二手房个税上海细则出炉 无原值凭证普通住宅征收1％

　　二手房个税开征的首日，上海个税细则终于在最后一刻出炉。昨日，一份“关于本市贯彻《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的操作意见”于昨日中午前后张贴在市区各大房产交易中心。虽然一直非常低调，但上海个税细则还是如期而至，一时坊间传闻上海个税征收延后的消息也不攻自破。

　　本报记者 江敏 实习生 黄显标

　　未提供原值凭证普通住宅按总价1％征收

　　在国税总局8月1日开征个税的《通知》中明确，“对纳税人申报收入不实的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入；对不能提供房屋原值等有关涉税资料的，税务机关可以在住房转让收入的1％－3％比例内核定应纳个人所得税额，增强了税收执法力度。”

　　此次地方细则制定的操作意见的核心就是界定1％－3％的征收比例问题。如很多专家的意料一样，上海细则选择了下线的1％和2％，而没有选择上线的3％，“操作意见”明确，“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《通知》第三条的规定实行核定征税。对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，以转让收入的1％核定纳个人所得税额；对纳税人转让非普通住房的，以转让收入的2％核定应纳个人所得税额。”

　　普通住房和非普通住房区分

　　需要明确的是，普通住房和非普通住房的划分标准将按照此前的59号文件执行。也就是上海市财政局、上海市地方税务局、上海市城市规划管理局、上海市房屋土地资源管理局《关于转发<国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知>的通知》（沪地税[2005]59号）第一条执行。

　　记者了解到，59号文的第一条规定为，同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。其余则为非普通住房。

　　贷款利息可在合理费用内扣除

　　值得注意的是，在交易双方过户前，必须征收个税，这一点已经在“操作意见”中明确。同时，有按揭的房屋在交易时，银行利息可作为合理费用扣除。“操作意见”明确，“纳税人转让以按揭贷款方式购置的住房，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的银行贷款利息的结息清单据实扣除。”

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　　缴纳二手房个税的手续

　　纳税人在办理转让住房交易过户和转移登记手续前，须按规定向各区县税务机关设在房地产交易中心的受理部门办理自行申报纳税手续，填写《个人住房转让所得个人所得税自行申报表》并提供相关的资料：（一）产权人的身份证件（原件和复印件）（二）购房合同（原件和复印件）（三）房屋原值凭证（原件和复印件）（四）住房装修费用发票（原件和全部发票清单）（五）银行贷款利息结息清单（原件和复印件）（六）转让住房过程中实际支付的手续费、公证费等费用凭证（原件和复印件）（七）税务机关要求提供的其他相关资料。

　　对转让的住房房地产权证上列明的权利人为两人以上（含两人）的，以每一个权利人为纳税人。

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　　征收延期传闻不攻自破

　　7月27日，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》突袭而至，并要求8月1日起正式实施，一时全国各地为避税，二手房交易猛增，与此同时，忙坏了的还有相关的细则制定部门。就在昨日上午，还有传言认为上海二手房个税征收将会延期，理由是到昨日上午各大中介代理和交易中心的税务窗口还没有接到正式的个税开征的通知。不过在中午左右，各大交易中心的门口张贴了上述的“操作意见”。至此平息了刚刚冒头的延期传闻。

　　后续细则还在紧张制定

　　不过，由于时间仓促，二手房个税开征的上海细则还有一些有待于深入细化的地方。一位消息人士告诉记者，其实昨日还有一些更为深入的操作细则没有讨论完，在后续的操作当中还将会有进一步的补充。

　　比如在“对转让自有住房并拟在现住房转让1年内按市场价重新购房”时，如何退还个税的问题上，“操作意见”明确“纳税人重新购房后，凭房地产权证及购房发票等资料，一次性向收取纳税保证金的受理部门申请退还全部或部分纳税保证金。具体办法另行制定。”