开发商迟办房产证怎样索赔

　　编辑同志：

　　我1996年3月份购买了商品房，同年8月份入住，但直至2003年12月开发商才办理了初始产权登记，2006年3月份我才拿到了房屋所有权证。我与开发商的合同中未约定房产证的办理期限。2006年5月份，我们将开发商起诉到法院，要求开发商承担逾期办理产权证的损失。计算方式按高院商品房买卖合同纠纷的司法解释规定，从入住之日起3个月后开始计算，

　　刘江

　　刘江同志：

　　按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”依此可看出你的要求是明确而合理的。但这里存在一个问题，即你买房时司法解释尚未公布，开发商对解释之前的违约行为是否应当承担违约责任。一般按照法理来说，在法律公布之前的行为是不受追究的，无论是民事违约还是刑事违法。在解释公布之前是否对办理房产证的问题没有法律法规的规定，如果没有，那么开发商应当从司法解释公布之后才承担延期办证的责任，如果有，那么开发商应当从法规公布之日起承担违约责任。实际上在司法解释公布之前即有法规规定开发商应当在入住之后90日内协助购房人办理产权证。这个法规就是国务院的《城市房地产开发经营管理条例》的规定，该法规规定，开发商有义务在90日内协助购房人办理产权登记变更手续。该条例是1998年7月20日起施行的，开发商应该在条例施行之日执行此规定，因为从法规公布并执行之日起开发商就应当知道该法规，知道有给购房人办房产证的义务，并且在90日后即从1998年10月20日为购房人办理完毕产权登记手续，笔者认为应该从法规公布的日期再向后推90日即1998年10月20日计算违约金。最高院的司法解释只是明确了违约金的计算方式，并不影响在司法解释公布之前开发商的违约行为的成立，只不过司法解释之前及双方的格式合同中没有明确违约金的计算而已。

　　刘桂林