——大力扩建廉租房背景说明：全国人大常委会副委员长成思危表示，国家财政要用20%以上的土地出让金投入廉租房建设，以解决低收入群体住房困难的问题。关键字：廉租房 经济适用中新社发 任士可 摄

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　　中新网8月1日电对于上涨的房价，廉租房无疑是一针“镇静剂”。据《中华工商时报》报道，针对这一问题，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，廉租房与市场房价呈负相关关系，廉租房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%-4%。而房价的下降会带来两个后果：一是地价下降，直接导致政府收入减少；二是拖累经济增长、GDP下降，从而使官员在考核中处于不利的地位。

　　根据国务院发展研究中心的一份调研报告，在一些地方政府，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上，大约只有15%的土地属于商业用地和房地产，为了扩大财源，地方政府拼命圈地用于房地产开发，并拼命炒高地价、房价。有专家指出，资金缺乏导致地方政府对于廉租房制度执行不力。

　　而目前的廉租房融资方式，主要包括财政拨款(直管公房出售或出租收入)、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠。但这部分资金根本不足以支持廉租住房建设，因而最近刚出台的政策，才要求地方政府将土地出让金净收益中的5%用于廉租房建设。

　　地方政府参与不够积极，信贷结构不合理，金融工具缺失，巴曙松如此分析造成廉租房建设资金不足的主要障碍。廉租房的融资方式单一、融资渠道不畅已成为我国廉租房制度建设金融方面的瓶颈。

　　针对廉租房融资困局，巴曙松提出，金融创新可在一定程度上缓解这个困局。将廉租房开发贷款证券化，可以加强这部分金融资产的流动性，降低商业银行的风险，则廉租房开发更容易获得银行的资金支持，能拓宽融资渠道。

　　另外，中国廉租房只租不售的特点，使经营租赁、委托租赁等成为比较可行的租赁方式。若采用“租赁”加“信托”的模式，由廉租房产权所有者与信托公司合作，将具有稳定性和连续性的廉租房租金应收款打包升级，设计成为一种信托产品，让市场投资者分享廉租房租赁资产所带来的收益，从而能够集合更多社会上的闲散资金来支持廉租房建设。

　　政府或者合适的房地产开发商可选择或建立廉租房开发项目公司，依靠项目公司取得银行贷款或其它方式融资，并通过租金收益逐步偿还贷款，同时提供税收减免、低息贷款等优惠措施来减小还贷压力。通过项目融资的稳健运作，廉租房开发项目可以实现融资目标和风险屏蔽。项目融资具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点，非常适合廉租房建设与开发融资。

　　除此之外，巴曙松建议，政府还可以发展房地产信托投资基金，总体考虑廉租房临时性融资缺口来确定数额，并根据财政收支运营状况合理确定债务的偿还期限，适量地发行住房建设公债来支持廉租房建设。（向辉 傅春荣）