两成相中机场路板块

　　投资者

　　广州市区商铺投资者中20%投资机场路板块！近日，满堂红有关数据表示，机场路板块商铺开始有升温态势，其中二手市场中70%为花都投资者，另外30%为广州市区投资者；而

　　文/图/表 林琳

　　旧机场周边目前已形成2个比较明显的板块，一个是新市板块，另一个是机场路板块。新市板块发展完善，虽有一定的升值空间，但因为地处城中村，人群、商铺产权相对复杂，卖价和租金都比较高，因此被认为不太适合投资。而机场路板块商圈尚未成熟，价格相对较低，被认为有一定的发展潜力。

　　而这两个商圈相对独立，机场路板块并没有受到新市板块的带动。对于机场路板块，旧机场的规划确定为住宅群的建设，未来地铁的开通也将改善其交通情况，板块中附带的音像、化妆品批发市场以及大型住宅区，令该板块具备了自身培养的能力。

　　“投资机场路板块是为了争‘头啖汤’”，有市场人士表示，如果资金量为几百万元、上千万元，或者回报率要求高达10%左右，就最好在已成熟或即将成熟的地段选择；如果资金量只在100万元~200万元之间，机场路板块的确值得考虑。因为该地段在规划上有前景，而目前价格最高也不过20000元~30000元/㎡，普通商铺只是10000多元/㎡，而租金回报估计有6%~7%。

　　满堂红商业项目部叶文琦提醒，由于机场路板块商铺是“潜力股”，所以估计投资者起码要守5~10年，投资者在投资前应该有清醒的认识和准备。

　　投资潜力分析

　　专业市场铺不熟不做

　　该板块上有多个批发市场，而且相对成熟，投资批发市场风险相对较小。但建议投资者要熟行才投资专业市场，因为专业市场的租客在找铺时有一定模式，如经营洗发水的商家就要找有水龙头的商铺，而经营音像的话，隔音设备要求就比较高了；而且不熟行难以掌握行业的风吹草动，很可能被租客欺骗，例如某投资者买下某布匹市场的商铺，租客表示自己做配料生意，利润比较低，希望降低租金，该投资者了解到配料商铺的租金的确比布匹商铺低，于是降低500元/平方米~600元/平方米，并签约2~3年，实际上该租客却同时经营布匹和配料；该租客又针对自己的需要要求业主装修，第一次投资的业主为了留住租客，投入大额资金装修商铺——这样算下来，该位投资者的投资已经是亏本的了。

　　临街商铺5年内抛货

　　投资者要考虑自己的投资追求长久利益还是眼前利益。如果追求眼前利益，最好找有租客的商铺；如果讲求长远利益，要确保自己在5年内抛货，然后买一些处于主干道位但还未旺的商铺。如广之旅大厦附近的商铺虽在主干通道上，但因为商铺前有小广场，令人流被阻隔，导致商铺经营不佳。但目前价格只在15000~18000元/平方米之间，而且马路对面的住宅群建设已经确定，未来升值估价可到2万元~3万元/平方米。另外，一部分“有吉”（即空置无使用）无租的铺可值得投资者考虑找租客进入。目前租金为80元/平方米/月左右。

　　商场铺有价无市

　　机场路一带有裙楼，但商场铺的投入资金大，而且面积大难找租客，只能集中在健身会所、超市等经营者，范围比较窄。因此相对不建议投资者投资。目前商场铺租金为40元/平方米/月左右，但有价无市。

　　小区商铺要平民化

　　该板块商圈未形成，而且小区人士还未有在附近消费的习惯。对于有意投资的投资者来说，可考虑接受美容、美发等租客，但建议档次不要太高。目前小区铺价格平均为12000~15000/平方米，租金在50元/平方米/月左右。