交易中心内只见零星市民

　　二手房交易个人所得税今起征收。交易中心时隔24小时，呈现冰火两重天，连续加班加点五天的工作人员终于可以喘口气了，可是，对于开发商和中介来说，不得不担心这是房市的最后晚餐，希望寄托于上海细则的出台。

　　高强度运作累垮吐号机

　　今天上午8：40，浦东房产交易中心里只有十几个市民还在排着队，此时，离开门营业的时间已经过了10分钟了。

　　“吐号机吐累了，闹罢工呢。”排在第一名的阿姨脸上已经没有了前五天还凝在交易户脸上的紧张神情，她调侃着吐不出号的吐号机，还好，经过工作人员紧急调试，8：42，吐号机终于吐出了“一号”。此时，昨天还围在14号、15号二手房交易涉税申报受理窗口前的台子已经拆掉了，工作人员正在耐心接待着零星前来咨询的市民。

　　时隔24小时，交易中心里却是冰火两重天。7月31日8：49，张女士的号牌已经到了239号。

　　下午4：30，交易中心已经到了下班时间，可是上午10点多已经拿到号的市民仍然排在十几米长的队伍里，焦急地等待着完税手续。下午4：30以前取到号的市民递交材料都将处理完毕。

　　晚上9：10，所剩客户只剩下4、5家，此时，繁忙了五天的工作人员终于开始松了一口气，而昨天，他们完成了400多家的工作量，是五天来交易量最大的，也是加班时间最晚的一天。

　　上海实施细则尚未公布

　　房价居高不下，老百姓买不起，一直处于观望状态，这样的情况延续时间太长了，开发商到了受不了的时候，业内对于房产后市普遍看淡，开发商的最后一根“救命稻草”只能落在迟迟没有出来的上海地产调控“细则”身上。

　　新规没有明示缴存比例，但据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，税率20％。但是，新规定中确实为地方自主权预留了空间。对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，文件规定：税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，具体比例由地方在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

　　“按转让利润的20%或转让收入的一定比例征收都有可能。业主无法出具房产原值，就按全额的一定比例征，也就是国家文件所指的1%-3%的幅度内确定。”税务有关人士称。按此说法，一套售价100万元的房产，如果收益为20万元，所得税按差额20%计就是4万元，按全额的2%计就是2万元。

　　到记者今天上午10：30截稿前为止，交易中心和上海财税局官方网站尚未公布具体细则。

　　房产市场存在悬念

　　□据新华社电

　　随着个人二手房转让所得税开征起始日的临近，市场上悬念迭起：二手房市场受多大影响？重征个税能不能精准打击炒房？征税效应会不会因为难操作而在简易化处理中弱化？

　　降价抛售难抑大量接盘

　　国家税务总局征收二手房转让个税的通知一出，上海市场立即掀起波澜：近几日二手房突击交易明显增多，部分业主为避税自动降价、火速成交。

　　与此相应的是，另一些买家则在大量接盘。

　　市场人士认为，抛售与接盘的背后，二手房市场已经在各方的博弈中开始了调整。其一，许多卖家开始改售为租。中原地产一项调查显示，因为迅速找到下家并非易事，约有30％的房东明确表示改售为租。中原地产研究中心总经理程预计，接下来租赁市场供应量将放大，租金会随之下调。

　　其二，交易在短期内将渐趋低迷。汉宇地产总经理施宏睿认为，强征个税对二手房交易量短期内会有明显影响，预计几个月内二手房交易量将持续低迷，再度进入“冷冻期”。

　　短期投资无利 “炒房者不要玩了！”

　　“炒房者不要玩了！”上海楼市境外人士专刊发行人蔡为民认为，二手房个税恢复征收，其矛头直指房地产投机客。20％的个税税率明显降低了投资获利空间，加上全额营业税和其他相关税费，二手房变现的成本大幅提升，短期投资房地产基本无利可图。

　　一位吴先生算了笔账，两年前他以100万元买了一套商品房，7成按揭为20年期等额本息商业贷款。两年来已付利息7．75万元。现在，出售房价为120万，需缴纳营业税6．6万元、印花税600元、个人所得税10579元，合计77179元。剔除两年的利息支出、购房税费、中介佣金（房屋转让价的1．5％），他投资这套房产能赚2．4万元。

　　“两税让投资房产的暴利时代结束了。”诚信地产的一位分析师说，以上述房产为例，在全额征税、强征个税前，能多赚7．6万多元，现在的获利只比同期银行存款利息高出不到3倍。

　　个税征管会否落实？关键看执法刚性

　　早在12年前，相关政策就明确要征收二手房个税，但事实上一直是开而未征。这回强征能否落实？业内人士认为，关键看执法刚性。

　　就《通知》本身而言，至少还留有两处“活口”：一是纳税人不提供房屋原值凭证，税务机关可实行核定征税，具体比例由省市确定，幅度为住房转让收入的1％到3％。这里存在两个漏洞，一是地方税务部门的自由裁量权过大，二是卖房人会在“20％据实征收”和“1％到3％核定征收”两个指标之间权衡、取其轻。这一规定会“诱使”卖家隐藏凭证。最终，那些征信系统不发达、房屋交易信息登记不全的城市，有可能倾向于确定一个统一的税率，实行核定征收。

　　另一个“活口”是，夸大装修费用。由于发票缺失、查验困难，很可能无论实际装修费用多少，结果都按房屋原值10％的最高限额折算。这样，炒家便有漏洞可钻：简单装修，高报成本，减小税基。

　　业内人士认为，要堵住上述漏洞，关键在刚性执法。如果税务部门真能与房地产管理部门携手、与中介机构协调，形成多部门协税、护税的氛围，就没有填不了的“漏洞”。

　　各地反应

　　南京：平均每天受理1000套

　　记者从南京房地产交易中心了解到，南京房产交易大厅日常登记受理量一般在200多件，当二手房开征个税的消息传出后，登记量火速激增。据统计，7月28日、29日、30日3天分别受理房产交易登记1623件、949件、793件，平均一天受理超过1000套。

　　截至昨天下午5：00，南京三个交易中心共登记受理1236件，为了尽可能满足市民最后一天的交易要求，华侨路交易大厅登记延续至夜里12点。（龚星）

　　北京：冒雨排长队办手续

　　北京中原三级市场部副总经理宫萍表示，众多已完成交易但未及时过户的客户都在加紧办理手续。据北京中原的数据表明，昨日的过户量较平时有2至3倍的增长，部分区域甚至高达4至5倍。这些客户实际上是之前积累下来的，只是尚未办理过户手续而已。

　　仅昨天上午，知春里税务所就迎来了约1000名办理二手房相关业务的人。而在平时，这里每天只会有四五十人来办理相关业务。

　　昨天上午，冒着大雨，朝阳区房屋登记发证大厅外排了500多号的长队，保安手挽手组成人墙，工作人员喊号放入交易者。（龚星）

　　广州：争抢过户情形基本没有

　　对于已经强征个税一段时间的广州二手房市场而言，受此次全国范围避税大战的波及不大。由于广州已从今年1月1日起开始强制征收个税，因此当地的二手房市场早已对国税局的新规定有了“免疫”。据悉，只有少量客户电话咨询新规与广州现行政策的差别，争抢过户的情形基本没有。

　　（龚星）

　　天津：“很幸运在最后找到买主”

　　□据新华社电

　　家住天津市南开区的周先生准备出售自己的现有住房。7月30日，中介公司为他介绍了一位买主，双方迅速谈好了转让条件，于31日早5点多来到南开房管局产权交易中心办理过户手续。

　　“没想到来这么早还排在100多号。”周先生对记者说，“我算幸运的，搭上了末班车，在最后时刻找到了买主。今天不管等到多晚都必须把手续办了，否则明天再办就要交纳几万元的所得税了。”

　　31日上午记者看到，南开房管局产权交易中心院内有200多名市民在大雨中排队等候，不少人堵在大厅门前，与负责安全的保安人员交涉着。与周先生一样，31日来办手续的大都是符合《通知》中规定应交纳“个人住房转让所得税”的卖房者。大家表示，由于时间所剩不多，心情都比较焦急。

　　深圳：市场观望氛围加重

　　□据新华社电

　　出人意料的是，直到30日，深圳都没有出现二手房登记过户的热潮。专家认为，这并不表明政策对深圳影响不大，相反，这次对个人住房转让开征个税，会让买房人更不想买房，卖房人也更不愿意卖房，市场的观望氛围将进一步加重。

　　有关人士分析，这主要是因为深圳房屋买卖双方利用“阴阳合同”避税的现象比较普遍。所谓的“阴阳合同”，即国土局备案价格远低于实际成交价格，导致合同显示卖家“无收益”，从而无需缴纳个税。比如售价60万元的房子，在房地产交易中心办理过户手续时只登记为30万元，卖家就可以“节约”6万元的个税。

　　深圳市社科院城市营运中心主任高海燕告诉记者，这种“阴阳合同”的把戏在深圳楼市中相当普遍，估计可以占到交易总量的20％－30％。此次《通知》对此早有防范，所以特别规定“纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入”。