5万元买房款为何要不回

　　买卖房屋时，买主涂明（化名）先付给卖主张婷（化名）5万元定金，后房屋买卖不成，涂明想要回5万元遭拒，于是将张婷告到法院。官司经过法院两审，涂明先赢后输。这到底是怎么回事，请关注今日《以案说法》。□早报记者黄墩良文／图

　　案情回放

　　他事先预付了5万元定金

　　房屋买卖，已经成为市民日常生活的一部分。去年9月份，涂明拟向张婷购买张婷和丈夫共有的一幢房子，双方协商一致房价41万元。当日，涂明支付了5万元定金给张婷，张婷出具了一张收据给涂明，收据写着，房子以41万元转让给涂明，待定立字据、把余款35万元付清后，张婷将产权证付出。

　　按照常理，这个买卖该不成问题了。然而事情却发生了新变化。法院事后查明，随后，张婷曾两次向涂明的妻子郭萌（化名）要求涂明购买其房屋，郭萌表示不再购买此房屋了。

　　10月份下旬，涂明将单方草拟的房屋买卖合同1份邮递给张婷。2天后，张婷采用函件形式回复涂明，她不接受涂明单方草拟的房屋买卖合同所列的条款。张婷在函件中提到，房屋买卖合同应在双方当事人当面协商签订，方生法律效力……“10月31日为止，逾期不来，视你（涂明）单方违约，没收5万元定金。”

　　一二审法院判决各异

　　10月31日，双方并没有就房屋买卖达成最终协议，反之，涂明一纸诉状将张婷告到晋江法院，请求判令张婷返还其购房款5万元。

　　晋江法院一审认为，张婷在房屋买卖合同尚未成立之时，以涂明单方违约为由扣留涂明购房预备款，没有事实和法律依据，应给予返还。法院一审判处张婷需返还涂明购房款5万元。

　　张婷不服此判决，上诉至泉州市中级人民法院。中院认为，双方房屋最终买卖不成、造成双方最终未能签订正式房屋买卖合同的原因在于涂明，而非张婷，涂明作为给付定金一方拒绝签订主合同，无权要求收受定金一方的张婷返还定金。

　　法官点评

　　泉州市中级人民法院法官陈灿彬

　　解决本案纠纷的关键有两点：一是如何界定双方诉争款项5万元的性质；二是未能签订房屋买卖合同的到底是哪方。

　　本官司打的是什么

　　关于定金问题。定金是我国担保法明确规定的一种担保方式，它是指当事人一方向另一方给付一定数额的金钱，以此作为某种行为的担保。当给付定金的一方不履行约定行为时，无权要求对方返还定金；而收受定金的一方不履行约定行为的，应当双倍返还定金，这就是通常所讲的“定金罚则”。

　　根据定金性质的不同，可以将其划分为违约定金、立约定金、解约定金、成约定金、证约定金等多种类型，其中最为常见的是违约定金和立约定金。

　　违约定金是指当事人约定一方向另一方给付定金作为主合同债务履行的担保，当一方不履行主合同约定的债务时，应当接受相应的定金处罚。立约定金也称为订约定金，是指当事人约定以交付定金作为双方订立主合同的担保，当该担保的约定行为没有发生时，由违反承诺的一方接受定金处罚。可见，立约定金的设立是在主合同签订之前，其目的是为了担保主合同的订立，而违约定金的设立是在主合同签订的同时或之后，其目的是为了保证主合同的履行。

　　5万元到底是不是定金

　　从本案的情况来看，虽然双方当事人在2005年9月间就达成了房屋买卖意向，但具体细节内容还没有完全约定清楚，也尚未签订正式的房屋买卖合同，在此情况下原告涂明预先支付给被告张婷5万元，该款项具有担保主合同即房屋买卖合同订立的性质，应认定为立约定金。

　　由于我国《担保法》在定金一章仅对违约定金做了规定，并未涉及其他性质的定金类型，导致司法实践中发生理解歧义，主要集中在我国《担保法》是否承认除违约定金以外的其他性质的定金。针对此种情况，最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六部分作出相应解释，明确规定了其他类型的定金同样可以适用担保法关于定金的规定，因此，定金不仅限于违约定金。本案原告涂明在诉讼中曾提出，双方的房屋买卖合同不成立，不存在定金问题，该观点显然不能成立。

　　房屋买卖不成责任在谁

　　双方最终未能签订正式房屋买卖合同的原因在于原告涂明，其无权要求被告张婷返还定金。

　　被告张婷在收取原告涂明定金5万元后，曾两次向涂明的妻子郭萌要求涂明按约定来购买房屋，郭萌均表示不再购买该房屋；后来涂明虽然在2005年10月下旬又将1份《房屋买卖合同书》邮递给张婷，表明其仍愿意购买该房屋，但该《房屋买卖合同书》系涂明单方草拟，其中的部分条款内容明显违反了2005年9月份交付定金时双方所作的约定，这说明涂明并没有真正想按照双方原先约定内容与张婷签订正式房屋买卖合同的意愿；张婷为此在2天后复函表示不能接受涂明单方草拟的合同条款，合情合理，且在复函中张婷仍表示同意按照双方原先约定与涂明签订房屋买卖合同，并限期涂明在10月31日前来签订合同，否则没收定金，但涂明仍没有与张婷签订合同，而是直接向法院起诉要求张婷返还购房款5万元。

　　以上事实经过可以说明，造成双方最终未能签订正式房屋买卖合同的原因在于原告涂明。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，涂明无权要求张婷返还定金5万元，二审法院据此改判驳回了原告涂明的诉讼请求。